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后限購(gòu)時(shí)代樓市變奏 北上廣深陷入松綁包圍圈

2014年08月18日 08:24 | 來(lái)源:北京晨報(bào)
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  在剛剛過(guò)去的周末,哈爾濱成為第37個(gè)解禁限購(gòu)的城市。在這場(chǎng)以6月為起點(diǎn)、為限購(gòu)松綁的運(yùn)動(dòng)大潮中,地方政府在沒(méi)有中央明確反對(duì)的情況下,先后闖關(guān)放松樓市政策,手段越來(lái)越新,力度越來(lái)越大,“市場(chǎng)回歸”大有向“集體救市”演變的趨勢(shì)。留下堅(jiān)持限購(gòu)的已經(jīng)所剩無(wú)幾,北上廣深等一線城市基本陷入包圍圈。樓市正在變奏,但結(jié)果卻仍舊撲朔迷離。這次變奏,到底是房地產(chǎn)咸魚(yú)翻身的一次絕佳機(jī)會(huì),還是徹底走向沒(méi)落的回光返照?限購(gòu)和限貸會(huì)全面放開(kāi)嗎?北京晨報(bào)記者對(duì)呼和浩特、溫州、杭州、成都、天津五個(gè)地區(qū)樓市展開(kāi)調(diào)查發(fā)現(xiàn),政策和市場(chǎng)都在彷徨。

  37個(gè)城市闖關(guān)

  除了北上廣深,其余城市早晚放開(kāi)限購(gòu)

  限購(gòu),這個(gè)從2011年開(kāi)始大規(guī)模執(zhí)行的樓市政策,在經(jīng)過(guò)了3年多的爭(zhēng)議之后,到了退場(chǎng)的時(shí)候。

  今年6月20日,呼和浩特公開(kāi)發(fā)文取消限購(gòu),雖然其后又鬧出來(lái)一段寫(xiě)錯(cuò)字的小插曲,但并沒(méi)有阻礙呼市成為第一個(gè)明確取消限購(gòu)的城市。所有人都觀察,“上頭將作何反應(yīng)?”

  在靜靜等待了十多天后,山東濟(jì)南再也等不下去了。7月上旬,濟(jì)南城建委提請(qǐng)調(diào)整限購(gòu)政策的文件在互聯(lián)網(wǎng)上曝光,隨后證實(shí),限購(gòu)將于7月10日起取消,濟(jì)南方面并沒(méi)有做任何形式的否認(rèn)。限購(gòu)取消之后,濟(jì)南樓市一度每天成交超過(guò)限購(gòu)時(shí)期近兩倍。

  濟(jì)南再一次闖關(guān)成功,鼓舞了其他限購(gòu)城市的勇氣。很快,一大波限購(gòu)城市玩起接龍游戲:7月29日,杭州取消140平方米以上戶(hù)型限購(gòu);同日,溫州宣布從第二天起全面取消限購(gòu);30日,寧波取消90平方米以上戶(hù)型限購(gòu);8月1日,紹興市宣布限購(gòu)正式取消,二套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)房不認(rèn)貸……

  從6月26日呼和浩特正式宣布放松限購(gòu)之后,在一個(gè)半月的時(shí)間內(nèi),全國(guó)已經(jīng)有37個(gè)城市或明或暗地放松了限購(gòu),限購(gòu)的城市目前只剩下9個(gè)。業(yè)內(nèi)預(yù)期,除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市外,其余城市早晚會(huì)放開(kāi)限購(gòu)。所謂“差別化調(diào)控”政策,最終會(huì)是:堅(jiān)守一線,放開(kāi)二線。

  從松綁到救市

  蹺蹺板政策讓市場(chǎng)更焦慮了

  截至目前,對(duì)于取消限購(gòu),中央政府未發(fā)出任何支持或否定的態(tài)度,但這個(gè)節(jié)骨眼上,沉默很容易被理解為默認(rèn)。試探動(dòng)作一旦得到默認(rèn),往往會(huì)演變成放縱。

  7月31日,成都發(fā)布消息稱(chēng),四川省財(cái)政廳決定從7月1日至12月31日,對(duì)金融機(jī)構(gòu)按照國(guó)家政策規(guī)定向首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品房提供貸款的,如果利率不高于基準(zhǔn)利率,按金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放貸款金額的3%給予補(bǔ)助。幾天之后,成都撤銷(xiāo)了該文件,但政策是否繼續(xù)執(zhí)行不得而知。

