開發(fā)商高價(jià)買地?zé)岫入y退 樓市調(diào)控仍存空間

近幾個(gè)月來,南京、武漢、濟(jì)南、廈門等多個(gè)城市先后出臺樓市調(diào)控政策。但記者觀察發(fā)現(xiàn),近期全國土地拍賣中仍有一些地產(chǎn)商高溢價(jià)購買土地,天津、濟(jì)南、武漢等城市土地拍賣再次出現(xiàn)溢價(jià)超過200%現(xiàn)象,給樓市穩(wěn)定帶來了負(fù)面效應(yīng)。

調(diào)控令下住房成交量下滑房企購地?zé)崆殡y退

針對近幾個(gè)月的樓市搶購熱潮,國內(nèi)多個(gè)城市出臺調(diào)控政策,引導(dǎo)樓市理性發(fā)展,同時(shí)也打擊開發(fā)商在樓盤營銷環(huán)節(jié)出現(xiàn)的違規(guī)現(xiàn)象。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看,一線和部分熱點(diǎn)二線城市中,多數(shù)城市10月份成交量較9月明顯下降。

記者注意到,大多數(shù)城市的限購政策只針對樓盤的銷售和購買環(huán)節(jié),雖然提高了購房門檻,但一些開發(fā)商的搶地?zé)崆橐廊徊粶p,在樓市調(diào)控令出臺后,仍有不少城市的土地拍賣中出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。

在11月22日多個(gè)城市進(jìn)行的土地拍賣中,廣州、武漢、長沙等地再次出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。廣州市3宗土地拍出樓面價(jià)超過40000元/平方米,拍出價(jià)格刷新廣州土地交易紀(jì)錄。武漢一宗出讓總價(jià)達(dá)110.65億元的土地,長沙一宗成交總價(jià)28.99億元的土地,也刷新了兩地土地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

除一些城市再次出現(xiàn)“地王”外,在11月的土地出讓中,不少城市也存在房企高溢價(jià)購地現(xiàn)象。山東濟(jì)南高新區(qū)一地塊被中垠地產(chǎn)以92296萬元競得,溢價(jià)率265%;四川成都出讓的六宗商住地塊中,最高溢價(jià)率達(dá)200.77%;天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)3宗地塊以總價(jià)57.5億元成交,平均溢價(jià)高達(dá)494%。

據(jù)中原集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月上旬,全國54個(gè)熱點(diǎn)城市住宅成交量比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%。但自6月份以來,部分城市新“地王”價(jià)格也較前期大幅飆升,此外,樓市調(diào)控政策實(shí)施后,近期各線城市土地拍賣溢價(jià)率近期再度抬頭,土地市場依然高溫難退。

蘇州大學(xué)法學(xué)院劉磊教授認(rèn)為,目前部分一二線城市的房地產(chǎn)市場,已被大量資本占據(jù),在一些開發(fā)商推波助瀾和購房投機(jī)者的跟風(fēng)炒作下,一些商品住房具有了金融產(chǎn)品屬性,因此高溢價(jià)買地行為出現(xiàn)的頻率就會(huì)很高,對于這種現(xiàn)象應(yīng)有所控制。

“面粉貴過面包”現(xiàn)象突出背后存在隱患

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,9月、10月房地產(chǎn)業(yè)土地成交價(jià)款仍然保持兩位數(shù)增長,9月增長率為13.3%,10月則上漲至16.7%。業(yè)內(nèi)人士分析,從數(shù)據(jù)的角度來看,成交價(jià)款的高速增長,意味著樓市“面粉貴過面包”現(xiàn)象仍較為突出。

海通證券的一份研究報(bào)告分析,“地王”頻出帶來更多“資產(chǎn)泡沫”,同時(shí)也給未來房價(jià)房貸留下隱患,這類地產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)引起警惕。記者觀察發(fā)現(xiàn),今年以來,“地王”頻頻出現(xiàn)的同時(shí),一些問題也逐漸出現(xiàn),不少開發(fā)商高價(jià)競拍土地,但自身資金并不具備充足的實(shí)力。

