日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,明年經(jīng)濟(jì)工作的主基調(diào)是“穩(wěn)”,這也意味著,房地產(chǎn)也會(huì)呈現(xiàn)以穩(wěn)為主的態(tài)勢(shì)。在此背景下,明年樓市將呈現(xiàn)一線城市量縮價(jià)穩(wěn)、熱點(diǎn)二線城市量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)、非熱點(diǎn)二線城市量穩(wěn)價(jià)升、三四線城市量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

會(huì)議提出:“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)”,這是對(duì)我們過(guò)去反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“人、地、錢(qián)”資源錯(cuò)配的土地供應(yīng)國(guó)策的修正。因此預(yù)計(jì),這一舉措將會(huì)增加被調(diào)控二線城市的供應(yīng)進(jìn)而帶動(dòng)成交量的恢復(fù)性增長(zhǎng)。

但值得注意的是,會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,同時(shí)要求“微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”。熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市投資投機(jī)性購(gòu)房一定會(huì)受到更加嚴(yán)格的限制,如果市場(chǎng)繼續(xù)升溫,甚至不排除未來(lái)還會(huì)繼續(xù)提高多套房的首付比例和利率。

同時(shí),房?jī)r(jià)上漲速度將受到持續(xù)而嚴(yán)格的抑制,不要指望和幻想明年熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)管制會(huì)有任何放松,也不要冒險(xiǎn)賭博政府會(huì)改變目前的“扭曲操作”。未來(lái)流向房地產(chǎn)的資金肯定會(huì)減少,居民部門(mén)加杠桿已經(jīng)趨緩,暫停房企發(fā)債、禁止前端融資拿地等動(dòng)作也變相抬高了房企資金成本。

目前,雖然限購(gòu)城市只是少數(shù)熱點(diǎn)一二線城市,但是這些城市的銷(xiāo)售額已經(jīng)占到全國(guó)市場(chǎng)的36.8%,可謂舉足輕重。但這些城市調(diào)控后的單月成交量銳減了22%,對(duì)于主要在這些城市布局的房企,特別是重倉(cāng)布局這些城市的房企,無(wú)疑是具有重大影響的。

但對(duì)于全國(guó)性房企來(lái)說(shuō),限購(gòu)城市的布局僅僅是其中的一部分,比如新城控股目前布局了全國(guó)32個(gè)城市,涉及限購(gòu)的城市只有10個(gè),而且其中的武漢、天津、成都、南昌等市幾乎沒(méi)有受到影響。

至于明年,我們相信,調(diào)控范圍基本不會(huì)擴(kuò)大,調(diào)控力度基本不會(huì)增強(qiáng)。這就意味著,對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō),堅(jiān)持品質(zhì)優(yōu)先和加速奔跑是當(dāng)前的最優(yōu)策略。通過(guò)提升產(chǎn)品線和產(chǎn)品品質(zhì),可以幫助企業(yè)獲得更多的購(gòu)房者認(rèn)可,可以獲得更多的地方政府信賴,進(jìn)而整體上提升利潤(rùn)率水平。此外,加速奔跑帶來(lái)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將幫助企業(yè)獲得更快的周轉(zhuǎn)率,為企業(yè)帶來(lái)更安全的現(xiàn)金流,贏得更高的信用度和更低的資金成本,并平抑不同城市的利潤(rùn)率水平,在市場(chǎng)逐漸見(jiàn)頂?shù)陌足y時(shí)代贏得更大的市場(chǎng)份額,真正實(shí)現(xiàn)更快更好的可持續(xù)發(fā)展。

同時(shí),房企還需要更加關(guān)注保持利潤(rùn)水平,而決定利潤(rùn)水平首當(dāng)其沖的就是城市布局。一線城市因?yàn)橥恋貎r(jià)格過(guò)高,利潤(rùn)率可能更低,三四線城市雖然房?jī)r(jià)不高,但土地成本也不高,利潤(rùn)率水平未見(jiàn)得低,尤其是對(duì)于擁有品牌溢價(jià)的百?gòu)?qiáng)房企更是如此。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”,其本質(zhì)就是我們所說(shuō)的都市圈建設(shè),也意味著特大超大城市周邊中小城市的機(jī)會(huì)將會(huì)來(lái)臨。

今年M2增速不會(huì)超過(guò)12%,很可能在11.5%左右,M2增量大致與去年同期的16.39萬(wàn)億基本相當(dāng),意味著大水漫灌的龍頭早已經(jīng)收緊,流向房地產(chǎn)的資金也已經(jīng)降速,開(kāi)發(fā)貸款和房企自有資金都已經(jīng)趨近零增長(zhǎng),按揭貸款增速也在下降,債券剛兌已經(jīng)打破,房企資金隱形成本也已經(jīng)上升,年底或?qū)⒊霈F(xiàn)資金荒,房企必須備好干糧,明年資金充沛的房企將有更多的收購(gòu)整合的機(jī)會(huì),而現(xiàn)金流不足的房企將加快市場(chǎng)出清。

中小房企活得越來(lái)越艱難,三四線城市的中小房企已經(jīng)在2013年失去了最好的退出機(jī)會(huì),即使賣(mài)地、賣(mài)項(xiàng)目、賣(mài)股份、賣(mài)公司,也越來(lái)越難以獲得回歸一二線城市的大房企的興趣。與之相對(duì)應(yīng)的是,一二線城市中小房企今年重新獲得了一次溢價(jià)退出機(jī)會(huì),但這個(gè)機(jī)會(huì)正在逐漸遠(yuǎn)去,項(xiàng)目并購(gòu)機(jī)會(huì)雖然仍在,但賣(mài)主的溢價(jià)空間越來(lái)越小,一二線城市的中小房企很快也會(huì)步三四線城市中小房企的后塵,因此2017年對(duì)于他們來(lái)說(shuō),抓緊退出是最好的也是最后的機(jī)會(huì)。

(作者為新城控股集團(tuán)有限公司副總裁)