襯衣、西服、領(lǐng)帶、皮鞋，這是一名房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員必備行頭，這會(huì)讓那些即便剛剛?cè)胄械氖蹣菃T也平添了幾分專(zhuān)業(yè)、精神和可靠。

每天早晨八點(diǎn)半，身著這樣行頭的售樓員劉斌在河北燕郊某代理售樓處開(kāi)始一天的工作，這份工作他已經(jīng)干了5年。

他見(jiàn)識(shí)過(guò)形形色色的購(gòu)房者，也熟稔這個(gè)行業(yè)各類(lèi)游戲規(guī)則，無(wú)論是2月27日香河獅子城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)“購(gòu)房者因買(mǎi)不到房跳樓”的消息，還是兩年前匯福悅榕灣的“購(gòu)房者提前50個(gè)小時(shí)排隊(duì)搶房”的傳言，都只是他眼中環(huán)京樓市風(fēng)云中小小插曲?！百I(mǎi)不到房子跳樓？你相信嗎？這種炒作沒(méi)人會(huì)相信。”劉斌說(shuō)，實(shí)際是一名外圍銷(xiāo)售人員客戶(hù)被同行搶走，而以跳樓向開(kāi)發(fā)商維權(quán)施壓?！澳憧匆曨l了吧，雖然那個(gè)女的穿著便服，但我敢肯定是銷(xiāo)售?！?/p>

他所在的環(huán)京樓市，近期傳說(shuō)和段子迭出。

在一個(gè)幾乎上升到國(guó)家戰(zhàn)略的區(qū)域城市化進(jìn)程中，一個(gè)由開(kāi)發(fā)商、各類(lèi)銷(xiāo)售人員、炒房者、普通購(gòu)房者和其他利益相關(guān)者組成的江湖，上演了一波波風(fēng)云詭譎的故事，讓本已經(jīng)扭曲的環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)變得癲狂。

和上述的每類(lèi)群體一樣，劉斌們是每一波樓市上行的受益者，在其中扮演了推波助瀾的力量。你不能把他臉譜化為高房?jī)r(jià)的背后推手，但他們自有江湖。

銷(xiāo)售江湖

劉斌所在的公司是一家代理銷(xiāo)售公司，旗下銷(xiāo)售人員超過(guò)2000名，代理京津冀地區(qū)數(shù)十個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，業(yè)務(wù)遍及廊坊、保定、張家口、武清、唐山、秦皇島等地，甚至觸角一度伸至遼寧省。

每天早晨，劉斌和他的同事們分頭行動(dòng)，一撥人拿著傳單在路邊尋找意向購(gòu)房者，然后把客戶(hù)帶入售樓處；另一波人像他一樣負(fù)責(zé)接待客戶(hù)、講解項(xiàng)目，通過(guò)各種方式促進(jìn)成交，或者把客戶(hù)推薦給其他銷(xiāo)售人員。

劉斌每天的任務(wù)是在代理銷(xiāo)售點(diǎn)通過(guò)講解吸引客戶(hù)去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，客戶(hù)同意后，前往項(xiàng)目案場(chǎng)，把客戶(hù)交給駐場(chǎng)銷(xiāo)售，全程陪同客戶(hù)看樣板間、選房、交訂金，然后和客戶(hù)返回代理售樓處。

房屋銷(xiāo)售員的種類(lèi)很多，不同開(kāi)發(fā)商、不同項(xiàng)目的銷(xiāo)售體系有很大差異。劉斌只是其中一種。

有自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的開(kāi)發(fā)商一般會(huì)以自銷(xiāo)為主，代理公司輔助；沒(méi)有自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，通常會(huì)找一家代理公司，叫總代或一級(jí)代理，總代再招募一家或幾家二級(jí)代理，二級(jí)代理還可以發(fā)展三級(jí)代理，以此類(lèi)推，統(tǒng)一稱(chēng)為分銷(xiāo)商。

據(jù)燕郊本地一家開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人賀強(qiáng)描述，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)要求總代理直接負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，不得招募分銷(xiāo)，有的項(xiàng)目銷(xiāo)售沒(méi)有總代理，而是把銷(xiāo)售權(quán)交給多家代理公司。

