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國(guó)土部住建部聯(lián)合發(fā)文 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不一刀切
原標(biāo)題:兩部門出題 看地方政府如何作答
“房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩天要出新政策了。”一則從3月26日開始讓房地產(chǎn)行業(yè)神經(jīng)緊繃的“小道消息”,在第二天上午變成了國(guó)土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同制定的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。
2000多字的《通知》對(duì)合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模、優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)、加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度作出了相應(yīng)的規(guī)定和說(shuō)明。
只是,讀過(guò)這則《通知》,許多人顯得并沒(méi)那么興奮。
政策沒(méi)有驚喜?
根據(jù)之前網(wǎng)上傳播的“小道消息”,此次要出臺(tái)的政策或?qū)⑸婕岸愂?、貸款額度及首付等企業(yè)和民眾高度期待的問(wèn)題。其中包括首套房首付降至兩成、二套房首付降至五成、營(yíng)業(yè)稅“五改三”。然而,這些期待并沒(méi)有“如約”出現(xiàn)在《通知》中。
“對(duì)于期待救市政策已久的行業(yè)來(lái)說(shuō),《通知》確實(shí)沒(méi)什么亮點(diǎn)。”文件一出來(lái),北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志就仔細(xì)研讀起來(lái)。在他看來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)里那些期待救市的開發(fā)商看到這份文件時(shí),臉上一定寫滿了“失望”,因?yàn)樽呦蛘{(diào)整期的房地產(chǎn)市場(chǎng)期待掉下來(lái)的是一只救市“靴子”,而不是一只“襪子”。
但一些行業(yè)人士也指出,《通知》是國(guó)土部和住建部這兩個(gè)部門會(huì)簽發(fā)布的,貸款政策是央行、銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)的,沒(méi)有央行、銀監(jiān)會(huì)的會(huì)簽,肯定不會(huì)有信貸政策的放寬。而營(yíng)業(yè)稅是稅務(wù)總局負(fù)責(zé),會(huì)簽部門沒(méi)有稅務(wù)總局,肯定也不會(huì)涉及稅費(fèi)問(wèn)題。
那么,政策里沒(méi)有信貸政策“干貨”,是不是就意味著政策的出臺(tái)沒(méi)有意義呢?
陳志并不這么看。
今年全國(guó)兩會(huì)上,李克強(qiáng)總理在作政府工作報(bào)告時(shí)提到,2015年是穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)的緊要之年。同時(shí)也提到,加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度、住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉,把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房,堅(jiān)持分類指導(dǎo),因地施策,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,等等。
“《通知》的出臺(tái)是為了更好地落實(shí)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)。”在陳志看來(lái),政府工作報(bào)告中雖然沒(méi)有用支柱產(chǎn)業(yè)這樣的描述來(lái)形容房地產(chǎn),但無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,還是民生的角度,房地產(chǎn)依然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)至關(guān)重要的產(chǎn)業(yè)。
而為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,一刀切的政策早已行不通。
“當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈分化的態(tài)勢(shì),不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不一樣,不同的人口密度、不同的資金聚集程度,導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)分化,在出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策上,必須因地制宜,按需下藥。”陳志告訴中國(guó)青年報(bào)記者。
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜也贊同這樣差異化的政策。
根據(jù)《通知》里的規(guī)定,促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣,國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場(chǎng)狀況,研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用,用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等的開發(fā)建設(shè),促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。對(duì)按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù),重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款。
“這實(shí)際上就是要求各地政府因地制宜,進(jìn)行差別化調(diào)控。”汪利娜指出,北上廣深的需求還是很旺,而二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)積壓庫(kù)存的情況,到底應(yīng)該滿足什么樣的需求,什么樣的用地可以轉(zhuǎn)型使用,都需要各個(gè)地方按照當(dāng)?shù)刈≌⒐I(yè)和商業(yè)用地的比重情況進(jìn)行制定,才不會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化的調(diào)整。
