近日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知，2月22日起，對現(xiàn)行房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策進行調(diào)整。這距離央行宣布下調(diào)個人住房貸款首付比例僅半月有余。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，針對非一線城市契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險。在中央部委此番接力地方推出新政后，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎來一輪政策寬松。

扶持 降低交易環(huán)節(jié)稅費

《通知》指出，契稅方面，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。 

對于第二套房的認(rèn)定，通知明確，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

在營業(yè)稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

值得注意的是，北上廣深四個一線城市暫不實施通知規(guī)定的第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營業(yè)稅優(yōu)惠政策，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌在接受采訪時表示，此次的契稅、營業(yè)稅調(diào)整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的區(qū)別，并增加了家庭第二套改善性住房優(yōu)惠。

張斌認(rèn)為，未來從大的方向看，房地產(chǎn)稅收主要是降低開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅收，適當(dāng)增加保有環(huán)節(jié)稅收，從而改變負(fù)擔(dān)的結(jié)構(gòu)?！敖灰篆h(huán)節(jié)的稅費是一次性的，買賣的時候可以計算。從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)到保有環(huán)節(jié)會鼓勵交易，交易量會有所增加，有利于老百姓改善居住質(zhì)量?！?/p>

民生宏觀分析師朱振鑫表示，結(jié)構(gòu)性地降低交易環(huán)節(jié)稅費、增加保有環(huán)節(jié)稅費是房地產(chǎn)政策調(diào)整的大方向。此次房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整有利于支持合理購房需求，加快去庫存，下一步還有望繼續(xù)推出房地產(chǎn)去庫存政策，個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅費有望進一步調(diào)降。

“這次調(diào)整是房地產(chǎn)去庫存和穩(wěn)定市場眾多舉措的重要組成部分，可以帶動剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進二手房市場活躍?！敝性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，降低稅費、調(diào)整信貸、住房公積金調(diào)整等政策輪番上陣，體現(xiàn)了持續(xù)性，將從整體上提振需求，對住房市場保持持續(xù)增長和去庫存有積極影響。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則分析認(rèn)為，針對非一線城市的契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險。

困境 房地產(chǎn)庫存高壓難緩

的確，我國大部分城市仍面臨著巨大的庫存壓力。最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米。這意味著，在去庫存措施實施一年后，我國房地產(chǎn)庫存卻不降反升。

對此，國研中心副主任王一鳴日前表示，按照2015年全年銷售面積測算，目前中國房地產(chǎn)庫存消化需6至7個月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個月；加上大口徑待開發(fā)面積，庫存消化需6年零5個月。商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測算，將達10年10個月。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的庫存情況比2008年還要嚴(yán)重?！?008年，政策上進行刺激的時候，2009年房價迅速上升，2010年樓市開始回暖，那是因為2008年樓市沒有大量庫存?，F(xiàn)在之所以說比2008年還差，是因為現(xiàn)在有大量庫存。”

據(jù)任志強測算，竣工而沒有銷售的房子里包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積?！爱?dāng)前最大的問題在于，有相當(dāng)一部分庫存是無法消化的。以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分?！?/p>

穆迪評級一份報告指出，中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算，中國14億人口相當(dāng)于約4.6億戶家庭。假設(shè)中國的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產(chǎn)買家將很容易吸收所有的在建住宅面積。但目前的問題是，商品住宅價格高企，有效需求不足。

“我們的需求是有限的?！敝袊こ淘涸菏?、清華大學(xué)教授江憶在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，2015中國居民金融能力報告調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國家庭房產(chǎn)擁有率達到83.43%，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占到40.07%；其中有52.07%的家庭，房產(chǎn)價值占家庭總資產(chǎn)一半以上，16.19%的家庭中這一比例占80%以上。

預(yù)期 未來仍存政策寬松空間

事實上，作為我國經(jīng)濟增長主要來源的房地產(chǎn)投資已自2014年起連續(xù)24個月呈下滑趨勢。從2015年全年看，房地產(chǎn)投資單月增速一度連續(xù)5個月呈現(xiàn)負(fù)增長。同時，房地產(chǎn)生產(chǎn)市場前端的土地購置面積、土地成交價款、房屋新開工面積、竣工面積這四個典型指標(biāo)也連續(xù)數(shù)月同時出現(xiàn)負(fù)增長。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，四項典型數(shù)據(jù)同時負(fù)增長是歷史上從來沒有過的。交通銀行金融研究中心報告也指出，以往“銷售啟動—資金改善—投資企穩(wěn)”的傳導(dǎo)鏈條這一次似乎并不敏感，在前二者都已出現(xiàn)明顯回暖的情況下，暖意并沒有繼續(xù)延伸到投資端，反映出開發(fā)企業(yè)對資金運用于拿地和擴大開工等建設(shè)活動的謹(jǐn)慎。

數(shù)據(jù)顯示，國有土地使用權(quán)出讓收入占2014年地方政府收入的近四分之一，是地方基礎(chǔ)設(shè)施投資一項重要的資金來源。房地產(chǎn)市場不景氣，對地方財政最直接的影響就是地方國有土地出讓收入的急劇減少。2015年全國財政收支數(shù)據(jù)顯示，2015年全國國有土地使用權(quán)出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。而2014年和2013年這部分收入分別增長3.1%和45%。

與此同時，樓市低迷給地方財政帶來的壓力不僅體現(xiàn)在土地出讓收入的下滑，還導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)稅收的驟降。穆迪投資者服務(wù)有限公司副總裁諸蜀寧稱：“房地產(chǎn)市場疲弱也令地方政府從房地產(chǎn)業(yè)獲得的稅收減少。該行業(yè)的稅收收入占2014年地方政府稅收總收入的40%?！?/p>

因此，張大偉表示，中央部委接力地方出臺政策救市，預(yù)計后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策依然會頻繁出現(xiàn)。

“未來分城施策是政策放松的主要特點?！睆埓髠ケ硎荆壳敖?jīng)濟增長缺乏動力，房地產(chǎn)依然是最重要的增長引擎。因此，為應(yīng)對各地市場分化、需求上漲乏力等房地產(chǎn)市場新常態(tài)，因城施策將成為未來房地產(chǎn)刺激的主流。

張大偉預(yù)計，房地產(chǎn)市場有望在今年一季度迎接一輪密集的政策寬松，“尤其兩會前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策?！?/p>