在銷(xiāo)售人員構(gòu)成的體系上，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售和規(guī)模較大的代理公司競(jìng)爭(zhēng)力也較強(qiáng)，比如劉斌所在公司，因?yàn)殇N(xiāo)售人員較多，通常能夠拿到一些大開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目銷(xiāo)售代理權(quán)；而那些規(guī)模較小的代理公司只能做分銷(xiāo)商。

除了開(kāi)發(fā)商自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)、代理公司外，房地產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)域還有眾多沒(méi)有身份的游擊隊(duì)。這類(lèi)群體一般不屬于任何開(kāi)發(fā)商或代理公司，幾個(gè)人配合協(xié)同作戰(zhàn)或者一個(gè)人單打獨(dú)斗，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)志性的行頭，多數(shù)著便裝。

和前兩類(lèi)不同，游擊隊(duì)沒(méi)有基本工資，他們一般都和代理公司或者駐場(chǎng)銷(xiāo)售有簡(jiǎn)單的合作關(guān)系，“一般剛?cè)胄械?，只能給代理銷(xiāo)售帶客，混的時(shí)間長(zhǎng)了，認(rèn)識(shí)駐場(chǎng)銷(xiāo)售，也可以給駐場(chǎng)銷(xiāo)售帶客。”賀強(qiáng)說(shuō)表示。

據(jù)其介紹，還有一部分非專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員，只負(fù)責(zé)給售樓處拉客戶(hù)，一部分屬于代理銷(xiāo)售公司員工，拿基本工資和對(duì)接費(fèi)甚至分享提成，一部分是自由人，為售樓處拉一個(gè)客戶(hù)，無(wú)論最后是否成交，“都可以賺10元到100元不等的傭金?！?/p>

整個(gè)環(huán)京樓市銷(xiāo)售體系的構(gòu)成人員也良莠不齊，部分游擊隊(duì)員和個(gè)體戶(hù)，農(nóng)忙時(shí)回老家種地，農(nóng)閑時(shí)出來(lái)干銷(xiāo)售，“這種情況，一般都有親戚或者老鄉(xiāng)是專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售，尤其東北地區(qū)，冬天有很多人出來(lái)干這個(gè)?！?/p>

收入構(gòu)成

劉斌的收入主要來(lái)自三個(gè)部分，第一是基本工資，3500元左右，第二是對(duì)接費(fèi)，其公司代理銷(xiāo)售項(xiàng)目中沒(méi)有駐場(chǎng)銷(xiāo)售，他把客戶(hù)交給合作的駐場(chǎng)銷(xiāo)售，如果成交了，他可以拿到2000元左右的對(duì)接費(fèi)。

第三是提成，一些銷(xiāo)售較好的大開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目提成相對(duì)較少，賣(mài)一套房10000元左右，劉斌從中拿到4000元，剩余為他所在公司的收入；有一些小開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目或位置偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目，一般提成較高，每銷(xiāo)售一套可以拿到5萬(wàn)元提成，劉斌可以獲得2萬(wàn)元收入。

這三個(gè)部分組成了環(huán)北京地區(qū)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員的標(biāo)準(zhǔn)收入，“一般情況下，開(kāi)發(fā)商的直屬銷(xiāo)售也是按這個(gè)體系，有的公司可能還會(huì)有些獎(jiǎng)金、年終獎(jiǎng)之類(lèi)的福利收入，但整體和我們收入差別不大。”

但對(duì)于部分代理銷(xiāo)售公司和銷(xiāo)售人員，還有一些外人看不到的灰色收入。

劉斌舉例說(shuō)，2016年國(guó)慶節(jié)后燕郊某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目由多個(gè)代理公司負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，房源較少，開(kāi)發(fā)商定的均價(jià)為26000元，由于開(kāi)發(fā)商有國(guó)企背景，沒(méi)有像其他項(xiàng)目那樣有加價(jià)銷(xiāo)售或者捆綁銷(xiāo)售行為，按備案價(jià)銷(xiāo)售。

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，部分銷(xiāo)售告訴購(gòu)房者說(shuō)，房源有限，必須加價(jià)才能選到房，就有代理公司銷(xiāo)售人員先把購(gòu)房者帶到代理公司的售樓處“刷20萬(wàn)元”，然后又以正常價(jià)格購(gòu)房?！?/p>

