現(xiàn)在由于三四線城市商品房基本上賣(mài)不掉了，一些房產(chǎn)商就進(jìn)入多元化轉(zhuǎn)型，互聯(lián)網(wǎng)金融成為許多房產(chǎn)商的新方向，整個(gè)P2P行業(yè)沒(méi)有一家盈利，就是平安的陸金所資產(chǎn)達(dá)到100億元以上，也沒(méi)有盈利。而傳統(tǒng)銀行業(yè)現(xiàn)在的利潤(rùn)增速在個(gè)位數(shù)，相比之前40%或以上的增速，實(shí)在是啃骨頭、喝湯了，這也意味著網(wǎng)絡(luò)貸款利潤(rùn)回報(bào)率有限。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)商轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)金融好看不好吃，同行高管被招聘而來(lái)的是復(fù)制經(jīng)驗(yàn)，這就意味著要想盈利或獲得國(guó)內(nèi)頂尖水平，那是困難的。融資租賃作為金融一部分，在這樣的大環(huán)境下，也是難以巨大地獲利，只有通過(guò)國(guó)內(nèi)頂尖專家指導(dǎo)非常規(guī)發(fā)展，才有競(jìng)爭(zhēng)力領(lǐng)先國(guó)內(nèi)并巨大盈利。那么，房產(chǎn)商融資租賃新風(fēng)口在哪？

　　筆者認(rèn)為，房產(chǎn)商的融資租賃大多數(shù)是屬于商務(wù)部主管，而非銀監(jiān)會(huì)主管，屬于內(nèi)資試點(diǎn)融資租賃公司，而非商務(wù)部監(jiān)管的外資投資的融資租賃公司，也非銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的金融租賃公司，主要在證券交易所發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，而非在銀行間發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。目前金融租賃ABS產(chǎn)品只有49.9億元，而證券交易所的企業(yè)ABS產(chǎn)品今年到目前是總發(fā)行514.92億元，50單，而去年全年是400.83億元的發(fā)行規(guī)模。其中，租賃債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的企業(yè)ABS共發(fā)行15單，123.37億元，去年全年只有4單，總額是34.75億元。規(guī)模占比從去年的8.7%上升到目前的23.9%。

　　主要是因?yàn)樽C券公司操作比較其它資產(chǎn)更加容易，租賃資產(chǎn)比信貸資產(chǎn)在對(duì)待破產(chǎn)隔離上容易實(shí)現(xiàn)，使得投資者更容易接受，企業(yè)ABS今年有可能達(dá)到一兩千億的規(guī)模，因?yàn)橄掳肽晖壬习肽甓?，而融資租賃資產(chǎn)證券化的份額有可能上升到三分之一左右，就是全年有可能達(dá)到330億元到660億元之間。

　　融資租賃公司如何形成新風(fēng)口？

1、 2-3個(gè)月，只要租賃資產(chǎn)達(dá)到三五個(gè)億元的規(guī)模，趕快打包資產(chǎn)證券化，一兩個(gè)星期或兩三天就能打包成資產(chǎn)證券化，采取小步快跑的方法，寶信租賃就是這樣做的，如1-4期發(fā)行產(chǎn)品的時(shí)間分別是2014年12月16日、2015年3月19日、5月19日、7月22日。如此就不需要到銀行貸款來(lái)補(bǔ)充資金了，而是通過(guò)這種資產(chǎn)證券化來(lái)融資，銀行貸款時(shí)間很長(zhǎng)，另外，貸款周期靈活有限。現(xiàn)在融資利率比較低。今年上半年部分融資租賃證券化產(chǎn)品利率比銀行還低。

2、 融資租賃公司通過(guò)資產(chǎn)證券化，等于把債務(wù)轉(zhuǎn)出表了，又可以進(jìn)行融資了，這實(shí)際上是提高了杠桿率?？梢酝ㄟ^(guò)杠桿擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

