今年可能是房地產(chǎn)信托最難過的一年。

　　受到佳兆業(yè)“黑天鵝”的沖擊，平安信托近29億元的信托產(chǎn)品風(fēng)險敞口。其中，一款規(guī)模25.1億元的“平安財富·翔園17號集合資金信托計劃”將于1月21日到期，這一產(chǎn)品僅有佳兆業(yè)及其子公司提供擔(dān)保，風(fēng)險暴露的可能極高。另外一款規(guī)模3.43億元的貸款類信托，其融資項目——大連佳兆業(yè)中心，除已經(jīng)售出的67套房屋外，剩余661套房屋已被大連相關(guān)部門鎖定。

　　對于21日是否能夠及時兌付，佳兆業(yè)有關(guān)負責(zé)人19日表示，現(xiàn)階段不能給予答復(fù)。平安信托方面表示，正密切關(guān)注事態(tài)進展，積極履行受托人責(zé)任。

　　平安25億信托即將到期

　　風(fēng)控形同虛設(shè)　產(chǎn)品僅佳兆業(yè)擔(dān)保

　　據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，目前佳兆業(yè)至少與華潤深國投、平安信托、外貿(mào)信托、愛建信托和中融信托等5家信托公司有合作關(guān)系，至少8款產(chǎn)品處于存續(xù)期，其中4款產(chǎn)品即將于今年上半年到期兌付。

　　在這些信托公司中，以平安信托為佳兆業(yè)發(fā)行產(chǎn)品規(guī)模最大，存續(xù)產(chǎn)品合計規(guī)模高達28.53億元。而且，其一款募集規(guī)模25.1億元的信托計劃，在風(fēng)控方面僅有佳兆業(yè)及其子公司提供擔(dān)保，這一產(chǎn)品即將于1月21日到期。其次是外經(jīng)貿(mào)信托，其為佳兆業(yè)發(fā)行的富祥25號總規(guī)模為20.8億元。排名第三的華潤深國投信，總盤子達20億元，該公司就此已經(jīng)向法院提出查封申請。

　　相對樂觀的是，有投資者已經(jīng)轉(zhuǎn)讓出外經(jīng)貿(mào)信托為佳兆業(yè)發(fā)行的產(chǎn)品的收益權(quán)。兆馳股份17日公告稱，公司于2015年1月15日決定授權(quán)對外經(jīng)濟貿(mào)易信托，全權(quán)代理外貿(mào)信托富祥25號（佳兆業(yè)長沙梅溪湖項目）集合資金信托計劃資金信托（以下簡稱富祥25號）項下信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，包括尋找和確定受讓人、與受讓人簽署信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)文件及代為收取轉(zhuǎn)讓價款等。2015年1月16日，公司收到對外經(jīng)濟貿(mào)易信托代為收取的信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款2.01億元。這說明，上述信托受益權(quán)已成功轉(zhuǎn)讓，但是否是外經(jīng)貿(mào)信托剛兌還不得而知。

　　但是，平安信托產(chǎn)品的兌付就不這么樂觀了。“佳兆業(yè)早前已經(jīng)實質(zhì)違約，而平安信托的這一產(chǎn)品純粹是信用貸款，不僅沒有抵質(zhì)押，擔(dān)保也是集團和子公司擔(dān)保，違約風(fēng)險較高。目前，在遭遇‘鎖盤’之后，債權(quán)人不斷加大債務(wù)索償力度，不少債權(quán)人甚至提出提前還款的要求，佳兆業(yè)短期資金壓力高度緊張，部分債務(wù)或?qū)⒔徊孢`約。”一位分析師說。

　　記者查詢的公開信息顯示，2014年4月22日，平安信托發(fā)行“平安財富·翔園17號集合資金信托計劃”（以下簡稱“平安財富·翔園17號”），募集規(guī)模25.1億元，其中：A類金額25億元，期限9個月，預(yù)期年化收益8.8%，將于2015年1月21日到期。融資方為佳兆業(yè)子公司佳兆業(yè)商業(yè)集團有限責(zé)任公司（以下簡稱“佳兆業(yè)商業(yè)集團”）；資金用途為補充日常運營支出；安全擔(dān)保機制僅有佳兆業(yè)及佳兆業(yè)商業(yè)集團提供本息償還連帶責(zé)任擔(dān)保。