“這20萬(wàn)如果是代理公司刷走的，銷(xiāo)售人員起碼能拿到8萬(wàn)元分成甚至更多，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)代理公司，20萬(wàn)都是銷(xiāo)售的，和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有一點(diǎn)關(guān)系?！眲⒈蟾袊@，20萬(wàn)元是他賣(mài)50套房才能掙到的錢(qián)。

按照劉斌說(shuō)法，這部分收入在環(huán)北京地區(qū)較為常見(jiàn)，操作也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。在環(huán)京地區(qū)，由于備案價(jià)和市場(chǎng)價(jià)嚴(yán)重脫離，加價(jià)銷(xiāo)售、綁定地下室和車(chē)位等行為極為普遍。但國(guó)企或者央企背景的開(kāi)發(fā)商，一般會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行政府政策，所以不敢加價(jià)銷(xiāo)售，“但普通購(gòu)房者并不清楚，白白多花出幾十萬(wàn)。”

賀強(qiáng)也證實(shí)說(shuō)，一般銷(xiāo)售人員工資由基本工資和提成構(gòu)成，灰色收入屬于銷(xiāo)售個(gè)人行為，多數(shù)開(kāi)發(fā)商和代理公司并不鼓勵(lì)，但不排除有開(kāi)發(fā)商和代理公司為了激勵(lì)銷(xiāo)售人員做業(yè)績(jī)而縱容的情況的可能。

由于房?jī)r(jià)處于上行通道，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商加價(jià)還是銷(xiāo)售人員私自加價(jià)，通常情況下購(gòu)房者都能接受，并沒(méi)有太多購(gòu)房者去計(jì)較?！捌鋵?shí)，如果購(gòu)房者拿著加價(jià)收據(jù)去舉報(bào)的話(huà)，一告一個(gè)準(zhǔn)。”從廊坊市政府發(fā)布“廊九條”以來(lái)，加價(jià)銷(xiāo)售已經(jīng)蔚然成風(fēng)，但根據(jù)劉斌的了解，截止目前，并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)任何一起購(gòu)房者舉報(bào)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售加價(jià)的行為。

對(duì)一些銷(xiāo)售體系的“冒險(xiǎn)者”而言，還有一塊收入來(lái)源，即囤房。這些冒險(xiǎn)者通常具備一定資金實(shí)力，通常會(huì)在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)囤積一定數(shù)量的房源，房?jī)r(jià)上浮一定幅度后，再利用自己的渠道出售。

在近十年的從業(yè)經(jīng)歷中，賀強(qiáng)先后囤積過(guò)7套房子，“現(xiàn)在還剩下2套了，其他幾套都在去年出手了?！蓖ǔＧ闆r下，開(kāi)發(fā)商和代理商員工能可以提前選房，有的甚至還能拿到一個(gè)較為誘人的折扣價(jià)。

據(jù)劉斌介紹，也有開(kāi)發(fā)商自己囤房，一方面因?yàn)閭浒竷r(jià)格限制，另一方面預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，“一些開(kāi)發(fā)商會(huì)拿著員工的身份證把大部分房源認(rèn)購(gòu)下來(lái)?！钡葍r(jià)格上漲一定幅度后，或以更名方式銷(xiāo)售，或流向二手房市場(chǎng)。

相對(duì)于正規(guī)軍和雜牌軍，游擊隊(duì)和個(gè)人戶(hù)收入相對(duì)較為單一：拉人費(fèi)——沒(méi)成交的一個(gè)客戶(hù)幾十元到幾百元不等；成交了，一個(gè)500元到1000元的對(duì)接費(fèi)。如果直接和駐場(chǎng)銷(xiāo)售對(duì)接，還可以拿提成。

利好攻勢(shì)

在環(huán)京樓市中，“畫(huà)餅”對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的意義超出想象。比如地鐵通燕郊，一個(gè)流了十年之久的消息，僅僅在最近舉行動(dòng)工儀式后沒(méi)有下文，也幾乎成為觸手可及的利好。而徐尹路潮白河大橋也剛剛開(kāi)始招標(biāo)，這一小小進(jìn)展也足夠讓很多買(mǎi)賣(mài)雙方沸騰。

更多銷(xiāo)售人員口中的利好消息還僅僅停留在紙面上，有的甚至僅僅是小道消息，但銷(xiāo)售人員會(huì)以一個(gè)篤定的口吻告訴購(gòu)房者，板上釘釘，將來(lái)肯定會(huì)實(shí)施。

