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推出合作產(chǎn)權(quán)房助力去庫(kù)存

2016年03月31日 15:46 | 作者:胡存智 | 來(lái)源:人民政協(xié)網(wǎng)
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當(dāng)前住房體系存在房屋產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題。比如,住房供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺失,中低價(jià)房屋有效供給不足。

現(xiàn)行住房供應(yīng)體系只包含商品房和保障房,保障房保障居住,商品房滿足居住和投資需求。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn),兩類住房足以涵蓋全社會(huì)各類群體。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快,房?jī)r(jià)超出社會(huì)購(gòu)房平均支付能力時(shí),中低收入甚至中上收入群體都無(wú)力購(gòu)買商品房。顯然兩類住房為主的住房供應(yīng)體系無(wú)法涵蓋全部社會(huì)群體。2014年住房建設(shè)部雖然在6個(gè)城市部署開展了“共有產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn),但除住房名稱不科學(xué)外,各地仍偏于按保障房產(chǎn)品試驗(yàn),既未正式納入住房供應(yīng)體系,也未廣泛推出。中低價(jià)房屋產(chǎn)品供給不足,使中低收入甚至中上收入群體處于保障性住房“買不著”、商品房“買不起”的尷尬境地。

房屋產(chǎn)品供應(yīng)缺乏價(jià)格和產(chǎn)權(quán)梯度序列,商品房居住與投資的組合關(guān)系單一,房地產(chǎn)市場(chǎng)難以調(diào)控。

在以商品房和保障房為主的住房供應(yīng)體系中,市場(chǎng)中缺乏在價(jià)格和產(chǎn)權(quán)上平緩過(guò)渡、梯度銜接的中間房屋產(chǎn)品。由于商品房居住功能和資產(chǎn)價(jià)值組合關(guān)系固化,對(duì)房?jī)r(jià)較高的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí),如果僅為滿足社會(huì)居住需求,調(diào)控就必然會(huì)干預(yù)、抑制商品房?jī)r(jià)格,損害房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值,妨礙市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮,打擊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);如果只顧商品房市場(chǎng)價(jià)格,又只能滿足高收入人群的需求,造成社會(huì)其他群體購(gòu)房困難,引發(fā)社會(huì)問題。

現(xiàn)存房屋類型眾多,但未納入住房供應(yīng)體系,游離于市場(chǎng)之外,造成管理混亂。

現(xiàn)行住房供應(yīng)體系只包含商品房和保障房?jī)深愋再|(zhì)截然不同的房屋類型,但在商品房?jī)r(jià)格持續(xù)多年快速上漲、保障房供應(yīng)不足的情況下,各地各部門“因人設(shè)房”、“因地造房”,興建了福利房、集資房、棚改房、回遷房、定向安置房等名目繁多的住房種類。這些房屋產(chǎn)權(quán)不明、歸屬不清,無(wú)法準(zhǔn)確體現(xiàn)并保障不同市場(chǎng)主體權(quán)益,游離于住房供應(yīng)體系兩類房屋之外,不僅干擾房地產(chǎn)市場(chǎng),還給管理帶來(lái)極大困難。

為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,推動(dòng)住房供給側(cè)改革,優(yōu)化產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu),應(yīng)增設(shè)新的房屋產(chǎn)品類型,形成市場(chǎng)供給,從而有效拉動(dòng)購(gòu)房需求。筆者建議:改革現(xiàn)行住房供應(yīng)體系,推出合作產(chǎn)權(quán)房,迅速形成市場(chǎng)供應(yīng),落實(shí)“去庫(kù)存、補(bǔ)短板”,并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