6月29日,濟(jì)南市唐冶片區(qū)一土地競拍時(shí)共有13家房企競價(jià)936輪,最終被帝華地產(chǎn)旗下公司拍得。但在拍地三個(gè)多月后,開發(fā)商一直未能支付首期35億土地出讓價(jià)款。最終,濟(jì)南市國土資源局11月17日發(fā)布公告,由于相關(guān)地產(chǎn)商未按規(guī)定繳納土地出讓價(jià)款,形成違約,將被解除《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,土地被濟(jì)南市收回,并將違約房企納入土地交易市場誠信黑名單。

據(jù)蘇寧金融研究院的統(tǒng)計(jì)顯示,不少房企購地款實(shí)際繳付比例較低,而各地“地王”退地事件也屢見不鮮,不少高溢價(jià)拍下土地的房企并沒有投入真金白銀,卻成為房價(jià)上漲的主要推手,給樓市發(fā)展帶來負(fù)面影響。

此外,今年拿下多個(gè)城市“地王”的融信集團(tuán),其投入土地競拍的金額已超過商品房銷售額。據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年以來融信集團(tuán)已拿到14塊土地,其中有7塊地溢價(jià)率超過50%,14塊地的總價(jià)超過345億元,遠(yuǎn)超其去年一年的銷售總收入。

中原集團(tuán)研究報(bào)告指出,如此跳漲的節(jié)奏并不利于市場平穩(wěn)發(fā)展,部分房企頻頻出手高溢價(jià)買地,制造“地王”新聞,不僅加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性,也彰顯了投資的焦躁。

北京隆安律師事務(wù)所律師杜鵑認(rèn)為,衣食住行是基本生活資料,但目前住房的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了鋼筋水泥的價(jià)值,“面粉貴過面包”這一現(xiàn)象折射出目前土地的價(jià)值偏離甚遠(yuǎn)。

調(diào)控仍存完善空間各地有望繼續(xù)加碼

專家認(rèn)為,出臺樓市調(diào)控政策不應(yīng)只針對商品房銷售環(huán)節(jié),在土地拍賣與競標(biāo)等環(huán)節(jié)也應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)控制,從多個(gè)角度來抑制此輪樓市的上漲熱潮。

針對頻繁出現(xiàn)的高溢價(jià)購地現(xiàn)象,一些城市也陸續(xù)出臺管控措施,鄭州市在出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中規(guī)定,市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí),網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí),網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止,此舉被外界稱為地產(chǎn)領(lǐng)域的“熔斷機(jī)制”。11月29日,上海、天津等城市出臺差別化房貸新政,分別提高首套房、二套房貸款首付比例,從貸款角度對樓市進(jìn)行調(diào)控。

易居中國的研究稱,為防止地價(jià)飆升成為房價(jià)上漲的推手,不排除地方政府將進(jìn)一步加碼調(diào)控政策。就政策而言,類似南京、天津、濟(jì)南等城市出臺的“土地限價(jià)”、“土地交易誠信黑名單”、“差別化房貸”等政策可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

國海證券一份研究報(bào)告分析,就全國范圍而言,重點(diǎn)調(diào)控城市的土地市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫,政府出臺的一系列調(diào)控手段,使得前期地王集中區(qū)域開始出現(xiàn)地價(jià)回落現(xiàn)象。為進(jìn)一步調(diào)控樓市,防止土地拍賣價(jià)格非理性增長,后續(xù)可能會(huì)有更為嚴(yán)格的調(diào)控措施。

安邦智庫研究人員認(rèn)為,要抑制房地產(chǎn)泡沫,除“限貸限購”之類的政策外,還要綜合發(fā)力,抑制信貸的過快增長,加快農(nóng)村土地制度改革,增加更多有效供給,從各方面給樓市降溫創(chuàng)造有利條件。

業(yè)內(nèi)人士分析,市場在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下依然持續(xù)亢奮,既有本地需求的堅(jiān)實(shí)支撐,也反映出當(dāng)前調(diào)控政策還存在進(jìn)一步完善的空間。如何在控制土地拍賣、購房等多個(gè)環(huán)節(jié)不理智行為的同時(shí),健全可持續(xù)的住房供應(yīng)體系,滿足不同人群和家庭類型的多樣化需求,應(yīng)成為今后相關(guān)規(guī)范政策出臺的方向。