2月28日，在燕郊南城某家售樓處，劉艷掏出手機(jī)把身子斜過(guò)來(lái)展示他同行發(fā)的一條朋友圈，“平谷線一動(dòng)工，首爾甜城的房子都有4萬(wàn)成交的了，副中心建設(shè)、京津冀一體化，北京地鐵六號(hào)線、八通線都要修到燕郊，年底房?jī)r(jià)能上5萬(wàn)?！?/p>

“所以說(shuō)，現(xiàn)在是買(mǎi)房最好時(shí)機(jī)，等這些規(guī)劃都落實(shí)，房子也交工了，馬上出手就能賺幾十萬(wàn)?！蓖瑯拥脑?huà)，她對(duì)不同客戶(hù)重復(fù)了數(shù)遍。

劉艷深信這些宏大的規(guī)劃能夠?yàn)檠嘟寄酥琳麄€(gè)環(huán)京地區(qū)帶來(lái)巨大利好，但具體能帶來(lái)哪些看得見(jiàn)的利好，她說(shuō)不清楚，但這并不妨礙她把“利好”傳遞給每一個(gè)客戶(hù)。

無(wú)論是劉艷，還是劉斌，每天上班第一件事都是集訓(xùn)，他們的上司會(huì)把一天的工作交代清楚，包括哪些內(nèi)容可以發(fā)朋友圈和微信群，哪些內(nèi)容只能對(duì)客戶(hù)口頭講，類(lèi)似細(xì)節(jié)都有嚴(yán)格要求，違規(guī)的銷(xiāo)售人員會(huì)遭受罰款甚至開(kāi)除處罰。

每天各種經(jīng)過(guò)加工的利好消息會(huì)由銷(xiāo)售和自媒體通過(guò)各種渠道傳遞給購(gòu)房者。“比如，北京地鐵六號(hào)線東延到燕郊，公司要求不能發(fā)網(wǎng)絡(luò)或者微信群、朋友圈，但可以通過(guò)恰當(dāng)?shù)谋磉_(dá)把意思傳遞給客戶(hù)?！眲⒈笳f(shuō)。

賀強(qiáng)表示，廊九條實(shí)施以來(lái)，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目銷(xiāo)售宣傳要求十分嚴(yán)格，沒(méi)拿到預(yù)售證，售樓處不讓放戶(hù)型圖，不可以做宣傳，即便拿到預(yù)售證后，宣傳中也要求屏蔽諸如“投資”、“價(jià)值”之類(lèi)的關(guān)鍵詞。

但通常銷(xiāo)售人員通過(guò)社交軟件或口頭向人們進(jìn)行宣傳時(shí)，則難以監(jiān)管，“但也不是什么都可以說(shuō)，可以發(fā)，一旦被定義為哄抬房?jī)r(jià)或者謠言，不僅銷(xiāo)售人員會(huì)受到處罰，所屬公司也將被處罰?！?/p>

劉斌所在的代理公司要求，一個(gè)客戶(hù)在售樓處必須待夠20分鐘，否則銷(xiāo)售人員將受處分。20分鐘內(nèi)，作為一個(gè)合格的銷(xiāo)售，必須要把區(qū)位各種利好、項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)、升值空間等觀念反復(fù)傳遞給購(gòu)房者，目的只有一個(gè)，讓購(gòu)房者篤信未來(lái)房?jī)r(jià)必漲，從而實(shí)現(xiàn)成交。

售樓處之外，各種社交工具也是貫徹這一策略的最佳場(chǎng)所。劉艷微信朋友圈大部分信息都和樓市、房?jī)r(jià)有關(guān)，比如她最近一條朋友圈內(nèi)容大意是，萬(wàn)科在通州臺(tái)湖項(xiàng)目備案價(jià)10萬(wàn)元，燕郊離5萬(wàn)元還遠(yuǎn)嗎？實(shí)際上，北京市住建委公布的萬(wàn)科臺(tái)湖項(xiàng)目備案價(jià)沒(méi)有超過(guò)8萬(wàn)元。

劉斌最近一條朋友圈信息，是某自媒體發(fā)布的關(guān)于北漂買(mǎi)房一夜暴富的故事，上一條信息是與劉艷類(lèi)似，也是關(guān)于燕郊房?jī)r(jià)突破四萬(wàn)的消息，“具體真的假的我也不是很清楚，都是轉(zhuǎn)發(fā)的，但很多人會(huì)相信。”