合作產(chǎn)權(quán)房(亦可稱比例產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房)是介于商品住房和保障性住房之間的新住房類型。房屋由市場(chǎng)定價(jià),政府按一定比例(如20%—80%)折讓配售給特定置業(yè)購(gòu)房群體,以滿足居民居住為主兼顧保值需求的政策性商品房。合作產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)由購(gòu)房者與政府按比例共有,購(gòu)房者擁有產(chǎn)權(quán)的比例按購(gòu)房款占房屋市價(jià)的比例計(jì)算,折讓降價(jià)的比例作為政府產(chǎn)權(quán)保留。房屋由購(gòu)房者居住使用,轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)時(shí)雙方可按比例分享增值收益。合作產(chǎn)權(quán)房對(duì)無(wú)房戶、住房困難戶、城鎮(zhèn)新增人口、需要社會(huì)扶助人員、特殊人才等特定群體進(jìn)行銷售,供求數(shù)量和折讓價(jià)格比例根據(jù)各城市住房發(fā)展目標(biāo)、市場(chǎng)價(jià)格狀況、特定購(gòu)房群體收入水平等由政府分年分批確定。

首先,構(gòu)建由“商品住房、合作住房、保障住房”三類房屋組成的新型住房供應(yīng)體系,奠定房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

對(duì)應(yīng)“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的住房建設(shè)發(fā)展目標(biāo),在目前的基礎(chǔ)上增加設(shè)立合作產(chǎn)權(quán)房,構(gòu)建包括“商品住房、合作產(chǎn)權(quán)住房、保障住房”三類房屋的住房供應(yīng)體系。明確各類房屋定位和產(chǎn)權(quán),廣泛兼容不同的投資購(gòu)買能力,實(shí)現(xiàn)價(jià)格和產(chǎn)權(quán)的平滑銜接,平衡市場(chǎng)與福利、居住與投資的關(guān)系,滿足全社會(huì)居住消費(fèi)需求。

由于三類房屋的住房供應(yīng)體系具有多梯度的房?jī)r(jià)和產(chǎn)權(quán)序列,可以很好兼容現(xiàn)有房屋并實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理。除商品房外,可以將目前已存在的眾多房屋類型按實(shí)際包含的產(chǎn)權(quán)和價(jià)值狀態(tài)歸并整合到合作產(chǎn)權(quán)房,實(shí)現(xiàn)新舊住房供應(yīng)體系平穩(wěn)過(guò)渡、銜接。

其次,將當(dāng)前部分庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)為合作產(chǎn)權(quán)房,通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”。

在商品房庫(kù)存過(guò)高的城市和地區(qū)應(yīng)通過(guò)減免稅費(fèi)、退回部分出讓價(jià)款等方式,將現(xiàn)存商品房轉(zhuǎn)為合作產(chǎn)權(quán)房,減少商品房的無(wú)效供給。并按新型城鎮(zhèn)化目標(biāo),把落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、在改造的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村居住的人口、中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化的人口作為特定扶助群體,分類分批確定商品房?jī)r(jià)格折讓和產(chǎn)權(quán)比例,促進(jìn)合作產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買。

第三,增加有效供給,在高房?jī)r(jià)城市和地區(qū)逐年分批供應(yīng)合作產(chǎn)權(quán)房,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

推出并迅速供應(yīng)合作產(chǎn)權(quán)房可以大大增加政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效性,使政府在穩(wěn)定房屋市場(chǎng)和滿足社會(huì)居住需求多重目標(biāo)時(shí),可以區(qū)別對(duì)待,區(qū)分處理。商品房與高收入群體購(gòu)房支付能力相宜,不受價(jià)格高低困擾,可放手交由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。合作產(chǎn)權(quán)房按市場(chǎng)規(guī)則折讓,使中低收入群體“住得上、買得起”。低收入群體有保障房“兜底”,無(wú)懼市場(chǎng)波動(dòng)。有利于政府因地制宜,因時(shí)而變地精準(zhǔn)調(diào)控市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)住房發(fā)展目標(biāo),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

(作者系全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)土資源部原副部長(zhǎng))



編輯:劉文俊

關(guān)鍵詞:合作產(chǎn)權(quán)房 去庫(kù)存 房地產(chǎn)

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