央廣網(wǎng)北京9月26日消息（記者于中濤 周益帆）據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，在剛剛過去的幾個月，全國樓市出現(xiàn)了新一輪漲價，幅度之大讓很多專家都直言“看不懂”。面對一路走高的房價，大多數(shù)人都望“樓”興嘆。然而相比于“買不起房”的窘境，還有一部分人面臨著“買不到房”的尷尬。

這兩天，中國之聲的記者走訪了北京多個樓盤，發(fā)現(xiàn)新盤的可售房源數(shù)量十分吃緊，然而在這種情況下，個別開發(fā)商還玩起了“分層、分單元”出售的捂盤新花樣。也就是說，開發(fā)商在拿到預售許可證后，沒有將預售房源一次性推售，而采取了“擠牙膏”式的多次開盤推售，而且有成為常用營銷手段的趨勢。那么，開發(fā)商如此賣房符合相關(guān)規(guī)定嗎？他們的目的又是什么呢？

開發(fā)商玩出了新花樣：分單元、分樓層開盤

捂盤惜售，對于中國購房者來說，不是一個新詞，簡單說，就是在房價不斷變化的市場中，開發(fā)商選擇暫時不賣房。國家有關(guān)部門對捂盤惜售進行過多次整頓，但開發(fā)商的花樣也層出不窮，從最初的不開盤，到如今常用的一個項目分樓號按批次開盤，捂盤行為并沒有得到根本遏制。

在樓市價格經(jīng)歷了新一輪漲價的背景下，開發(fā)商玩出了新花樣：分單元、分樓層開盤。

行政副中心確定東遷之后，通州成為北京樓市新風向標。新城運河核心區(qū)核心位置，大運河北段源頭五河交匯之處，幾處高層建筑正進行著封頂和外立面施工?！皼]有房”是這個區(qū)域銷售人員的口頭禪，“我們8月13號開盤賣的191套，開盤兩個小時我們直接售罄了?！?/p>

在北京市住建委網(wǎng)站上，記者查詢發(fā)現(xiàn)，這個商住項目分別在2015年11月、12月及今年的8月分批取得預售證。今年的8月批準銷售的套數(shù)多達613套。銷售人員說，因為他們采取了“分層出售”的方法，“預計下次開盤大概年底左右，下次開盤不一定一次開到頂層，一定會分幾次，買的話就得先等著了?！?/p>

下一次，開哪幾層、賣多少套，也都確定不了。

銷售人員：大概開十幾層以上吧。十五層以上？

記者：大概會開多少套??？

銷售：這個確定不了。因為還沒開始排號。

記者：是要看排號的人多少再決定？

銷售：對的，是這樣的。

記者：下次是一次性開完還是還要留？

銷售：應該不會一次性開完。

同樣，是通州一家部分房源已經(jīng)售罄的商住樓盤售樓中心，銷售人員介紹，這里B系列的樓盤已經(jīng)賣的差不多了，其中也經(jīng)歷了兩次開盤，“5月26取得預售許可證，5月28號開的盤。分兩次，第二次是6月底7月初。第一次開的偶數(shù)層，第二次拿出一半。根本沒有愁賣不出去。開發(fā)商想怎么賣就怎么賣。有辦法留房，每個區(qū)域都有自己的庫存。”

分層銷售的方法，不止在通州，也不僅僅出現(xiàn)在商住項目中。記者打開北京市住建委網(wǎng)站，從最近拿到預售許可證的住宅項目中，隨機挑選了兩個樓盤，其中一個位于望京地區(qū)，預售價格顯示近十萬，北京市建委網(wǎng)站上的開盤時間為9月6號。

銷售：還沒開盤，現(xiàn)在交認購。我們（預售）證已經(jīng)拿下來了，但是還沒有開始收錢，要交您的資質(zhì)，審核完才讓您交錢呢。規(guī)則還沒定。

記者：這次3、4、5號樓都會開嗎？

銷售：不是，我們只開63套房。

記者：那就是分樓層賣？

銷售：我們是這樣，現(xiàn)在有3棟樓，開兩棟樓的兩個單元。

另一個朝陽東壩地區(qū)的住宅同樣也取得了預售證，在建委網(wǎng)站標注的開盤時間為9月24號。但銷售人員說：

銷售：沒有預售，還沒有開盤，估計11月開盤。

記者：這批開多少套??？

銷售：這都沒確定呢。

記者：你一棟樓多少套不知道啊？還分樓層開?。?/p>

銷售：當然分樓層開啊。這都不一定，我們6號樓就不是（一次性）賣的，就是分樓層。

北京市住建委早前明確：自領(lǐng)取預售許可證之日起三天內(nèi)必須開盤 并按整棟對外銷售

根據(jù)可查的公開報道，早在2006年，北京市住建委就明確：對于已領(lǐng)取預售許可證或進行現(xiàn)房信息確認的項目，須在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和售樓處公布每棟樓開盤進度和擬售價格。開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取預售許可證之日起三天內(nèi)必須開盤，并按整棟對外銷售。

2010年4月，國家住房和城鄉(xiāng)建設部又下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》，其中要求，取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

然而，從記者的調(diào)查來看，現(xiàn)實的執(zhí)行顯然并不樂觀。那么分層、分單元銷售的動力在哪里？

鏈家地產(chǎn)一位姓曹的經(jīng)理認為，“擠牙膏式的開盤”讓開發(fā)商有了動態(tài)調(diào)節(jié)住宅價格的可能。按照規(guī)定，樓盤在取得預售許可證之后，開發(fā)商的銷售價格不能高于備案的最高價。不排除一些開發(fā)商以略低于最高價的金額開盤，小規(guī)模測試市場熱度之后，可以在一定區(qū)間內(nèi)對價格作出調(diào)整。

“二手房最終解釋權(quán)在業(yè)主手里，新盤最終在開發(fā)商呢，預售價當時是五萬三，開盤當天那棟樓是五萬三到五萬五的價。加推的那部分樓全都是五萬五的價。比如說客戶排卡排的太多，這次就130套房子，結(jié)果排了七八百個，就要加推一些房子?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：分單元、分樓層開盤違規(guī)

更重要的是，這種分層、分單元的銷售方法，制造出樓盤房源緊張的氣氛。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：嚴格意義上來講是違規(guī)的。但是沒辦法監(jiān)管，你要說肯定要買的你是可以買的，一旦取得預售證，在有效期內(nèi)價格是不可更改的。最高上限就是取得預售許可證的價格，這樣來說開發(fā)商的目的是為了把市場供需結(jié)構(gòu)拉平穩(wěn)，凸顯房源緊張，因為很難判斷是否是捂盤。因為項目的確是處于可銷售狀態(tài)。

按照國家住建部的規(guī)定，沒有在規(guī)定時間內(nèi)對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，要嚴肅查處。在火爆的樓市中，“惜售”花招層出不窮，畸形變成了常態(tài)，究竟是誰的失職？中國之聲將繼續(xù)關(guān)注。