對(duì)于一個(gè)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其是經(jīng)濟(jì)實(shí)力不俗且有購(gòu)房需求的群體，很少有人能夠抵擋這些立體式的轟炸，因?yàn)樵谶^(guò)去兩年里，兩倍房?jī)r(jià)上漲速度已經(jīng)驗(yàn)證了這一愿景。銷(xiāo)售的說(shuō)辭邏輯始終未變，但經(jīng)過(guò)驗(yàn)證后似乎變得更為可信了。

推高策略

京津冀協(xié)同發(fā)展上升至國(guó)家戰(zhàn)略和副中心落戶(hù)通州以來(lái)，更多人對(duì)燕郊及整個(gè)環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)必漲深信不疑，徐澤亦是其中之一，2013年前后，他在燕郊已經(jīng)有一套房子，2016年下半年又在霸州加價(jià)8萬(wàn)元獲得一套期房。

“燕郊的房子現(xiàn)在已經(jīng)賺了三倍，霸州的幾個(gè)月也賺了十幾萬(wàn)?！毙鞚稍谘嘟嫉姆孔邮俏挥谑谞柼鸪堑母邔幼≌?，按照他的說(shuō)法，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)了，他買(mǎi)的時(shí)候1萬(wàn)元左右。而這些賬面溢價(jià)往往吸引更多人對(duì)樓市趨之若鶩。

不過(guò)徐澤坦言，如果房子不出售，僅僅自住，這些所謂的賬面溢價(jià)沒(méi)有太多實(shí)際意義，因?yàn)樗吭鲁惺軘?shù)額不菲的月供，這部分支出相對(duì)于他三分之二的工資，“雖然名義上有幾百萬(wàn)資產(chǎn)，實(shí)際是個(gè)負(fù)債，除非有一天把房子賣(mài)掉，才算賺到?！?/p>

過(guò)去兩年里，環(huán)京樓市冠之以火爆并不為過(guò)，而在開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售人員、媒體鋪天蓋地的宣傳下，在前一波房?jī)r(jià)上漲的驗(yàn)證后，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期愈發(fā)堅(jiān)定，使得本來(lái)火爆的樓市更加瘋狂。提前50個(gè)銷(xiāo)售排隊(duì)買(mǎi)房、買(mǎi)不到房跳樓等各類(lèi)爆點(diǎn)消息也層窮不出。

劉斌認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲主要原因是市場(chǎng)決定的，“再高的價(jià)格也有人買(mǎi)，這個(gè)價(jià)格就是合理的?！钡环裾J(rèn)背后存在助推力量。其中有一類(lèi)策略是通過(guò)推高監(jiān)管較為寬松的二手房?jī)r(jià)格進(jìn)而推高一手房?jī)r(jià)格。

首先，制造一個(gè)較高的成交價(jià)格，比如最近曝出燕郊北部靠近平谷線燕順路站某小區(qū)成交單價(jià)達(dá)到4萬(wàn)元。

接下來(lái)，在這一價(jià)格影響下，該項(xiàng)目其他業(yè)主紛紛提高報(bào)價(jià)，使得整個(gè)小區(qū)二手房報(bào)價(jià)上漲，而后帶動(dòng)其他小區(qū)業(yè)主提高報(bào)價(jià)。這一過(guò)程如果過(guò)戶(hù)和按揭受到限制，轉(zhuǎn)而以提高首付加價(jià)形式成交。

新的價(jià)格體系逐漸形成并穩(wěn)定后，然后再以同樣的方式向更高的價(jià)格挺近。以燕郊上上城三季為例，春節(jié)前，該項(xiàng)目報(bào)價(jià)和售價(jià)普遍在25000元左右，4萬(wàn)元成交消息出來(lái)后，目前平均成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到27000元，部分業(yè)主報(bào)價(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)。

從廊九條實(shí)施以來(lái)，由于受備案價(jià)限制，一手房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，二手房?jī)r(jià)格不斷上漲，形成一二手房?jī)r(jià)格倒掛，部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)各類(lèi)方式加價(jià)銷(xiāo)售，有的項(xiàng)目單套房加價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元，但仍然不乏購(gòu)房者。

