信泰資本9.3億美元收購(gòu)美國(guó)養(yǎng)老資產(chǎn)包 今年還會(huì)加快境外投資速度

人民網(wǎng)北京4月12日電 (余燕明)“出于房地產(chǎn)周期影響及美聯(lián)儲(chǔ)升息壓力,美國(guó)許多REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)開(kāi)始出售其持有的房地產(chǎn)投資組合,以調(diào)整資產(chǎn)及負(fù)債結(jié)構(gòu),換回更多的現(xiàn)金。”信泰資本CEO蓬鋼說(shuō),“這輪周期將給中國(guó)資本奔赴美國(guó)收購(gòu)資產(chǎn)打開(kāi)窗口期,但時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng),預(yù)計(jì)只有16-18個(gè)月。今年信泰資本會(huì)帶領(lǐng)中國(guó)資本加快美國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)收購(gòu)的速度?！?/p>

信泰資本去年底前后聯(lián)合合眾人壽9.3億美元收購(gòu)了美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金Welltower Inc. (NYSE:HCN)共計(jì)39處養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)資產(chǎn)包75%的權(quán)益。這個(gè)資產(chǎn)包囊括11處由Brookdale Senior Living (NYSE:BKD) 承租運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老物業(yè),及28處由Genesis Healthcare, Inc. (NYSE:GEN)承租運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期/急癥后期護(hù)理設(shè)施。

信泰資本收購(gòu)的39處養(yǎng)老物業(yè)分散于美國(guó)11個(gè)州,收購(gòu)?fù)瓿珊?信泰資本與合眾人壽將合計(jì)持有75%的權(quán)益,Welltower繼續(xù)保留資產(chǎn)包25%的權(quán)益。交割后,Brookdale Senior Living與Genesis Healthcare, Inc.將繼續(xù)承租運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)包內(nèi)的養(yǎng)老物業(yè),這兩家機(jī)構(gòu)是美國(guó)卓越的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。

“我們傾向于收購(gòu)養(yǎng)老資產(chǎn)包75%的權(quán)益,而不是全資持有。這樣我們能夠與Welltower保持密切合作,跟他們一起保證資產(chǎn)包內(nèi)養(yǎng)老物業(yè)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和收益?！毙盘┵Y本資深合伙人賀偉時(shí)告訴人民網(wǎng)記者,“信泰資本收購(gòu)養(yǎng)老物業(yè)的權(quán)益,并且讓之前兩家養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商繼續(xù)承租運(yùn)營(yíng),會(huì)降低運(yùn)營(yíng)調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)一步鎖定租金收益?！?/p>

人民網(wǎng)記者從Welltower Inc.披露的信息獲悉,信泰資本、合眾人壽與公司在2016年11月初達(dá)成了最終收購(gòu)協(xié)議,并于2016年12月底完成了資產(chǎn)包內(nèi)由Genesis Healthcare, Inc.承租運(yùn)營(yíng)的28處養(yǎng)老物業(yè)的交割,剩余11處由Brookdale Senior Living承租運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老物業(yè)已經(jīng)+在今年一季度完成交割。

“信泰資本與合眾人壽在收購(gòu)這個(gè)養(yǎng)老資產(chǎn)包時(shí),盡職調(diào)查時(shí)要尤其審慎核查Welltower與Genesis Healthcare, Inc.的貸款協(xié)議、租約及資金往來(lái),兩者之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系容易造成租金收益造假風(fēng)險(xiǎn)?！币晃簧虡I(yè)律師評(píng)價(jià)說(shuō)。人民網(wǎng)記者向信泰資本核實(shí),這些事宜確已經(jīng)過(guò)盡調(diào),相關(guān)債務(wù)并已在近期完成重組。

蓬鋼告訴人民網(wǎng)記者,從信泰資本的投資存續(xù)期平均水平看,初步預(yù)計(jì)會(huì)持有這些養(yǎng)老資產(chǎn)包5年左右,“養(yǎng)老資產(chǎn)包租金收益及運(yùn)營(yíng)狀況良好,物業(yè)價(jià)值提升也較為穩(wěn)定,所以不排除后續(xù)Welltower會(huì)考慮回購(gòu)?！贝饲?Welltower Inc.平均持有資產(chǎn)包內(nèi)39處養(yǎng)老物業(yè)時(shí)間也超過(guò)5年。

人民網(wǎng)記者未能從監(jiān)管文件中查詢(xún)到信泰資本與合眾人壽聯(lián)合收購(gòu)這個(gè)養(yǎng)老資產(chǎn)包交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。但據(jù)一位接近交易人士處獲悉,信泰資本與合眾人壽分別持有養(yǎng)老資產(chǎn)包75%權(quán)益中各一半的權(quán)益。

“下一步,信泰資本會(huì)嘗試獲得參與養(yǎng)老物業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)收購(gòu),這將有利于進(jìn)一步培養(yǎng)公司資產(chǎn)管理及養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的核心能力,尋求布局更多養(yǎng)老資產(chǎn)。”蓬鋼說(shuō),“這次收購(gòu)養(yǎng)老物業(yè)的權(quán)益,對(duì)養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商沒(méi)有進(jìn)行重整,鎖定了租約,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小?！?/p>

這個(gè)養(yǎng)老資產(chǎn)包的收購(gòu),是信泰資本首次在美國(guó)投資健康養(yǎng)老房地產(chǎn)資產(chǎn)。據(jù)賀偉時(shí)介紹,這項(xiàng)投資的年化現(xiàn)金回報(bào)率超過(guò)了10%,收購(gòu)養(yǎng)老物業(yè)資產(chǎn)的資本化率超過(guò)8%,租約內(nèi)租金按年會(huì)有穩(wěn)定上浮。

信泰資本是一家由中國(guó)信達(dá)、安泰投資和CGO資本合資成立的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu),主要協(xié)助及保護(hù)中國(guó)資本的海外投資,并且引導(dǎo)和管理海外資本?，F(xiàn)在信泰資本的主要資本方是機(jī)構(gòu)投資者,包括中國(guó)信達(dá)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、保險(xiǎn)公司、國(guó)營(yíng)企業(yè)等海外投資。

信泰資本的管理團(tuán)隊(duì)大多在前美林證券全球地產(chǎn)投資部及投資銀行部有過(guò)豐富從業(yè)經(jīng)驗(yàn),目前信泰資本集中在美國(guó)紐約參與投資了曼哈頓東53街100號(hào)、曼哈頓格林威治街125號(hào)、HERSHA酒店資產(chǎn)包等,此外在芝加哥、倫敦、澳大利亞等地投資了10多個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)或項(xiàng)目,累計(jì)股權(quán)投資約15億美元,管理超過(guò)65億美元不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

“這次信泰資本資產(chǎn)包收購(gòu)的資金是中國(guó)資本在海外積累的美元資金?！迸钿摳嬖V人民網(wǎng)記者,隨著監(jiān)管層對(duì)外匯出境監(jiān)管收緊,不少中國(guó)資本境外投資都面臨換匯的難度,“仍然要克服中國(guó)資本換匯出境海外投資的困難,因?yàn)檫@輪海外資產(chǎn)收購(gòu)打開(kāi)的窗口期不會(huì)太長(zhǎng)。”