北京至少有56家開(kāi)發(fā)商擁有商住類(lèi)產(chǎn)品，存量總計(jì)約為818.9萬(wàn)平方米。按照商住產(chǎn)品存量排行，北京前十大開(kāi)發(fā)商分別是：綠地、萬(wàn)科、天恒置業(yè)、北京城建、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、美融加、建工集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、天洋控股。 

在剛過(guò)去的三天端午小長(zhǎng)假，北京樓市商住項(xiàng)目迎來(lái)井噴。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，端午小長(zhǎng)假期間(6月9日-6月11日)，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交2503套，其中商住類(lèi)產(chǎn)品共成交2286套，占比高達(dá)91%。而從成交排行來(lái)看，端午期間成交套數(shù)排名前十的項(xiàng)目均為商住產(chǎn)品，其中排行首位的項(xiàng)目尚峰壹號(hào)三天實(shí)現(xiàn)簽約941套，林肯公園簽約636套，兩個(gè)項(xiàng)目成交之和即占了全部商品住宅成交的63%。多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析，端午小長(zhǎng)假成交量的暴漲緣于商住限購(gòu)傳言。

5月5日通州商住限購(gòu)之后，市場(chǎng)傳言門(mén)頭溝商住產(chǎn)品暫停網(wǎng)簽，隨即業(yè)內(nèi)開(kāi)始流傳“北京商住將全面限購(gòu)”的傳言。后來(lái)發(fā)現(xiàn)門(mén)頭溝商住產(chǎn)品暫停網(wǎng)簽只是例行項(xiàng)目，“北京商住將全面限購(gòu)”的傳言也未得到證實(shí)。但還是引起了開(kāi)發(fā)商的緊張，通州“商住”限購(gòu)的結(jié)果讓開(kāi)發(fā)商對(duì)政策更加敏感。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月通州商住限購(gòu)之后，區(qū)域全月商住類(lèi)產(chǎn)品成交僅271套，僅相當(dāng)于4月成交量的4%。于是，北京其他區(qū)域一些商住項(xiàng)目出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，開(kāi)始抓緊簽約。

一位開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士介紹，據(jù)他了解，限購(gòu)已經(jīng)是大概率事件了，只是時(shí)間還不確定。相關(guān)的細(xì)節(jié)或許還在斟酌中。一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)迅速推進(jìn)了賣(mài)樓的速度，北京中原地產(chǎn)分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，在剛剛過(guò)去的端午節(jié)假期，排名前兩位的項(xiàng)目，分別簽約了44.52億和34.06億元。以?shī)Z得年內(nèi)銷(xiāo)冠的順義區(qū)商住項(xiàng)目尚峰壹號(hào)為例，截至6月13日，該項(xiàng)目簽約已經(jīng)達(dá)到了57.25億元，但其中近54億元是最近幾天簽約。也就是說(shuō)，從2015年8月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，到現(xiàn)在接近10個(gè)月時(shí)間內(nèi)，此項(xiàng)目此前9個(gè)月銷(xiāo)售額只有約3億元。

張大偉認(rèn)為，從這一點(diǎn)來(lái)看，端午期間成交套數(shù)排名前兩位的加起來(lái)能達(dá)到1000多套，其真實(shí)交易的可能性并不大，其過(guò)戶可能為避免可能的限購(gòu)。如果真的限購(gòu)實(shí)施，這些項(xiàng)目成為公司購(gòu)買(mǎi)，未來(lái)的稅費(fèi)+貸款難度將導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)非常困難。

從某數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)獲得的“2012-2015商住供應(yīng)情況及開(kāi)發(fā)情況”看，北京至少有56家開(kāi)發(fā)商擁有商住類(lèi)產(chǎn)品，存量總計(jì)約為818.9萬(wàn)平方米。按照商住產(chǎn)品存量排行，北京前十大開(kāi)發(fā)商分別是：綠地、萬(wàn)科、天恒置業(yè)、北京城建、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、美融加、建工集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、天洋控股。但由于存在合作開(kāi)發(fā)、交叉持股等情況，該數(shù)據(jù)未必很準(zhǔn)確。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年截至目前，北京“商住”項(xiàng)目簽約首次超過(guò)了住宅。截至6月11日，北京新建商品房中，住宅簽約20742套，而公寓類(lèi)物業(yè)簽約達(dá)到了26336套，在合計(jì)4.7萬(wàn)套成交中，公寓占比高達(dá)55.9%，這一比例是歷史最高點(diǎn)，在2015年這一比例為28.5%，之前的基本比例都在30%以內(nèi)。

