原標題：房地產(chǎn)市場緣何“火焰”與“冰山”同存？

　　新華社記者

　　國家統(tǒng)計局１８日發(fā)布的５月份全國７０個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價上漲明顯，三四線城市價格仍在下降。新華視點記者采訪發(fā)現(xiàn)，“３·３０”新政策實施將近３個月，全國房地產(chǎn)市場城市間分化現(xiàn)象越發(fā)突出，呈現(xiàn)出“火焰”與“冰山”同存的局面。這對房地產(chǎn)市場來說意味著什么？

　　深圳上海月漲百萬元　三四線城市繼續(xù)下跌

　　在“３·３０”新政策快滿３個月之際，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出更突出的分化特點，一線城市市場升溫，深圳等地局部房價大漲，一些地方土地市場地王再現(xiàn)，明顯上漲的房價甚至帶動全國房地產(chǎn)市場價格走向上揚，但三四線城市行情冷清。

　　１８日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了５月份７０個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，７０個大中城市中新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲，同比下跌。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉說，５月份房價環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致。５月份北京、上海、廣州、深圳４個一線城市房價環(huán)比普漲，二線城市房價整體穩(wěn)定，大部分三線城市房價仍然在下降，城市間分化加劇。

　　深圳樓市自“３·３０”新政策后出現(xiàn)瘋漲行情。“３·３０”新政策出臺不到３個月，深圳一些重點區(qū)域二手房價格漲幅已經(jīng)超過５０％。５月２５日，深圳中洲中央公寓獲批預(yù)售，頂層備案單價為３７萬元／平方米，刷新了深圳樓市的最高單價紀錄。

　　正打算購置首套房的劉正告訴記者，今年３月２７日，他與深圳龍華新區(qū)星河盛世的一名業(yè)主簽訂購房合約，并繳納了１０萬元定金，“３·３０”新政策后，業(yè)主稱有購房者加價５０萬元買房，退回了他的訂金。“４月中旬再問中介，同等面積、相同戶型的房子已經(jīng)由３月底的４００萬元漲至５００萬元。”劉正說。

　　上海市房價也上漲明顯。據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，２０１５年５月上海市商品住宅成交均價超３．１萬元／平方米，為近５年來房價新高。個別二手房房源一個多月就能漲１００萬元。如，上海黃浦區(qū)耀江花園樓盤１３０平方米的３房，４月底５月初的成交價格還在７８０萬元左右，到了５月中旬成交價已經(jīng)漲到８５０萬元，而近期成交一套同樣戶型的房源，價格已經(jīng)升到８８０萬元。

　　北京量價同時走高。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，北京市５月二手房住宅網(wǎng)簽達到了１６６２７套，是最近２６個月來的第二高點。

　　局部地區(qū)房價緣何瘋漲？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期房地產(chǎn)市場的變化，是多重因素疊加形成，而一線城市房價整體明顯上漲，并且推動５月全國房價環(huán)比增長，主要有三大因素。

　　一是中央和地方多重利好政策的出臺。３月３０日新政策實施后，二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至兩成，普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。５月１０日，央行再次宣布降息。此次降息后，５年以上貸款基準利率和５年以上個人住房公積金貸款利率均創(chuàng)下自２０００年以來新低。安徽、四川等多地也先后出臺了利好政策。

　　二是資本巨頭進入房地產(chǎn)市場，推動土地市場火爆。易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進說，近期土地市場中，金融資本的身影頻現(xiàn)。中國平安保險（集團）股份有限公司與保利、綠城等多家房地產(chǎn)公司合作，拿下多塊土地。中國民生投資股份有限公司投資４５億元入股陽光城集團股份有限公司。６月上海四幅地塊連拍，招商平安聯(lián)合體以３０．１億元高價拿下了寶山大場鎮(zhèn)地塊。

　　三是市場機制回調(diào)。

　　而深圳等個別城市或區(qū)域房價的“跳漲”，則是因為一些特殊因素所致。首先是自身供求關(guān)系緊張。深圳家家順集團副總經(jīng)理楊文說，深圳是以外來移民為主體的城市，目前１１００多萬常住人口中，絕大部分常住人口沒有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。而深圳新增土地供應(yīng)量少、供給量遠跟不上市場需求。其次是一些“坊間傳言”的推波助瀾。第三是投資客推手隱現(xiàn)。楊文說，“３·３０”新政策出臺后，首付比例下調(diào)，降低了投資客入市門檻，投資需求抬頭。盡管深圳限購仍未松綁，但投資客們依然可以曲線入市。“一些沒有購買資格的外地投資客，他們通過自己在深圳的親戚、朋友等購買，雙方事先把合同簽好就行了。還有通過‘假離婚’、以公司名義購房等規(guī)避限購政策的。”

　　多重政策刺激后未來房價是否會大漲？

　　在中央和地方多重利好政策刺激下，未來房地產(chǎn)市場形勢如何？大部分接受新華社記者采訪的專家認為，全國市場分化明顯，三四線城市很可能會長期低迷，一線城市趨勢向好明顯。整體上來看，房地產(chǎn)市場進入回暖通道，走勢平穩(wěn)。但需警惕分化太劇烈。

　　上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏認為，一線城市的優(yōu)質(zhì)資源和人口優(yōu)勢決定了房價率先止跌回升已是預(yù)料之中，大部分二三線城市由于庫存高和城市吸引力不足的原因，房價止跌尚需一段時日，但房價降幅收窄說明了二三線城市交易也開始逐漸步入回暖的通道。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳志等認為房價很難出現(xiàn)大漲的情況。他說，以北京市為例，近期北京房價上漲明顯跟貨幣投放量增大和中央利好政策有關(guān)系。“整體來看，北京市場應(yīng)該會保持相對穩(wěn)定。成交量應(yīng)該會保持平穩(wěn)，但也應(yīng)該關(guān)注價格上漲的傾向。”

　　一些行業(yè)研究機構(gòu)認為，我國房地產(chǎn)市場格局已經(jīng)發(fā)生改變，未來將呈現(xiàn)新的態(tài)勢。易居研究院報告認為，中國房地產(chǎn)市場已告別“黃金十年”，全國各地樓市都火爆、所有房企都賺錢的時代已一去不返。未來十年左右，中國房地產(chǎn)市場整體上仍有較大的發(fā)展空間，但“分化”將成為關(guān)鍵詞，尤其是區(qū)域市場分化將顯性化。

　　從目前來看，各地先后出臺了地方關(guān)于樓市的利好政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房地產(chǎn)市場分化已經(jīng)導致政策刺激效果分化，一些房企重返一線市場的跡象明顯，需警惕分化太劇烈而增加三四線樓市崩盤的風險。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，政府除了堅持市場化方向調(diào)控，還需從房地產(chǎn)稅等方面改善供需關(guān)系。同時需強化權(quán)威信息發(fā)布，防止片面信息裹挾恐慌性購房需求。（記者吳濤　烏夢達　鄭鈞天　吳燕婷　孔祥鑫　關(guān)桂峰）（完）