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五部委密集出手穩(wěn)樓市 業(yè)內(nèi)稱刺激效果恐不超仨月

2015年04月08日 10:10 | 作者:劉德炳 | 來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊
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  原標(biāo)題:五部委密集出手穩(wěn)樓市 業(yè)內(nèi)稱刺激效果恐不超仨月

  《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 肖翊 攝

 

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 肖翊 攝

 

  降首付比、免稅、調(diào)用地

  【宏觀·政策】五部委密集出手穩(wěn)樓市

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,宏觀經(jīng)濟(jì)的低迷和房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟是此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)的主要原因。

  房地產(chǎn)調(diào)控今年迎來了力度最猛的一只靴子。

  3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知,居民購(gòu)買二套房首付比例從60%調(diào)整為40%。此外,財(cái)政部通知,個(gè)人將購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。此前國(guó)土部和住建部還發(fā)文優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這一連串舉措被一些媒體解讀為五部委聯(lián)手“穩(wěn)樓市”。

  在這樣的舉措下,樓市又將何去何從?對(duì)此記者采訪業(yè)內(nèi)人士并走訪多地了解市場(chǎng)反應(yīng)。

  今年樓市密集調(diào)控力度強(qiáng)

  3月30日下午2點(diǎn)左右,即央行等三部委聯(lián)合發(fā)文前,記者就接到了多個(gè)財(cái)經(jīng)圈的同仁發(fā)來的詢問,當(dāng)日下午3點(diǎn)半以后央行將有重磅消息出臺(tái)的傳聞是否屬實(shí)。

  由于剛剛降息不久,一般的降準(zhǔn)措施又難以稱得上是重磅消息,坊間在交流時(shí)普遍預(yù)計(jì),二套房貸款政策有可能出現(xiàn)較大的松動(dòng)。

  在從2009年到2013年的樓市上漲大勢(shì)中,二套房貸款政策屢屢被當(dāng)做調(diào)控樓市的一個(gè)工具,二套房貸款首付比例步步提高,從40%經(jīng)過兩次調(diào)整上漲到了今年3月30日之前的60%。而在 2007年樓市投機(jī)風(fēng)盛行時(shí),當(dāng)年9月二套房貸款首付比例從30%提高到40%的政策出臺(tái),也是迅速扭轉(zhuǎn)了當(dāng)年房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭,樓市迎來調(diào)整。

  對(duì)于此次房貸政策的調(diào)整,上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,此次二套房貸款首付比例下調(diào)至四成,力度較大,超出了此前業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期;同時(shí),此次的樓市調(diào)控措施,密度也非常大,就在4天前,即3月26日,國(guó)土部等部門還發(fā)布通知,樓市供應(yīng)過大的地區(qū)要減少土地供應(yīng),這可能是2008年之后的最大力度、最密集的調(diào)控行動(dòng)。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下, 2015年樓市也迎來了新常態(tài),其中樓市松綁是一個(gè)重要的表現(xiàn)。“宏觀經(jīng)濟(jì)的低迷和房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟是調(diào)控的主要原因。”

  瑞銀中國(guó)近日發(fā)布研報(bào)明確指出,房地產(chǎn)下滑是今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最主要的拖累因素——今年1—2月房地產(chǎn)銷售面積同比下跌16%、新開工面積同比繼續(xù)大跌18%;房地產(chǎn)下滑拖累了大宗商品、原材料,以及機(jī)械設(shè)備的需求;工業(yè)生產(chǎn)和需求疲弱又進(jìn)而拖累了工業(yè)投資。

  業(yè)內(nèi):一線城市上漲動(dòng)能不足 政策刺激效果恐不超三個(gè)月

  政策面暖風(fēng)一吹,市場(chǎng)往往迎風(fēng)起舞:2008年、2009年以來,樓市調(diào)控—市場(chǎng)回暖—量?jī)r(jià)上漲的規(guī)律已多年屢見不鮮。

  這一次,樓市還會(huì)按照這種腳本演繹嗎?在采訪中,記者發(fā)現(xiàn),市場(chǎng)各方對(duì)此政策的積極效果持相同看法,但也有些許分歧。

  朱光認(rèn)為,各種調(diào)控措施的密集出臺(tái),無(wú)疑顯示了中央穩(wěn)定住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的決心,隨著各地政策的進(jìn)一步落實(shí),全國(guó)樓市復(fù)蘇將指日可待。

  從記者走訪來看,有部分區(qū)域已經(jīng)走出較好勢(shì)頭。據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計(jì),截至3月29日,北京市3月份二手房網(wǎng)簽量9648套,比2月份同期增長(zhǎng)11.25%,比去年3月同期增長(zhǎng)16.58%;網(wǎng)簽面積86.69萬(wàn)平方米,比2月份同期增長(zhǎng)10.19%,比去年3月同期增長(zhǎng)13.36%。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,從現(xiàn)階段北京市二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)情況來看,今年3月,在去年四季度各項(xiàng)利好逐步釋放的情況下,二手房市場(chǎng)成交量逐步上升。

  胡景暉表示,3月份,該公司在北京區(qū)域的合同簽訂量比2月份同期大幅增長(zhǎng)了149.89%,比去年3月同期大幅增長(zhǎng)101.39%。由于網(wǎng)簽的滯后性,這些已經(jīng)簽訂的合同將于4月份在網(wǎng)簽量上有所體現(xiàn),由此推斷,4月份的二手房網(wǎng)簽量還將再度攀高,2015年北京樓市有望迎來“小陽(yáng)春”。

