首頁>國企·民企>話·數(shù)據(jù)話·數(shù)據(jù)
上海開發(fā)商囤地20年房價漲百倍 囤地行為普遍
一平方米8萬元至10萬元,這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號公館”近期開盤后一度開出的均價。該項目于1992年首次拿地,僅二期項目就“在建”了20多年。年報顯示,開發(fā)商中國地產(chǎn)在2010年后曾三度推遲了竣工時間。據(jù)上海中原物業(yè)顧問研究員劉光富介紹,上海協(xié)和城項目首次拿地的1992年前后,周邊區(qū)域的居民住宅報價還不到千元。按照開發(fā)商如今開出的最高價,單價漲了約100倍。
日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議透露的不作為行為核查問責(zé)情況顯示,截至8月底,各地今年已處置閑置土地31.25萬畝?!督?jīng)濟(jì)參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些曾經(jīng)的“地王”、知名開發(fā)商都曾存在囤地行為,一些省份清查出的閑置土地逾十萬畝。樓市調(diào)整期低價拿地、囤地惜售背后,是開發(fā)商暴利和高房價。
在北京,曾經(jīng)的“地王”也存在“囤而緩建”的情況。2011年北京單價最高的“地王”地塊——崇文門菜市場地塊,拍賣時經(jīng)歷多家房企33輪競價,按出讓價,樓面地價達(dá)4.3萬一平方米。到了2014年年末,該地塊仍無建成的地面建筑,目前仍在建設(shè)中。記者從多家地產(chǎn)中介了解到,近4年來,該地塊周邊的商住樓租金就漲了近30%。
“僅海南省,2014年就清查出閑置土地13.92萬畝。”海南省國土資源廳廳長陳健春說,涉及囤地開發(fā)商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠(yuǎn)等,僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬畝,時間最長的達(dá)20多年,其間一些地塊周邊房價至少翻了一倍多。
“很多樓盤不是拿完地就開建,能拖則拖是‘潛規(guī)則’。”上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場人士說。據(jù)了解,不少房企拿地后,往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢,再確定開盤時間。“一旦樓市回暖就加緊開盤,如果趕上房價低迷盤整時期,就以種種理由囤地。”
囤地最終都要由消費(fèi)者埋單:2008年1月,知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時,樓板價不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年,2013年9月首次開盤時,毛坯房均價達(dá)3.1萬元,超過土地成本10多倍。
同時,囤地還帶來住宅產(chǎn)權(quán)縮水,侵害消費(fèi)者權(quán)益。北京市住建委網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示,位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的魯能“格拉斯小鎮(zhèn)”項目拿地10多年目前仍在開發(fā)銷售。據(jù)銷售人員透露,按2005年前就已拿地計算,京郊一些正銷售規(guī)劃中的住房產(chǎn)權(quán)或已縮水10年,“買房者還沒住產(chǎn)權(quán)就先縮水”。
業(yè)內(nèi)人士表示,囤地還不止是開發(fā)商暴利的簡單問題:假如一座城市一年計劃供地10000畝,但有20%批而未用,供應(yīng)的土地沒有建成房子就可能帶來住宅供應(yīng)混亂,供需被人為扭曲,形成地價攀升、房價走高的循環(huán)。
1999年公布實施的《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。根據(jù)國土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》,開發(fā)商原因造成的閑置土地,未動工開發(fā)滿一年的,按土地價款的20%征繳土地閑置費(fèi);未動工開發(fā)滿兩年的,無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
業(yè)內(nèi)人士表示,國家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件,明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月,河北省住建廳、國土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知,要求嚴(yán)厲打擊京郊等熱點區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。
道道“嚴(yán)令”為何管不住囤地抬價?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),開發(fā)商通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實現(xiàn)囤地。
上市房企華夏幸福的一家施工公司負(fù)責(zé)人坦言,由于現(xiàn)有規(guī)定很籠統(tǒng),開發(fā)方極易拖進(jìn)度。“拿到1萬平方米的地,幾年只開發(fā)1000平方米,停停建建算不算囤地?如果算,就改規(guī)劃故意超標(biāo),總需要時間修改。”還有部分企業(yè)干脆先開工建樓再改規(guī)劃,對外宣稱“回購爛尾樓項目”規(guī)避囤地之嫌。
一家主要在中部開發(fā)項目的上海房企負(fù)責(zé)人說,具體操作中,個別企業(yè)故意虛報預(yù)售價格,一旦申報價明顯高于市場成交均價,被房管部門暫停預(yù)售程序,就可宣稱由于宏觀調(diào)控、報價過高未拿到預(yù)售證,變相操縱審批程序拖延開發(fā)。
另一方面,一些地方政府為了土地收入對囤地“睜一只眼閉一只眼”。“國土資源部門現(xiàn)已查明,一些地方政府為了土地收入,拿‘政府原因’作為拖延開發(fā)的擋箭牌。”陳健春說。據(jù)統(tǒng)計,海南全省宣稱因政府原因造成閑置的土地,占閑置土地總面積的74%。“應(yīng)無償收回的,一些地方僅以征收閑置費(fèi)了事;應(yīng)有償收回的,僅以簡單的延長開發(fā)期限了結(jié)。”
此外,囤地中還存在部分官員的個人腐敗現(xiàn)象。比如,已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜“窩案”中,紀(jì)檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規(guī)變更規(guī)劃,以權(quán)謀利,違法違規(guī)倒賣土地。
多地國土監(jiān)管部門表示,由于巨大的利益誘惑和招商引資需求,眾多開發(fā)商及個別基層地方政府仍對囤地禁令視而不見,應(yīng)重點推進(jìn)土地閑置清理,一宗一宗解決“囤地”違規(guī)現(xiàn)象。
國務(wù)院常務(wù)會議要求,年底前,對各?。▍^(qū)、市)尚未處置完畢的閑置土地,按面積收回或扣減年度新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)。
編輯:薛曉鈺
關(guān)鍵詞:上海 開發(fā)商 囤地20年 房價