近期,地方“兩會(huì)”陸續(xù)召開(kāi),不少省市在政府工作報(bào)告中明確提出,要以促進(jìn)住房消費(fèi)為重點(diǎn)來(lái)解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題。類似的表述集中出現(xiàn)在各省開(kāi)年的施政綱領(lǐng)之中,顯得不同尋常,透露了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新趨向。

這一方面是對(duì)中央提出的2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一“去庫(kù)存”的細(xì)化,另一方面也是結(jié)合地方實(shí)際做出的工作新安排。

從政府調(diào)控市場(chǎng)的角度來(lái)看,某一領(lǐng)域的產(chǎn)品生產(chǎn)得多了,政府鼓勵(lì)老百姓多買一些,以降低庫(kù)存實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需平衡,這本無(wú)可厚非。然而,面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不匹配的特殊矛盾,樓市去庫(kù)存單靠刺激消費(fèi)顯然是難以實(shí)現(xiàn)的。如果不能認(rèn)清供需失衡這個(gè)現(xiàn)實(shí),忽視了供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的迫切性,單純以強(qiáng)刺激甚至行政命令來(lái)推動(dòng)住房消費(fèi),就極有可能在工作中出現(xiàn)偏差。甚至有的地方可能出現(xiàn)政府與市場(chǎng)共同制造購(gòu)房恐慌或者“攤派式購(gòu)房”之類的鬧劇。

北京近期純商品住宅庫(kù)存創(chuàng)3年最低,南京去年賣房超10萬(wàn)套創(chuàng)歷史新高,深圳去年全年房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)47.5%……與此形成鮮明反差的是,三四線城市庫(kù)存積壓已達(dá)兩到三年；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,截至2015年底,全國(guó)商品房待售面積仍有7.1853億平方米,比上年末增加15.6%。這一方面加劇了一二線城市居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的恐慌,另一方面也加大了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜性的困惑,導(dǎo)致恐慌性購(gòu)房和恐慌性不購(gòu)房的馬太效應(yīng),令一二線和三四線樓市的分化加劇,而高庫(kù)存問(wèn)題依然無(wú)從解決。

其實(shí),絕大多數(shù)人已經(jīng)注意到樓市的分化,要討論房地產(chǎn)去庫(kù)存,必須從兩個(gè)維度去考慮問(wèn)題:一個(gè)是一線城市與二三線城市的分化,另一個(gè)是一二線城市和三四線城市內(nèi)部不同區(qū)域的分化。

一線城市并非就不存在去庫(kù)存的壓力,如一些配套不好、交通不便的樓盤,即便是在北京五六環(huán)內(nèi),仍不一定能賣得出去。另外,“地王”帶來(lái)的是更高的房?jī)r(jià),而高價(jià)房更多意味著精裝修、大戶型,這類房子一直是去庫(kù)存的“困難戶”。因此,人們沒(méi)有必要看著某個(gè)地段出了“地王”“樓王”而恐慌性入市。

同理,三四線樓市也不是處處房子都難賣。在小城市配套完善的核心地段,在部分接受大城市輻射的區(qū)縣,購(gòu)房的需求仍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。這里的人們同樣不必因擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌而恐慌觀望。

三四線樓市高庫(kù)存背后最大的問(wèn)題是供給與需求不匹配；一二線樓市高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的背后也醞釀著供需失衡。如果無(wú)視供需失衡這個(gè)現(xiàn)實(shí),在三四線城市再怎么刺激消費(fèi)需求也難提振,在一二線城市繼續(xù)鼓動(dòng)恐慌性購(gòu)房則可能透支樓市的有效需求。

有城市房管部門負(fù)責(zé)人曾對(duì)記者大倒苦水:“我建設(shè)了低價(jià)房,但就是沒(méi)人來(lái)買,我能有什么辦法?”也有開(kāi)發(fā)商向記者坦言:“地價(jià)就擺在那里,你不搶‘地王’,還有別人搶?！边@些話看似都有道理,卻暴露了這些地方政府部門和開(kāi)發(fā)企業(yè)的盲目——無(wú)視老百姓業(yè)已升級(jí)的需求,房子再多,房?jī)r(jià)再高又有何用?

在吃穿方面老百姓的需求升級(jí)很容易理解,改革開(kāi)放30多年來(lái),我們從有吃有穿演進(jìn)到講究吃穿。同樣,住方面的需求升級(jí)也不難覺(jué)察,從住有所居到住有宜居,從不乏來(lái)自民間的呼聲。從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度去審視房地產(chǎn)去庫(kù)存,我們不難發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變是庫(kù)存積壓重要原因。政府部門不能只想著如何把“不合口的面包”推銷出去,而應(yīng)該在提升“面包”的內(nèi)涵上多做文章。

這意味著政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的角色,應(yīng)該更多地從“賣地幫吆喝的人”轉(zhuǎn)變成兜底保秩序的人。與京津冀一體化協(xié)調(diào)發(fā)展同理,如果政府部門能夠下大力氣推動(dòng)區(qū)域公共服務(wù)均等化,讓三四線的城市成為就地城鎮(zhèn)化的“熱點(diǎn)”,這些區(qū)域的房地產(chǎn)庫(kù)存將有望逐步化解。此外,如果政府部門能嚴(yán)守底線,不作房?jī)r(jià)上漲的推手,嚴(yán)厲打擊惡意炒作、捂盤惜售等不良行為,引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)提升住房品質(zhì)和質(zhì)量,也能為去庫(kù)存打下更加扎實(shí)的基礎(chǔ)。

解放思想,轉(zhuǎn)變理念,才能更好地適應(yīng)現(xiàn)實(shí)。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下,在“三個(gè)1億人”的前景中,我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房需求潛力依然巨大?？简?yàn)在于,政府部門和有關(guān)各方如何培養(yǎng)和適應(yīng)新的需求。