  8月8日,福建出臺(tái)“閩八條”,不僅內(nèi)容豐富,在尺度上也大大超越了其他地級(jí)政府,不僅提出福州、廈門(mén)可以調(diào)整放開(kāi)住房限購(gòu),還在首套房認(rèn)定上提出,家庭購(gòu)買(mǎi)改善型普通商品住房按首套房認(rèn)定,住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的住房均屬于普通商品住房,間接放松限貸。

  3天后,湖南省的“湘五條”來(lái)了,成為第二個(gè)公開(kāi)出臺(tái)樓市刺激政策的省份。“湘五條”不僅提出政府可以回購(gòu)適當(dāng)面積商品房作為保障房,還提出省內(nèi)異地可辦理公積金貸款、住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目可提前申請(qǐng)《預(yù)售許可證》等措施,業(yè)內(nèi)人士直呼其“很猛”。

  從最開(kāi)始名正言順的呼吁“讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用”,到后來(lái)動(dòng)用財(cái)政手段,“市場(chǎng)回歸”演變成“救市重來(lái)”,調(diào)控似乎正走向另一個(gè)極端。然而,在這種蹺蹺板似的政策變動(dòng)中,市場(chǎng)不但沒(méi)有變得樂(lè)觀,反而愈發(fā)焦慮——樓市這一次還能起死回生嗎?

  一線破局從限貸開(kāi)始?

  上海模式一旦坐實(shí),易被其他三城復(fù)制

  北京晨報(bào)記者的調(diào)研發(fā)現(xiàn),由于從一開(kāi)始,限購(gòu)與限貸政策就是以一個(gè)“組合拳”的形式打出,當(dāng)前大多城市也只在能力范圍內(nèi)放松了限購(gòu),因此效果有限。要想徹徹底底扭轉(zhuǎn)樓市局面,限貸是一個(gè)跨不過(guò)去的檻。

  8月16日晚間,網(wǎng)絡(luò)上流傳出一份銀行上海分行系統(tǒng)內(nèi)文件,基本內(nèi)容是重新定義了“首套房”概念:一是將外地購(gòu)房貸款結(jié)清、本地?zé)o房的購(gòu)房算為首套房;二是將2011年1月31日前有二套房貸記錄,但現(xiàn)已全部結(jié)清并且在上海無(wú)房的購(gòu)房,也按首套政策執(zhí)行。

  這份據(jù)稱(chēng)是建行所發(fā)的文件立即讓市場(chǎng)興奮起來(lái)。但業(yè)內(nèi)分析師張大偉表示,這份文件并非全面放松限貸,很有可能只是適用于該行所謂“一樓一策”差別化信貸政策的合作樓盤(pán),是為了解決開(kāi)發(fā)商的資金壓力,將銀行擁有的開(kāi)發(fā)貸轉(zhuǎn)變成購(gòu)房人的按揭貸。這種措施對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響有限,不會(huì)掀起大風(fēng)浪。

  盡管如此,仍難免引發(fā)業(yè)界聯(lián)想。有地產(chǎn)界人士認(rèn)為,這或許將成為一線城市繞開(kāi)限購(gòu)這道紅線,直接松綁限貸曲線救市的樣本。該份文件一旦落地而沒(méi)有被叫停,就很有可能被北京、廣州等一線城市復(fù)制。

  北京晨報(bào)記者調(diào)查了解到,目前北京尚未執(zhí)行這類(lèi)政策,但不排除各大銀行也在研究此類(lèi)辦法。業(yè)內(nèi)人士多數(shù)預(yù)期,北京出于對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及控制人口的壓力,在短期內(nèi)放松商品房限購(gòu)的可能性不大,但像上海一樣放松限貸,可能性相對(duì)較大。但這種可能性也僅是相對(duì)的,從目前的跡象來(lái)看,中央對(duì)房貸的支持仍?xún)H限于真正的首套房購(gòu)買(mǎi)者,因此北京等一線城市完全放開(kāi)限貸仍是小概率事件。

  晨報(bào)記者 孫春祥

  后限購(gòu)時(shí)代

  呼和浩特

  放松限購(gòu)第一城:沒(méi)有任何起色

  作為打開(kāi)本輪“放購(gòu)”潮閘門(mén)的第一城,呼和浩特的樓市近來(lái)備受關(guān)注??梢哉f(shuō),她是一個(gè)樣本,更是一個(gè)標(biāo)桿。然而,那里看不到一點(diǎn)回暖的跡象。

