據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截至今年10月底,商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。其中,住宅待售面積增加1180萬平方米,辦公樓待售面積增加56萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。房市高庫存主要集中在三四線城市,銷售量放緩是庫存高企的直接原因。

隨著房地產(chǎn)步入常態(tài)化發(fā)展,地產(chǎn)行業(yè)已不再是過去十年高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。房企普遍需要開始適應(yīng)規(guī)模天花板狀態(tài)下的生存模式。在信貸趨緊、市場預(yù)期轉(zhuǎn)向等因素影響下,2014年以來,中國多數(shù)城市樓市出現(xiàn)成交量同比下滑、庫存積壓的狀況。由于市場存量壓力大,房價正處于下行尋底的過程。近期陸續(xù)出現(xiàn)各地政府松綁樓市調(diào)控的跡象,住建部也提出:除北上廣深一線城市外,其他城市限購可自行調(diào)節(jié)。這一舉措尚不能解讀為政府要大力救市,但相對以往態(tài)度,已為政策調(diào)整留出余地。

相應(yīng)地,房地產(chǎn)市場需求正在經(jīng)歷階段性低點。主要原因在于,在國人“買漲不買跌”的獨特心態(tài)驅(qū)使下,不少需求正陷入觀望。加之不少中小城市自有住房率高,需求增速放緩。這是近期房地產(chǎn)市場成交量低迷的重要原因。不要奢望政府“救市”,當(dāng)前需要的是更有效的舉措來增加有效需求規(guī)模,尤其大量的改善型剛需,也是需要支持鼓勵的剛需。

去年的樓市類似2008年末及2011年末的行情,處于3年一度的周期性下行通道?！安患訅?不刺激”似乎成為管理層維穩(wěn)性調(diào)控思路。雖然,政府和央行都在喊話“支持首次置業(yè)剛需”,但效果不明顯。隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,多地祭出救市政策。這些政策以松綁限購為主,部分城市甚至演變?yōu)椤跋藿盗睢薄?/p>

從實際效果看,這些走在“紅線”邊緣的政策不僅戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,而且多顯得不得要領(lǐng)。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)正在由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場的背景下,著眼存量、防止產(chǎn)業(yè)盲目擴張顯得尤為重要。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場,在一片緊張氛圍下,市場觀望拐點或希望降價成為主流,尤其是多數(shù)二、三線城市的住宅存量及存銷比的確不容忽視。既然存量過度,就應(yīng)該降價銷售才能盤活存量,消化存量的正解也只能是降價銷售。但矛盾的是,此前杭州等地的降價潮,卻遭遇來自地方的限價狙擊。由此可見,那些有著松綁樓市沖動的地方政府,其實并不想順應(yīng)市場潮流,讓“看不見的手”去常態(tài)化地消化存量,而是希望用傳統(tǒng)的政策背書、貨幣政策放水等手段,激活當(dāng)?shù)貥鞘?以實現(xiàn)土地財政開源和刺激經(jīng)濟增長的目的。但這樣刺激樓市顯然有悖調(diào)控之初衷,也會使樓市重蹈泡沫覆轍的老路。

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求的情況很大程度上是由于缺乏對需求層級研究,未能做好供需準(zhǔn)確對接。為拉動地方經(jīng)濟,追逐土地財政,缺乏對市場供需實際考量,使不少住宅房處于空置或過剩狀態(tài)。為避免這種情況出現(xiàn),構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系極為重要。一方面,加快個人住房信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng),使房屋產(chǎn)權(quán)明晰,摸清“家底”,從而有助于差別化信貸、稅收政策的實施。另一方面,加快房地產(chǎn)稅制改革和立法,通過稅收等手段,提高房屋持有成本,促進存量房源的釋放,以穩(wěn)定供需關(guān)系。同時,加快推進土地、戶籍等制度改革,促進人口有序流動。城鎮(zhèn)化進程加速,將對消化存量房屋、緩解供應(yīng)過剩大有裨益。

如何消化住宅存量,地方政府應(yīng)有所為也應(yīng)有所不為,既要放棄不切實際的貨幣政策開閘,也別指望松綁本地樓市,權(quán)力之手不可習(xí)慣性地干涉樓市。讓市場調(diào)節(jié),讓開發(fā)商選擇合適的價格消化存量,才是符合經(jīng)濟學(xué)常識和民意期待的選擇。