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“北上廣深”房?jī)r(jià)將繼續(xù)走弱 消化存量尚需時(shí)日
全國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)走弱基本已成定局。近日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,據(jù)初步測(cè)算,一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比大多小幅回落,并且一線的北上廣深房?jī)r(jià)也失守,加入降價(jià)行列。專家表示,在信貸緊縮、庫(kù)存高企的背景下,樓市消化存量仍需時(shí)間,未來(lái)恐將進(jìn)一步保持降溫態(tài)勢(shì)。
“保值高地”房?jī)r(jià)上行乏力
數(shù)據(jù)顯示,6月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市突破了50大關(guān),達(dá)到55個(gè),創(chuàng)下30個(gè)月以來(lái)的新高。70個(gè)大中城市中上漲的城市僅有8個(gè),持平的城市有7個(gè)。而在二手住房的價(jià)格方面,與上月相比,70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有52個(gè),持平的城市有11個(gè),上漲的城市僅有7個(gè)。
“據(jù)初步測(cè)算,一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)小幅回落,分別下降0.4%、0.5%和0.5%。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱,環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)呈繼續(xù)增加的態(tài)勢(shì);從漲跌幅看,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格最高漲幅為0.2%,最低為下降1.8%;二手住宅價(jià)格最高漲幅為0.1%,最低為下降1.5%。
在房?jī)r(jià)失守的城市中,一直被認(rèn)為是“保值高地”的北上廣深4個(gè)一線城市這次也沒(méi)能幸免。北京的新建住宅價(jià)格、新建商品住宅價(jià)格盡管仍有0.1%的環(huán)比微漲,但是二手住宅價(jià)格相比上月下降了1.3%;而自5月,上海和深圳的新建商品住宅價(jià)格在今年首次出現(xiàn)環(huán)比下降以來(lái),此次廣州也加入降價(jià)行列。
“從6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比變化特征來(lái)看,最大的特征就是房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩,6月份已經(jīng)沒(méi)有一個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)10%,即使是房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺的一線城市也從6月份開始回落到10%以下,這反映二季度以來(lái)全國(guó)整體市場(chǎng)并不樂(lè)觀。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。
樓市需要時(shí)間消化泡沫
二線不振,一線失守。對(duì)于本輪房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加速下探的原因,業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,由于供需關(guān)系企穩(wěn)、市場(chǎng)“買漲不買跌”的心理,以及自住房等保障性住房進(jìn)入人們選擇范圍內(nèi)等原因,房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)一定程度的“產(chǎn)能過(guò)剩”,正由增量時(shí)代向存量時(shí)代演變,“激活需求、消化存量”已經(jīng)成為當(dāng)前房市的首要目標(biāo)。
“總體來(lái)看,導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體漲幅放緩的原因主要是過(guò)大的市場(chǎng)去庫(kù)存化壓力。受銀行信貸緊縮及市場(chǎng)存銷比指標(biāo)提高等因素影響,部分開發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、半年報(bào)業(yè)績(jī)指標(biāo)‘搶收’等壓力不得不采取‘以價(jià)換量’策略,甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價(jià)策略以盡快回籠資金,造成了70個(gè)城市中55個(gè)都出現(xiàn)了下跌。”張宏偉分析稱。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái),目前的趨勢(shì)表明房?jī)r(jià)下調(diào)已經(jīng)沒(méi)有孤島,盡管部分城市取消限購(gòu)讓市場(chǎng)出現(xiàn)短時(shí)間的復(fù)蘇,但之后并沒(méi)有表現(xiàn)出回升的勢(shì)頭,一方面這是由于當(dāng)下信貸政策持續(xù)從緊,六至七成的首付門檻極大提高了“買一賣一”的普通置換人群入市資金壓力;另一方面也可以認(rèn)為在經(jīng)歷了10年的高速發(fā)展之后,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段。
整體價(jià)格調(diào)整仍會(huì)持續(xù)
面對(duì)持續(xù)下行的交易數(shù)據(jù),市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)普遍有保守性預(yù)期。
“目前市場(chǎng)情緒低迷、庫(kù)存高企且仍處在不斷上升的趨勢(shì)中,再加上開發(fā)商面臨財(cái)務(wù)困境,很可能會(huì)在‘金九銀十’到來(lái)之前加快周轉(zhuǎn),因此房?jī)r(jià)的下行壓力可能還將逐漸加大。”瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示。
“如果大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊,并沒(méi)有立即下調(diào)首套房貸利率,甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量可能仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài),那么第三季度,在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下,大型房企‘以價(jià)換量’的行為可能促使企業(yè)做出適度的價(jià)格調(diào)整,甚至大幅降價(jià)。”張宏偉稱。
企業(yè)不得不進(jìn)行價(jià)格調(diào)整以保盈利目標(biāo),而樓市整體調(diào)控政策上也將采取因地制宜的方向保證剛需的滿足。住建部政策研究中心主任秦虹表示,未來(lái)中央層面不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)再采取“一刀切”式的調(diào)控政策;各地將根據(jù)不同的情況調(diào)整供求關(guān)系,同時(shí)全國(guó)中心城市仍不應(yīng)無(wú)底線、無(wú)條件地放松限購(gòu),仍會(huì)以抑制投資投機(jī)性需求、保證合理購(gòu)房需求作為調(diào)控初衷。記者 宦 佳
編輯:顧彩玉
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