　　此外，2014年10月，平安信托還通過“平安財富·佳譽23號三期集合資金信托計劃”（以下簡稱“平安財富·佳譽23號”），向大連佳兆業(yè)中心項目發(fā)放3.43億元信托貸款，期限16個月，預(yù)期年化收益9.6%，用于項目后續(xù)開發(fā)。

　　就“平安財富·翔園17號”信托產(chǎn)品1月21日能否正常兌付一事，《經(jīng)濟參考報》記者19日采訪佳兆業(yè)方面負責(zé)人。該負責(zé)人表示，現(xiàn)階段不能給予答復(fù)，佳兆業(yè)會在第一時間對涉及的問題進行公告。

　　愛建信托提前索償

　　短期資金壓力激增　佳兆業(yè)交叉違約風(fēng)險大

　　屋漏偏逢連夜雨。1月8日，佳兆業(yè)債券利息支付違約。1月13日，愛建股份公告稱，子公司愛建信托要求杭溪隆業(yè)提前歸還股東借款本息，杭溪隆業(yè)的實際控制人是佳兆業(yè)集團，債務(wù)的實際到期日遠在2016年3月14日。

　　1月8日，佳兆業(yè)一筆2560萬美元的債券利率未能按期兌付，已經(jīng)構(gòu)成了實質(zhì)性違約。這一次利息是由佳兆業(yè)2013年1月發(fā)行的一筆7年期、票面利率10.25%、額度為5億美元債券產(chǎn)生，根據(jù)合約規(guī)定佳兆業(yè)需每半年付息。業(yè)內(nèi)人士認為，如果佳兆業(yè)在30日寬限期內(nèi)還息便可暫時渡過危機，反之，佳兆業(yè)可能出現(xiàn)債務(wù)交叉違約的情況，屆時債務(wù)重組的難度將進一步加大。

　　1月13日，愛建股份公告稱子公司愛建信托曾于2014年3月發(fā)行“愛建-佳兆業(yè)杭州項目投資集合資金信托計劃”，累計規(guī)模為6.51億元，到期日為2016年3月14日，因杭溪隆業(yè)實際控制人佳兆業(yè)集團面臨重大不利情形，要求杭溪隆業(yè)提前歸還股東借款本息。愛建股份相關(guān)負責(zé)人表示，公司關(guān)注到佳兆業(yè)的異常情況，認為存在重大不確定性，因此啟動信托計劃的前置條款，要求提前還款。

　　據(jù)悉，上海第一中級人民法院已受理愛建的訴訟請求，并定于2015年3月11日開庭。在此背景下，上海中院裁定查封杭溪隆業(yè)土地使用權(quán)及在建工程。

　　此前，華潤深國投信托已向深圳市中級人民法院提出查封申請。華潤深國投于2014年6月先后成立了“鼎新131號”、“鼎新130號”兩個信托計劃，分別投資于佳兆業(yè)蘇州塔園路項目及佳兆業(yè)蘇州黃橋項目。上述兩只信托計劃涉及資金20億元，包括優(yōu)先級資金共10億元，其中“鼎新131號”募集資金總額12億元，優(yōu)先級資金6億元，“鼎新130號”募集資金總額8億元，優(yōu)先級資金4億元。這兩款信托產(chǎn)品的資金用途均為對佳兆業(yè)集團旗下項目公司的增資，屬于私募股權(quán)投資信托。“不少房地產(chǎn)股權(quán)信托項目屬于‘明股實債’項目，名義上是增資擴股的股權(quán)投資，但私下都有股權(quán)回購協(xié)議，從而達到債券融資的目的。還好這個項目有土地抵押，相對風(fēng)險可控。”上述分析師說。

　　在佳兆業(yè)風(fēng)險不斷暴露的情況下，有風(fēng)險敞口的金融機構(gòu)紛紛加大了資產(chǎn)保全的力度。據(jù)悉，迄今為止，已經(jīng)有包括中信銀行、中國銀行等24家金融機構(gòu)向法院申請對佳兆業(yè)的若干資產(chǎn)進行訴前財產(chǎn)保全，要求查封佳兆業(yè)相關(guān)資產(chǎn)以資產(chǎn)保全，涉及廣東、珠海、湖南、蘇州、上海、大連等項目。