在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一直存在著將原本規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公，但卻開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)或改造成具有獨(dú)立廚衛(wèi)、上下水等用于居住的項(xiàng)目。商改住現(xiàn)象的存在，說(shuō)明了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不平衡。商業(yè)、辦公用地超過(guò)需求能力的供應(yīng)，造成大量閑置，而住宅市場(chǎng)在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下依然供不應(yīng)求。

多位分析師認(rèn)為，如果這部分產(chǎn)品被限購(gòu)，將對(duì)整個(gè)北京樓市產(chǎn)生巨大震蕩性的影響。今后最好的辦法是合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并從規(guī)劃角度嚴(yán)格控制商改住。

熱點(diǎn)

商住項(xiàng)目成交量緣何超住宅？

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2010年至今，北京商住公寓的成交情況在大趨勢(shì)上并未有明顯的上漲或下跌，基本呈穩(wěn)定狀態(tài)。而普通商品住宅的成交套數(shù)及新增供應(yīng)套數(shù)呈明顯的下跌趨勢(shì)，最終在2016年被商住公寓反超。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：出現(xiàn)公寓成交超過(guò)住宅的主要原因是住宅高端化。隨著商品房住宅的高端化，目前北京新房、二手房住宅的門(mén)檻基本都在300萬(wàn)-400萬(wàn)元左右，這樣，200萬(wàn)元以內(nèi)的這部分需求只能選擇“商住”類(lèi)物業(yè)。而在過(guò)去兩年，北京住宅土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，包含了大量的公建類(lèi)物業(yè)，特別是在近郊區(qū)、郊區(qū)，商業(yè)氛圍欠缺，這樣這些土地更多建設(shè)成為包含居住功能的公寓類(lèi)產(chǎn)品。另外，限購(gòu)政策持續(xù)影響，一線城市資產(chǎn)保值升值預(yù)期依然強(qiáng)烈，這種情況下，因?yàn)橘I(mǎi)不了住宅，部分投資者選擇了購(gòu)買(mǎi)公寓。

關(guān)注

北京“商住限購(gòu)” 樓市將跌30%？

截至目前，“北京商住全面限購(gòu)”依然只是一個(gè)傳言，雖然有多家開(kāi)發(fā)商對(duì)媒體表示正在應(yīng)對(duì)將到來(lái)的商住項(xiàng)目限購(gòu)。甚至有媒體報(bào)道，13日下午的某個(gè)論壇上，原本計(jì)劃參會(huì)的幾個(gè)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人，都未到場(chǎng)，據(jù)傳是去住建委參加有關(guān)商住限購(gòu)的會(huì)議。但北京青年報(bào)記者從相關(guān)部門(mén)并未得到確定的消息，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，不排除部分開(kāi)發(fā)商借勢(shì)炒作，推銷(xiāo)賣(mài)房。

但通州的先例讓市場(chǎng)氣氛變得緊張。今年5月5日，通州商住產(chǎn)品全面限購(gòu)，市場(chǎng)迅速進(jìn)入“速凍期”，整個(gè)5月成交僅相當(dāng)于4月成交量的4%。亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅認(rèn)為，一旦商住限購(gòu)，市場(chǎng)格局將發(fā)生重大調(diào)整。而在限購(gòu)消息出臺(tái)之前，商住類(lèi)項(xiàng)目仍將繼續(xù)加快出貨，預(yù)計(jì)6月北京商住成交量將再創(chuàng)歷史新高。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012-2015年，北京出讓純住宅和純商辦用地218宗，規(guī)劃建筑面積3083萬(wàn)平方米，出讓商住及含商住類(lèi)土地156宗，規(guī)劃建筑面積2399萬(wàn)平方米。但僅有877萬(wàn)平方米形成市場(chǎng)供應(yīng)，僅占全部2399萬(wàn)平方米出讓面積的36.56%。商住房的潛在供應(yīng)量十分龐大，甚至超過(guò)商品住宅的供應(yīng)量。

依據(jù)張大偉的計(jì)算，北京未來(lái)公寓類(lèi)潛在供應(yīng)為21萬(wàn)套左右，按照年均2萬(wàn)套的成交量計(jì)算，至少還可以賣(mài)10年，如果市場(chǎng)限購(gòu)，成交量將下跌80%-90%，成交價(jià)格起碼下滑30%以上。

本組文/本報(bào)記者 朱開(kāi)云