2月27日，劉艷在朋友圈發(fā)布一個(gè)環(huán)京項(xiàng)目報(bào)價(jià)表上，悅榕灣、碧桂園和黃金藍(lán)灣均價(jià)都是4萬(wàn)+，港中旅海泉灣價(jià)格是3萬(wàn)+，而實(shí)際上這些項(xiàng)目均沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，而且這些報(bào)價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)備案價(jià)格限制?！艾F(xiàn)在都是加價(jià)銷(xiāo)售，不可能以備案價(jià)來(lái)賣(mài)的?！眲⑵G如是表述。在燕郊，每一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之前，總會(huì)有大量銷(xiāo)售人員在朋友圈發(fā)布該項(xiàng)目排卡、加價(jià)銷(xiāo)售等消息。比如早在2016年國(guó)慶期間，已經(jīng)有銷(xiāo)售人員發(fā)布排卡消息，最后直接引發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商港中旅發(fā)公開(kāi)信辟謠。

2016年11月份，港中旅和匯福都發(fā)表公開(kāi)信，對(duì)部分代理銷(xiāo)售和中介宣傳的“正在排號(hào)”、“需繳納誠(chéng)意金”、“需要加價(jià)購(gòu)房”等行為進(jìn)行譴責(zé)，同時(shí)承諾嚴(yán)格執(zhí)行“廊九條”，不會(huì)在獲得預(yù)售證前向購(gòu)房者收取任何費(fèi)用，“更不存在所謂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及加價(jià)行為”。

接近港中旅人士表示，目前港中旅海泉灣新一期開(kāi)盤(pán)具體時(shí)間還沒(méi)有確定，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間為在3月底到4月初，“作為央企，我們肯定不會(huì)像其他開(kāi)發(fā)商加價(jià)銷(xiāo)售的?！?/p>

從歷史來(lái)看，過(guò)去兩年里，以燕郊為代表的廊坊北三縣乃至環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)普遍上漲兩倍以上；從預(yù)期來(lái)看，業(yè)主看到的聽(tīng)到的幾乎都是與房?jī)r(jià)上漲相關(guān)的各種利好信息，無(wú)論是京津冀還是副中心，仰或是燕郊三年未供應(yīng)住宅用地形成的稀缺性，都足以讓買(mǎi)房人心理形成無(wú)形的壓力和緊迫感。

利益同體

劉斌認(rèn)為，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商加價(jià)銷(xiāo)售、銷(xiāo)售人員行為，還是購(gòu)房者愿意多套20萬(wàn)選房，看似不正常，但“存在即合理”。

近年環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，從2015年5月份至今不到兩年時(shí)間，燕郊房?jī)r(jià)從1萬(wàn)元左右攀升至目前3萬(wàn)元，大廠價(jià)格也從原來(lái)的7000元漲至27000左右，香河房?jī)r(jià)從5000元漲到22000元。

再高的價(jià)格總有人買(mǎi)！這是劉斌對(duì)近年樓市最直觀的感受，“你說(shuō)那個(gè)多掏了20萬(wàn)的業(yè)主花了冤枉錢(qián)，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)又漲了，回過(guò)頭再看，那20萬(wàn)就相當(dāng)于丟掉的芝麻，購(gòu)房者即便明白過(guò)來(lái)了，也不會(huì)計(jì)較了。”

一個(gè)人挨宰不正常，當(dāng)所有人都搶著挨宰的時(shí)候，前面一定有更大的利益。當(dāng)房?jī)r(jià)成為全民話(huà)題后，普通購(gòu)房者獲取的信息的途徑更多，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)了解也更為全面。

劉斌有個(gè)強(qiáng)烈的感受，”現(xiàn)在購(gòu)房者越來(lái)越像銷(xiāo)售了，好多說(shuō)辭，你還沒(méi)開(kāi)口，客戶(hù)自己就說(shuō)了，都一套一套的，有時(shí)候讓你感覺(jué)到不是你勸著他買(mǎi)房，而是他自己勸自己趕緊把房子買(mǎi)了?！眲⒈蟮靡庵啵幻庥行┛扌Σ坏?。

雖然中央多次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，也數(shù)次提出要建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制，但在這些購(gòu)房者眼中，任何調(diào)控措施都難以抵得上“數(shù)不清”的利好，甚至有的購(gòu)房者認(rèn)為，房產(chǎn)是未來(lái)普通人晉升上流社會(huì)的唯一通道。

