近日,中部某省部署房地產(chǎn)去庫(kù)存工作,要求廣泛宣傳“農(nóng)民在城市購(gòu)房是升值,在農(nóng)村建房時(shí)貶值”的理念。在全國(guó)樓市價(jià)格出現(xiàn)兩極分化的時(shí)刻,政府如此信誓旦旦地營(yíng)造城市購(gòu)房的升值預(yù)期,恐怕不僅難去庫(kù)存,還會(huì)制造新麻煩。

從房地產(chǎn)的商品屬性來(lái)看,地方政府既無(wú)法給房地產(chǎn)定價(jià),也無(wú)法保證房地產(chǎn)升值。房地產(chǎn)是高度市場(chǎng)化的商品,其價(jià)格主要受制于供需關(guān)系。當(dāng)下,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都面臨著結(jié)構(gòu)性供需矛盾,一線城市供應(yīng)不足,三四線城市產(chǎn)能過剩,這是當(dāng)下房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)兩極分化的原因。在此背景下,地方政府宣傳“農(nóng)民在城市購(gòu)房是升值”,顯然違背了商品的價(jià)格規(guī)律,有可能對(duì)購(gòu)房者形成誤導(dǎo)。

從購(gòu)房者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)來(lái)看,農(nóng)民進(jìn)城買房多是基于生活、生產(chǎn)的剛需,而非用于投資目的。近年來(lái),大量農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工并在城市長(zhǎng)期居住,但他們無(wú)法享受城市的教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源,亟須通過購(gòu)買房屋等方式落戶城市、扭轉(zhuǎn)身份,從而更好地生產(chǎn)和生活。地方政府不去釋放這類群體的剛性需求,反而引導(dǎo)農(nóng)民的投資需求,無(wú)異于病急亂投醫(yī)。須知,農(nóng)民既缺乏投資的資金,也不具備強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,一旦在高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)中投資失敗,將給政府造成更大麻煩。

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,要通過加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫(kù)存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí),要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略,適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。從中央的要求不難看出,降低商品住房?jī)r(jià)格,是去庫(kù)存的一個(gè)重要措施,大打“升值預(yù)期”牌無(wú)疑與中央要求南轅北轍。一些地方政府的做法,既不符合中央的要求,又違背了市場(chǎng)規(guī)律。

事實(shí)上,一個(gè)中部省份選擇“升值預(yù)期”的宣傳策略,也在一定程度上反映了各地普遍存在的需求乏力狀況。根據(jù)業(yè)內(nèi)專家的預(yù)測(cè),在我國(guó)三四線城市當(dāng)中,確實(shí)約有三四成的購(gòu)房需求是來(lái)自于周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村。然而,如何合理釋放這些購(gòu)房需求,形成現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力,一些地方顯然還沒有找到科學(xué)的發(fā)力點(diǎn)。

筆者認(rèn)為,去庫(kù)存還是要以“農(nóng)民工市民化”作為切入點(diǎn),緊緊抓住“供給側(cè)改革”的牛鼻子,提升供給質(zhì)量,減少無(wú)效供給。比如,在房地產(chǎn)去庫(kù)存時(shí),應(yīng)充分考慮到購(gòu)房者的醫(yī)療、教育、生活等需求,為樓市提供完善的服務(wù)配套。另外,還有必要考慮到農(nóng)民工進(jìn)城后的就業(yè)問題——農(nóng)民工進(jìn)城后安居樂業(yè)了,才會(huì)吸引更多的農(nóng)民進(jìn)城,去庫(kù)存才會(huì)迎刃而解。