“兩部門發(fā)布的《通知》并沒(méi)有搬出實(shí)質(zhì)性的硬性指標(biāo)來(lái)規(guī)定各地政府怎么做、做多少,但它貫徹的就是差別化調(diào)控的思路。”汪利娜表示,這幾年,大部分地方的土地供給已經(jīng)能夠滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,關(guān)鍵是要把土地去庫(kù)存化,把賣出去的地轉(zhuǎn)化成有效的供給,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地和房屋更好地流轉(zhuǎn)起來(lái)。
允許房企適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)是最大亮點(diǎn)
此外,《通知》里還規(guī)定了優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu),并提出各地政府要立足市場(chǎng)實(shí)際需求,科學(xué)把握住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目,各地國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu),對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整,滿足合理的自住和改善性住房需求。
“這一點(diǎn)其實(shí)是政府把權(quán)力交還給市場(chǎng)的表現(xiàn)。”看到“允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu),對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整,滿足合理的自住和改善性住房需求”這句話,汪利娜表示,這是此次《通知》里最大的亮點(diǎn)。
2006年,原建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》,要求自2006年6月1日起,各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中,套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)所占比重,必須達(dá)到70%以上。
“過(guò)去政府總是限制商品房的住宅面積,但現(xiàn)在許多80后的三口之家對(duì)住房面積的需求早就超過(guò)90平方米,如果要滿足自住和改善性需求,那么對(duì)房屋套型就不應(yīng)該做過(guò)多的限制。”汪利娜表示,根本不用把開發(fā)商的套型結(jié)構(gòu)限制得那么緊,什么時(shí)候應(yīng)該設(shè)計(jì)什么戶型,什么戶型更好賣,開發(fā)商自己會(huì)有市場(chǎng)判斷。
《通知》給了地方政府不少調(diào)整空間。
比方說(shuō)對(duì)購(gòu)買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房的,涉及土地合同重新簽訂,要對(duì)重新審計(jì)的地價(jià)進(jìn)行調(diào)價(jià);在調(diào)整土地用途用于支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等過(guò)程中,政府是否有相應(yīng)的優(yōu)惠政策,用地價(jià)格如何確定,這都是很細(xì)節(jié)的問(wèn)題,需要各地政府出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)具體落實(shí)。
置換土地的過(guò)程中土地價(jià)格怎樣調(diào)整就是一個(gè)難點(diǎn),即使明確了有價(jià)差,政府應(yīng)該退地價(jià)款,能不能退出來(lái)又是個(gè)難點(diǎn)。
再則,減少土地供應(yīng),對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一次比較大的陣痛。
政策不是救市,而是調(diào)整市場(chǎng)
“考驗(yàn)地方政府行政能力的時(shí)候到了。”汪利娜說(shuō)。
“政策的落地過(guò)程中,地方政府往前走兩步、退一步的做法也應(yīng)該值得注意。”陳志表示,過(guò)去中央的調(diào)控目標(biāo)是好的,但落到地方實(shí)施時(shí),總是變了味道。
因而,此次《通知》落實(shí)到各地時(shí),地方政府應(yīng)出于對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整的考量來(lái)制定相應(yīng)的政策,而不是簡(jiǎn)單地把政策的出臺(tái)當(dāng)做救市的手段。“我相信地方政府都會(huì)按照這次的指導(dǎo)意見(jiàn)去執(zhí)行,因?yàn)榇舜巍锻ㄖ吩诒O(jiān)管方面上提到了既要防止不作為,也要防止亂作為。”
為了防止亂作為,《通知》里規(guī)定住房建設(shè)規(guī)劃、年度實(shí)施計(jì)劃和住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃要經(jīng)過(guò)專家咨詢、科學(xué)論證后形成,報(bào)同級(jí)人民政府審批后實(shí)施,同時(shí)分別報(bào)省級(jí)住房建設(shè)部門和國(guó)土資源主管部門備案,并向社會(huì)公開。
陳志認(rèn)為,怎么挑選專家,選擇誰(shuí)來(lái)做專家,都在考驗(yàn)各地政府的行政能力,“《通知》里的規(guī)定能夠貫徹落實(shí)多少,還需拭目以待。”
看遍全文,陳志認(rèn)為,《通知》中提到的各地國(guó)土資源主管部門要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況,控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏,將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊,明確上市時(shí)間,定期分批推出,穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地,實(shí)施起來(lái)的難度也不小。
因?yàn)?,住房用地年度供?yīng)計(jì)劃的詳細(xì)內(nèi)容在過(guò)去很難公開透明。
“土地、房屋雖然實(shí)實(shí)在在地?cái)[在人們面前,可是里面的信息卻是遮遮掩掩,并不透明。”陳志認(rèn)為,地方政府應(yīng)該向社會(huì)公布本省或本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、需求、房屋新舊等信息,形成一個(gè)客觀評(píng)價(jià)的報(bào)告,這才是影響地方政府能否科學(xué)準(zhǔn)確制定今年土地供應(yīng)計(jì)劃的關(guān)鍵。
編輯:曾珂
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 國(guó)土部住建部聯(lián)合發(fā)文
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