或許正如劉斌所言，房?jī)r(jià)綁架太多人的利益，尤其是2016年下半年這一波高價(jià)接盤(pán)的購(gòu)房者，一直在緊張關(guān)注著任何有關(guān)房?jī)r(jià)的風(fēng)吹草動(dòng)，“這幫人雖然嘴上吵得兇，但心里都害怕房?jī)r(jià)下跌。”

在歷年房?jī)r(jià)上行過(guò)程中，越來(lái)越多的人被綁定在房?jī)r(jià)這輛戰(zhàn)車(chē)上，不僅僅是開(kāi)發(fā)商、銀行等傳統(tǒng)房地產(chǎn)受益者，多數(shù)銷(xiāo)售人員和購(gòu)房者也成為助推房?jī)r(jià)上漲的一支重要力量，甚至大量無(wú)房者也被挾裹到其中。

在燕郊本地一個(gè)由開(kāi)發(fā)商人士、銷(xiāo)售人員、中介和購(gòu)房者參與的微信群中，一些唱空樓市的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專(zhuān)家時(shí)不時(shí)成為各類(lèi)房產(chǎn)持有者攻擊的對(duì)象，甚至有的群?jiǎn)T偶爾釋放一些對(duì)房?jī)r(jià)不利的消息，也會(huì)遭到其他人的嘲諷和抨擊的對(duì)象。

在賀強(qiáng)看來(lái)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家唱空樓市出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展考量，房地產(chǎn)太熱并不利于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；而開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)專(zhuān)家唱多樓市是出于自身利益考慮，“只不過(guò)正好房?jī)r(jià)上漲應(yīng)驗(yàn)了唱多者的理論罷了?！?/p>

在微信群中，每一次房?jī)r(jià)上漲，謝國(guó)忠和牛刀都會(huì)被拎出來(lái)批判一番，有人說(shuō)，牛刀等人的唱空樓市論讓一大批人永遠(yuǎn)失去在一線城市買(mǎi)房的機(jī)會(huì)；也有人慶幸幸虧沒(méi)相信房?jī)r(jià)會(huì)降的觀點(diǎn)，“要么現(xiàn)在還是吃瓜群眾?！?/p>

高價(jià)接盤(pán)俠們，出于自身利益，無(wú)形中成為鼓吹房?jī)r(jià)上漲的推手，他們的利益與開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售人員綁定在一起，從而影響更多人投資房產(chǎn)，由此形成一個(gè)利益共同體，而且隨著越來(lái)越多的群體涌入，這一利益體規(guī)模也日漸龐大。

2月29日，環(huán)京另一個(gè)不起眼的小城涿州市實(shí)施樓市調(diào)控政策，吸引大量購(gòu)房者前來(lái)?yè)尫?，甚至一度吸引?dāng)?shù)鼐匠雒婢S持現(xiàn)場(chǎng)秩序?！爱?dāng)所有人都認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲。”劉斌的從業(yè)經(jīng)歷已經(jīng)多次驗(yàn)證了這一不尋常的定律。

到底是炒作造就樓市火爆，還是樓市本身火爆讓人們趨之若鶩，在賀強(qiáng)看來(lái)，更多的時(shí)候炒作只是起到火上澆油作用，單憑開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售人員還沒(méi)有能力點(diǎn)燃樓市這團(tuán)火?！熬褪莻€(gè)賣(mài)房子的，哪有那么大本事?！?/p>

房?jī)r(jià)從1萬(wàn)到3萬(wàn)元，在燕郊只用了兩年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了，而目前部分二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)向4萬(wàn)元靠攏，在很多房產(chǎn)持有者看來(lái)，年底實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)并不難。在購(gòu)房者看來(lái)，似乎房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降的跡象。

賀強(qiáng)表示，燕郊房地產(chǎn)界一直流行一個(gè)和通州對(duì)漲的理論，即燕郊房?jī)r(jià)是通州房?jī)r(jià)的40%左右，“能漲到什么程度不好判斷，但只要北京房?jī)r(jià)漲，通州的房?jī)r(jià)漲，燕郊和北三縣的房?jī)r(jià)就會(huì)繼續(xù)漲?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求劉艷、劉斌和賀強(qiáng)為化名）