  盡管如此,胡景暉對(duì)后市依然不太樂觀。他說:“很多同行說房地產(chǎn)的春天來了,我覺得這個(gè)不太可能。政策最多也就是刺激一下二季度的交易量,比如降低首付比例,會(huì)使得購(gòu)房者還銀行的貸款數(shù)量更多,按揭的壓力就變大了。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)之下,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)刺激效果可能也就維持兩三個(gè)月。”

  實(shí)際的操盤者似乎有更深的感悟。在東北、云南等地均有地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)富聯(lián)合集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人高偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,雖然這次政策力度大,但市場(chǎng)反響未必很大,興奮之后必須冷靜。對(duì)于一些人士持有的“市場(chǎng)會(huì)迎來類似2009年的一波大反彈”的觀點(diǎn),高偉并不贊同。“今天的市場(chǎng)基礎(chǔ)與2009年相比,已經(jīng)變化太大。比如2008年北京東三環(huán)外的某項(xiàng)目銷售價(jià)格為15000元/平方米,那房?jī)r(jià)很容易反彈,但今天北京東三環(huán)的項(xiàng)目都漲到了6萬(wàn)元/平方米,市場(chǎng)的反彈空間沒有了。”高偉說。

  高偉預(yù)測(cè),房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)分化,一線城市北上廣等局部地區(qū)樓市在一段時(shí)間內(nèi)還比較堅(jiān)挺,三四線城市樓市將遇到漫長(zhǎng)的調(diào)整期。但即便是部分核心的一線城市,其房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能已經(jīng)不足。

  高偉所在公司在全國(guó)多個(gè)地方布局,但目前銷售遇到了一定的難題,尤其是三四線城市,比如他們?cè)跂|北某省拿了一個(gè)100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目,從2010年至今,只開發(fā)了30萬(wàn)平方米,而這部分已經(jīng)開發(fā)的物業(yè),5年來銷售率不足50%。“我在云南長(zhǎng)期注意到,對(duì)面幾百套房子的小區(qū),夜晚時(shí)打開的燈不足10盞燈,這真的十分值得警惕。”他說。

  高偉進(jìn)一步指出,對(duì)于當(dāng)前樓市而言,最核心的問題有兩個(gè),一是有些地方樓市供應(yīng)太大了,市場(chǎng)已經(jīng)飽和了;二是購(gòu)房需求不知道去哪兒了。

  樓市新政效果初顯:深圳、杭州等地房?jī)r(jià)已上漲

  不過,隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái),地方政府和購(gòu)房者的決策會(huì)有什么變化呢?

  在被一些媒體質(zhì)疑為鬼城的內(nèi)蒙古二連浩特,早在此次樓市新政出臺(tái)前就開始布局去庫(kù)存了。2014年9月30日,二連浩特住建局官方網(wǎng)站發(fā)布的二連浩特市2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況指出,截至2014年8月底,該市商品住房空置4318套44.75萬(wàn)平方米,空置率為19.5%,按近三年平均銷售量看,需二至三年消化庫(kù)存。

  二連浩特住建局指出,目前該市房地產(chǎn)最大的兩個(gè)問題,一是住房市場(chǎng)已經(jīng)飽和,供明顯大于需,供需已經(jīng)失衡;二是2014年房地產(chǎn)投資明顯減少。

  為此,早在2014年年底,即在今年3月26日國(guó)土部提出嚴(yán)格控制總量之前,該市就提出,根據(jù)住房市場(chǎng)供需失衡的情況,要嚴(yán)格控制住房建設(shè)總量,擇優(yōu)批建,消化存量。同時(shí)政府要制定一些相關(guān)優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)居民改善住房、減免稅費(fèi)等。

  不過對(duì)于一些一線城市,新政出臺(tái)后,樓市價(jià)格立馬有了變化。據(jù)媒體報(bào)道,深圳部分開發(fā)商在3月31日開始漲價(jià),有的漲幅高達(dá)10%,有的則以“漲價(jià)在即”為名促銷。深圳中原研究中心調(diào)查顯示,在深圳的二手房交易市場(chǎng),二手房平均價(jià)格從2014年9月的30233元/平方米一路攀升,新政出臺(tái)后現(xiàn)已突破33000元/平方米。另?yè)?jù)媒體報(bào)道,在杭州有的房地產(chǎn)開發(fā)公司的新盤項(xiàng)目一天就銷售了一億元。

  在河南鄭州,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)者、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君告訴記者,目前鄭州房?jī)r(jià)相比去年已有下降。2015年1月,鄭州市商品住宅成交均價(jià)為7990元/平方米,相比于2014年12月下降481元/平方米。

  而對(duì)于河南的其它地市,樓市新政似乎起到了積極效果。河南當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商,萬(wàn)創(chuàng)地產(chǎn)營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理鄭德對(duì)記者說,在新政策實(shí)施第一天(3月31日),公司在河南各地市的10個(gè)項(xiàng)目銷售房子81套,平均每個(gè)樓盤賣8套。在此之前,每天共賣40套左右,情況差時(shí)每天不足20套。

  中原地產(chǎn)粗略預(yù)計(jì),首付從60%-70%降低到40%,起碼可以直接增加10%的直接有效購(gòu)買需求,一二線城市二季度市場(chǎng)成交量或環(huán)比上漲30%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉甚至認(rèn)為,2015年的政策依然將會(huì)升級(jí),房地產(chǎn)政策調(diào)控有望在營(yíng)業(yè)稅征收、部分一線城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開。  《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 劉德炳︱北京報(bào)道

 

編輯:玄燕鳳

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