  “限購(gòu)放開(kāi)后,市場(chǎng)成交量和之前一樣。”在呼市從事房產(chǎn)中介工作多年的馮先生告訴北京晨報(bào)記者,在當(dāng)?shù)?,房地產(chǎn),尤其是住宅已經(jīng)沒(méi)有投資價(jià)值,限購(gòu)不限購(gòu)沒(méi)有什么影響,買(mǎi)房人大多數(shù)都是剛需一族,而這部分需求非常穩(wěn)定。

  據(jù)馮先生介紹,在呼市,雖然也存在一些炒房人囤積的房子,但并不多,因此當(dāng)市場(chǎng)比較疲軟的時(shí)候,也沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的拋售。雖然當(dāng)前賣(mài)房的人比買(mǎi)房的人多,但價(jià)格也并沒(méi)有出現(xiàn)大跌,除非有特別緊急缺錢(qián)的人,否則不會(huì)輕易低價(jià)出售房產(chǎn)。在新房市場(chǎng),目前仍有不少新盤(pán)推出,在售樓方式上,一些大型開(kāi)發(fā)商依然采取捂盤(pán)惜售以及炒作熱銷(xiāo)場(chǎng)面等老一套做法。

  在呼市金融系統(tǒng)工作的劉女士告訴北京晨報(bào)記者,呼和浩特樓市如火如荼的開(kāi)發(fā)始于2006年,經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,目前均價(jià)在4500元以上的高檔住宅項(xiàng)目已經(jīng)占到了40%左右。雖然也有一些依靠正當(dāng)合法經(jīng)營(yíng)積累財(cái)富的企業(yè)家,但這類(lèi)人畢竟是極少數(shù),呼市的消費(fèi)能力根本不可能撐起這么高的價(jià)格。

  今年6月份,新華社報(bào)道了呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題的消息,隨后呼市積極組織力量發(fā)出“呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)健康”等信號(hào),并邀請(qǐng)中央有關(guān)部門(mén)到呼市考察,召開(kāi)媒體通報(bào)會(huì),并舉辦以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房交易會(huì)。對(duì)此,劉女士和她的朋友們均認(rèn)為,這是地方政府在做的一場(chǎng)“秀”。

  “市場(chǎng)供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)需求,放開(kāi)限購(gòu)之后樓市也沒(méi)有任何起色,今年以來(lái)開(kāi)發(fā)的諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)”。在劉女士看來(lái),“呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)即將出現(xiàn)暴風(fēng)雨。”晨報(bào)記者 孫春祥

  杭州

  準(zhǔn)一線城市樣本:信貸才是開(kāi)門(mén)鑰匙

  杭州,這個(gè)東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的首府城市,在地產(chǎn)界人士眼里,她擁有的不僅只是美不勝收的西湖,還有一個(gè)像一線城市那樣的發(fā)展?jié)摿ΑK?,杭州盡管被列為二線城市,但足可以擔(dān)當(dāng)起二線城市的領(lǐng)頭羊,充當(dāng)“準(zhǔn)一線”的角色。

  然而,就是這個(gè)“準(zhǔn)一線”城市,卻在今年遭遇了滑鐵盧。早在2月份,杭州樓市就開(kāi)始進(jìn)入寒冬,樓盤(pán)降價(jià)與業(yè)主砸盤(pán)事件接踵而至,大批媒體記者趕赴杭州調(diào)查,其結(jié)論基本一致:庫(kù)存量太大,樓市已經(jīng)消化不良。在經(jīng)歷了近半年的苦苦支撐后,杭州終于在7月底放松限購(gòu),主城區(qū)140平方米以上戶(hù)型不再限購(gòu),蕭山、余杭兩區(qū)全面放開(kāi)。

  “高端物業(yè)有些交易量上升,但不是很大。”在杭州一家網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)媒體工作的“老余”告訴記者,在杭州宣布部分放開(kāi)限購(gòu)之后,市場(chǎng)成交量確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的上升,其中有一部分是因?yàn)榉砰_(kāi)限購(gòu)直接釋放的,但也只集中在140平方米以上的戶(hù)型。

