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樓市進入“分化時代”已成必然

2016年02月29日 09:20 | 來源:新京報
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當(dāng)下國內(nèi)的樓市分化,是人口流動趨勢的反射,也是基于復(fù)雜發(fā)展格局的必然,對此我們當(dāng)有理性的預(yù)期和認知。

連日來,一線城市和部分二線城市樓市“發(fā)燒”,成了坊間熱門話題。據(jù)報道,在上海,春節(jié)過后,突然上升的成交量讓各大房產(chǎn)交易中心不堪重負;深圳官方則三天內(nèi)兩度對房價領(lǐng)漲全國問題作出回應(yīng);而南京房價沖破4萬大關(guān),當(dāng)?shù)剡€緊急出臺政策降溫,加大土地供應(yīng)、調(diào)整拍地方式、嚴控捂盤惜售等“大招”密集“上線”。

多地樓市“發(fā)燒”,讓人驚呼房地產(chǎn)業(yè)再開啟瘋狂模式。值得注意的是,近期樓市火爆并不具有普遍性,在一線城市及二線發(fā)達城市房價大幅飆升的同時,更多三、四線城市的房價雖在樓市去庫存政策刺激下跌幅收窄,但其整體房價仍萎靡不振——國家統(tǒng)計局新近發(fā)布的1月份全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,新建住宅價格同比下降的城市有45個(以三、四線城市為主),而上漲的25個城市,主要就是一線和二線發(fā)達城市。

這也標(biāo)志著當(dāng)下國內(nèi)樓市的兩極分化格局,這種分化之嚴重,可以說,是自1994年房改以來之所未有。正如有業(yè)內(nèi)人士說的,中國樓市正在上演罕見的“天文異象”:多地大旱,急需落雨,但雨卻落到澇區(qū)。

造成這種景象的原因是復(fù)合的:如央行降息、寬松信貸等對一線城市購房者心理預(yù)期的影響,還有熱錢的“避險性投資”,還有購房者跟漲不跟跌等。但這些均構(gòu)不成導(dǎo)致房價漲跌的核心因素,也難以解釋當(dāng)下樓市日趨擴大的分化態(tài)勢。

應(yīng)該看到,同樣在宏觀經(jīng)濟環(huán)境和貨幣政策,甚至在去庫存政策優(yōu)勢更傾向于三、四線城市的情況下,一線城市和二線發(fā)達城市房價仍能夠?qū)覄?chuàng)新高,三、四線城市難能止跌回升,關(guān)鍵原因就在于人口流動風(fēng)向,而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷則是導(dǎo)致人口流動的關(guān)鍵推手。由此視角觀察,就不難明白,當(dāng)下樓市的兩極分化其實是種必然,而且將來或成常態(tài),短期內(nèi)很難消弭。

在2012年之前,普遍性的房價兩極分化現(xiàn)象之所以未形成,說到底,是因在新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚的一線和二線發(fā)達城市持續(xù)高速發(fā)展的同時,以傳統(tǒng)低端制造業(yè)為主體的三、四線城市也能在人口紅利助推下保持增長,而這也保證了其一定基數(shù)的就業(yè)人口。但當(dāng)下,在我國經(jīng)濟增速逐步放緩及人口紅利不再之后,很多三、四線城市正處在落后產(chǎn)能加速被淘汰的轉(zhuǎn)型期。相形之下,擁有更多科研、高校和金融等資源,其創(chuàng)新拉動和內(nèi)需提振更容易得以實現(xiàn)的大城市,對人才的吸納能力依舊強勁。

本質(zhì)上,當(dāng)下國內(nèi)的樓市分化,是人口流動趨勢的反射,也是基于復(fù)雜發(fā)展格局的必然。這也構(gòu)成了房地產(chǎn)去庫存面臨的“基本面”,對此社會也應(yīng)有理性預(yù)期。對三、四線城市而言,在降價消化房地產(chǎn)“存量”外,顯然有必要加速轉(zhuǎn)型,也更徹底地打破城鄉(xiāng)間的壁壘、為人口流動提供完善公共服務(wù)。

而對于眼下多地樓市火爆局面,也不宜采取過多行政性干預(yù)措施。要做的,是根據(jù)土地價格溢價率,適時將競投商品房轉(zhuǎn)向競投配建保障性住房建設(shè),保障公租房等保障性住房的對需供應(yīng)并完善其政策設(shè)計,對壟斷抬價的房產(chǎn)中介加強約束等??傊寴鞘兄盁帷被颉袄洹?,變成市場自我調(diào)節(jié)下的正常狀態(tài)。


編輯:薛曉鈺

關(guān)鍵詞:樓市 分化 房地產(chǎn) 一線城市 上海

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