3、 由于融資租賃公司是企業(yè)進(jìn)行而非金融也進(jìn)行，那么金融租賃主要涉及飛機(jī)、海運(yùn)船、游艇等大項(xiàng)目，而內(nèi)資試點(diǎn)融資租賃，基本上是涉及實(shí)體。我們以常見(jiàn)的企業(yè)把機(jī)器設(shè)備以售后回租形式融資為例，如果僅僅估價(jià)機(jī)器設(shè)備的價(jià)值而進(jìn)行融資租賃是一種常規(guī)作法，筆者認(rèn)為，萬(wàn)一企業(yè)產(chǎn)品銷售不良，變成融資租賃公司買(mǎi)了一堆機(jī)器。所以，融資租賃公司一定要派國(guó)內(nèi)頂尖專家把脈該企業(yè)產(chǎn)品是否有前途，如果產(chǎn)品一般，筆者建議需要進(jìn)行一系列創(chuàng)新改造，然后給予融資租賃，但是，租賃上可以適當(dāng)優(yōu)惠一兩個(gè)百分點(diǎn)利率，但是融資租賃公司以咨詢、指導(dǎo)、顧問(wèn)形式，參與超過(guò)上一年利潤(rùn)額增速的利潤(rùn)額協(xié)議分成，這才是巨大的機(jī)會(huì)。另外，如何把該企業(yè)員工的剛需消費(fèi)產(chǎn)品、投資、教育、改善住房等相結(jié)合，把這個(gè)企業(yè)做深做透，通過(guò)這種與企業(yè)及其員工深度“戀愛(ài)”的方式，來(lái)共同發(fā)展，這才是融資租賃業(yè)發(fā)展的巨大競(jìng)爭(zhēng)力。但是，把更多的融資租賃企業(yè)群整合企業(yè)，并給予一系列服務(wù)，需要多料研究專家、企業(yè)綜合創(chuàng)新專家、綜合研究經(jīng)濟(jì)專家，才能操盤(pán)。否則，沒(méi)辦法進(jìn)行總攬全局。

4、 要把融資租賃業(yè)務(wù)與商品房、P2P、眾籌、小額貸款、消費(fèi)金融、擔(dān)保、典當(dāng)、保險(xiǎn)、信托、企業(yè)創(chuàng)新、零售公司、投資高回報(bào)、文化娛樂(lè)等進(jìn)行有機(jī)串聯(lián)起來(lái)，這種串聯(lián)并不是為串聯(lián)而串聯(lián)，而是因?yàn)榇?lián)后競(jìng)爭(zhēng)力上升、利潤(rùn)率上升、1+1＞2、品牌影響力擴(kuò)大等而進(jìn)行的。中國(guó)除筆者之外，能夠同時(shí)玩轉(zhuǎn)這些產(chǎn)業(yè)、項(xiàng)目而取得高回報(bào)的頂尖專家還沒(méi)有。通過(guò)筆者的方法，房產(chǎn)商即使是三四線的商品房、商場(chǎng)一樣可以救活。

　　綜上所述，筆者認(rèn)為房產(chǎn)商進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融要想盈利還比較困難，但是，只要邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)頂尖專家把融資租賃業(yè)務(wù)與商品房、P2P、眾籌、小額貸款、消費(fèi)金融、擔(dān)保、典當(dāng)、保險(xiǎn)、信托、企業(yè)創(chuàng)新、零售公司、投資高回報(bào)、文化娛樂(lè)等進(jìn)行有機(jī)串聯(lián)起來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)力上升、利潤(rùn)率上升、1+1＞2、品牌影響力上升了。然后小步快跑打包融資資產(chǎn)證券化，這才是筆者說(shuō)的房產(chǎn)商融資租賃的新風(fēng)口。

　　作者簡(jiǎn)介：吳東華，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，創(chuàng)新專家，服裝戰(zhàn)略專家，預(yù)測(cè)歐美元趨勢(shì)第一人，經(jīng)濟(jì)整合專家，印度經(jīng)濟(jì)專家，外貿(mào)專家，世界經(jīng)濟(jì)專家，前商務(wù)部國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作學(xué)會(huì)經(jīng)濟(jì)研究員、前商務(wù)部中國(guó)企業(yè)走出去研究中心顧問(wèn)。提出解購(gòu)論淘汰并購(gòu)論，提出綜合創(chuàng)新超越技術(shù)創(chuàng)新，拋出第四駕馬車，指導(dǎo)過(guò)美國(guó)大使館、倫敦ARM、法國(guó)ENSAAMA、巴黎O.G.F.D.I、德國(guó)《明鏡》等國(guó)內(nèi)外數(shù)十家機(jī)構(gòu)，網(wǎng)絡(luò)搜其《企業(yè)綜合創(chuàng)新將贏全球10年》、《中國(guó)科創(chuàng)中心如何做全球第一》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商4個(gè)新風(fēng)口在哪？》、《中國(guó)影視劇崛起需要6個(gè)創(chuàng)新》是創(chuàng)新最好研究。吳東華指導(dǎo)企業(yè)業(yè)績(jī)能年新增50%——300%，是P2P年凈回報(bào)可到70%以上、EMBA反轉(zhuǎn)動(dòng)力。