近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，10月一、二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.8%，分別比9月回落2.9和1.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅快速回落。

業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)慶前后全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控出臺(tái)，使得延續(xù)了一年多的此輪房地產(chǎn)快速上漲周期中斷。但值得注意的是，在資金未完全收緊的情況下，市場(chǎng)可能繼續(xù)保持“量跌價(jià)滯漲”的格局。

降溫 房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策的抑制下，房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩。9月，70大中城市在新建商品房住宅環(huán)比平均上漲1.8%，二手房平均上漲1.45%均刷新了歷史紀(jì)錄。10月快速降溫，新建商品房住宅環(huán)比上漲為1.07%，二手房環(huán)比上漲0.64%，均出現(xiàn)明顯下調(diào)。

從10月房?jī)r(jià)指數(shù)的城市變化看，70重點(diǎn)城市中45個(gè)城市新建商品房住宅價(jià)格指數(shù)相比9月出現(xiàn)了漲幅放緩。具體來(lái)看，北京從9月環(huán)比漲幅4.9%減至0.6%，鄭州從7.6%的漲幅降至3.5%，青島從4.7%下調(diào)至1.3%，上海從3.2%降至0.5%，濟(jì)南也從此前的5.2%降至3.4%。

此外，漲幅超2%的城市數(shù)量較9月大幅減少一半以上。數(shù)據(jù)顯示，9月，70大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)1%的城市多達(dá)40個(gè)，其中，有23個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)2%，5個(gè)城市環(huán)比漲幅更是超過(guò)了5%。但來(lái)到10月，環(huán)比漲幅超過(guò)2%的城市僅11個(gè)，較9月的23個(gè)大幅減少52%；漲幅超過(guò)1%的城市也從此前的40個(gè)降至28個(gè)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，國(guó)慶前后的這一輪全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，收緊程度之嚴(yán)，波及范圍之廣，為近5年之最，由此也使得延續(xù)了一年多的此輪房地產(chǎn)快速上漲周期被中斷。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也表示，9月末以來(lái)，全國(guó)共有22個(gè)城市集中出臺(tái)樓市調(diào)控收緊政策，一輪整體性的調(diào)控政策收緊局面確立。此次各地調(diào)控升級(jí)力度強(qiáng)勁，限購(gòu)、限貸等關(guān)鍵內(nèi)容在新政中均有詳細(xì)涉及。

萎縮 樓市成交量環(huán)比下滑

在前期市場(chǎng)火爆局面的支撐下，1-10月，商品房銷售額達(dá)91482億元，同比增長(zhǎng)41.2%，已超2015年全年87281億元銷售水平。同時(shí)，銷售面積達(dá)120338萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.8%，創(chuàng)造歷年同期最高紀(jì)錄。

但從10月單月來(lái)看，房地產(chǎn)成交出現(xiàn)快速下滑。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至10月30日，10月全國(guó)54個(gè)城市合計(jì)簽約商品房住宅270164套，這也是近3個(gè)月來(lái)第一次跌下30萬(wàn)套，較9月相比跌幅達(dá)到了15%。同時(shí)，10月主要城市目前的推盤認(rèn)購(gòu)率已大幅下跌至64%，環(huán)比跌幅達(dá)14個(gè)百分點(diǎn)，幾乎是今年4月以來(lái)的最低水平。

易居研究院報(bào)告顯示，10月，易居研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2223萬(wàn)平方米，環(huán)比減少8.0%。

具體來(lái)看，10月，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為348萬(wàn)平方米，環(huán)比減少3.3%，同比減少0.8%。二線城市方面，15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1500萬(wàn)平方米，環(huán)比減少13.8%，同比增長(zhǎng)7.8%。其中，有9個(gè)出現(xiàn)了環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)，蘇州、福州和南京環(huán)比跌幅相對(duì)要大。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，10月市場(chǎng)交易相比9月有所下降，體現(xiàn)了政策管控的有效性。加強(qiáng)版限購(gòu)限貸政策下，熱點(diǎn)城市購(gòu)房門檻提高，使得各類炒房需求減少，進(jìn)而促使市場(chǎng)交易出現(xiàn)下滑。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)的繼續(xù)釋放，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市市場(chǎng)成交面積有繼續(xù)下降的可能，房?jī)r(jià)上漲的幅度也將收窄，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性和趨于平穩(wěn)。

預(yù)判 市場(chǎng)下行壓力短期難減

但值得注意的是，易居研究院數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，雖然10月樓市成交有所下滑，但相比2010年至2015年7年間的同期水平，2016年10月30個(gè)城市新建商品住宅成交面積分別增長(zhǎng)了19.2%、139.0%、45.5%、23.8%、23.8%和11.2%，今年10月市場(chǎng)成交是近7年同期最好的水平。

價(jià)格方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，部分城市漲幅依舊較高，漲幅超3%的城市也有7個(gè)。其中，無(wú)錫環(huán)比上漲4.9%，長(zhǎng)沙環(huán)比上漲4.5%，鄭州上漲3.5%。此外，濟(jì)南環(huán)比上漲3.4%，杭州環(huán)比上漲3.2%，贛州上漲3.1%，武漢上漲3%。

對(duì)此， CRIC研究中心研究員楊科偉表示，在房貸資金居高不下的支撐下，部分市場(chǎng)由“熱”迅速轉(zhuǎn)“冷”還言之尚早。在資金未完全收緊的情況下，市場(chǎng)將繼續(xù)保持“量跌價(jià)滯漲”的格局。

中國(guó)人民銀行10月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，人民幣貸款增加6513億元，同比多增1377億元，而住戶部門貸款增加4331億元，占比達(dá)66.5%。

值得一提的是，在房貸資金依舊較松的同時(shí)，房企資金壓力也較小。在沒有銷售壓力的重壓下，房企降價(jià)意愿極弱。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至日前24家房企公布前10月銷售業(yè)績(jī)顯示，企業(yè)合計(jì)銷售額達(dá)到了1.73萬(wàn)億元，同比上漲81%，已經(jīng)接近全面完成年度任務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在此背景下，需警惕房企惰性帶來(lái)低供應(yīng)和低投資。楊科偉表示，現(xiàn)階段投資增速回暖是由于去年基數(shù)較低所致，2015年8-12月，房地產(chǎn)投資額連續(xù)5個(gè)月同比均為負(fù)增長(zhǎng)，但增速保持較高水平并不能掩蓋行業(yè)處于調(diào)整周期中，在政策偏緊、市場(chǎng)規(guī)范之下，房企開發(fā)投資意愿不高是不爭(zhēng)的事實(shí)。

因此，未來(lái)一方面要控制房貸減少投機(jī)需求，另一方面要加大房企推盤動(dòng)力，加大供應(yīng)量。楊科偉指出，央行在三季度報(bào)告中也提出“在抑制資產(chǎn)泡沫的同時(shí)，要防范金融風(fēng)險(xiǎn)”，意味著當(dāng)前房貸總量居高不下，未來(lái)會(huì)有進(jìn)一步措施，特別是針對(duì)熱點(diǎn)城市會(huì)有所收緊。

張大偉也表示，本輪因資金潮導(dǎo)致的樓市持續(xù)火爆始于去年3月30日，在持續(xù)18個(gè)月的爆發(fā)后在今年10月出現(xiàn)短期拐點(diǎn)，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)依然要看資金價(jià)格與政策變化。預(yù)計(jì)本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個(gè)月，房?jī)r(jià)將面臨下行壓力。