  “限購(gòu)放松的效果不是很明顯,市場(chǎng)觀望仍然存在,釋放的需求量十分有限,所以在杭州業(yè)內(nèi),大家都希望限貸能夠放松”。“老余”表示,“限貸對(duì)樓市的影響是雙重的??聪拶J放松的程度,一方面會(huì)在心理層面使得購(gòu)房人的信心大增,另一方面還會(huì)使得被限貸誤傷的改善型需求釋放。”“老余”認(rèn)為,只要市場(chǎng)信心恢復(fù),買(mǎi)房人的購(gòu)買(mǎi)力也得到實(shí)質(zhì)性的提高,市場(chǎng)才會(huì)重新回暖。

  在杭州7月29日宣布放松限購(gòu)后,市場(chǎng)傳出了招商銀行在當(dāng)?shù)胤潘上拶J的政策,二套房首付比例可以最低降至三成,引發(fā)業(yè)內(nèi)轟動(dòng)。但隨后,媒體又從招商銀行方面獲得了否認(rèn)的消息。坊間傳聞,招行執(zhí)行二套房首付三成政策實(shí)際只執(zhí)行了一天,之后迫于壓力而取消。

  北京晨報(bào)記者了解到,在限購(gòu)政策沒(méi)有改變的情況下,目前杭州當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商對(duì)于樓市的未來(lái)依然持悲觀態(tài)度,相關(guān)部門(mén)人士也認(rèn)為,“杭州樓市的冬天才剛開(kāi)始。”

  晨報(bào)記者 孫春祥

  冬天

  尚未結(jié)束

  真正的市場(chǎng)供需關(guān)系早已改變

  限購(gòu)取消真的有用嗎?一開(kāi)始,似乎確實(shí)是管用的。

  北京晨報(bào)記者梳理市場(chǎng)公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn),7月29日杭州取消140平方米以上戶(hù)型限購(gòu)后3天,杭州樓市日均成交比松綁前上漲了近八成;7月30日寧波宣布取消90平方米以上戶(hù)型限購(gòu)后,第二天成交141套,比30日成交多了60套,效果十分顯著。濟(jì)南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍,成都也有三成以上的增長(zhǎng)。

  只有激情退去,真正的市場(chǎng)常態(tài)才會(huì)顯現(xiàn)。上面的數(shù)據(jù)并不意味著放松限購(gòu)就能為樓市帶來(lái)長(zhǎng)久的成交量。市場(chǎng)調(diào)研顯示,成交量上漲,主要源于高端樓盤(pán)的一次性放量,市場(chǎng)上大多數(shù)的購(gòu)房者依然在觀望,其他放松限購(gòu)效果顯著的城市也并不多。

  中原地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告指出,針對(duì)成都、福州、濟(jì)南、杭州等放松限購(gòu)的13個(gè)典型城市調(diào)查顯示,放松限購(gòu)對(duì)成交量有實(shí)際影響的只有5個(gè)城市,其余8個(gè)城市成交量并沒(méi)有回升,甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升,但長(zhǎng)期效果仍有待觀察。

  而北京晨報(bào)記者通過(guò)對(duì)各地業(yè)內(nèi)及買(mǎi)房人的調(diào)查發(fā)現(xiàn),信貸依然是限制需求擴(kuò)張的一大瓶頸,限貸對(duì)樓市依然發(fā)揮著非常大的抑制作用。目前房產(chǎn)界正在呼吁放松樓市信貸,以期能夠徹底扭轉(zhuǎn)購(gòu)房人的預(yù)期以及實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。

  然而,地方政府操控信貸的能力依然是比較弱的。業(yè)界傳言,招商銀行在杭州推出二套房首付四成的政策僅一天即夭折,雖然其中原因未知,但由此可以看出,金融系統(tǒng)對(duì)樓市的支持依然僅限于所謂的“剛需”,即使有的城市在二套房的認(rèn)定上已經(jīng)修改為認(rèn)房不認(rèn)貸,但基本局限于本地所屬的金融機(jī)構(gòu),四大國(guó)有銀行依然堅(jiān)持執(zhí)行原有政策。即使是暗中放松限購(gòu)的城市,在銀行貸款上也沒(méi)有妥協(xié)。

  種種跡象表明,真正的市場(chǎng)供需關(guān)系早已改變,哪怕依靠新的行政手段去刺激也于事無(wú)補(bǔ)。金融、地產(chǎn)不分家,貨幣放水的時(shí)代一旦終結(jié),樓市自然要回歸其本來(lái)面目。晨報(bào)記者 孫春祥

 

編輯:曾珂

關(guān)鍵詞:限購(gòu) 北上廣深樓市 限購(gòu)松綁

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