北京之后 滬、深等地跟進(jìn)調(diào)控商辦市場

3月26日，北京住建委發(fā)文調(diào)控商辦市場，一句“商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽保瑥氐赘淖兩剔k市場規(guī)則。

北京上述政策，既阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦項目的渠道，同時為個人購買二手商辦房屋也設(shè)置嚴(yán)苛門檻。

時隔四日，廣州提出加強(qiáng)商辦類房地產(chǎn)項目管理。“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商辦類物業(yè)，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購買的商辦類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位”。

4月21日，成都多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類建設(shè)項目嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

同日，上海要求土地出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公項目，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。

深圳也于5月12日發(fā)文限制商辦轉(zhuǎn)性，未來5年，商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓、偷面積、改建將被嚴(yán)格限制?！靶抡雠_后，此類設(shè)施將更多的服務(wù)于辦公需求，即不太可能服務(wù)于居住的需求。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，這對后續(xù)深圳商辦項目有利空效應(yīng)。

至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了針對商辦項目的調(diào)控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。

回歸商業(yè)屬性 多城發(fā)文管控產(chǎn)品設(shè)計

無論從政策內(nèi)容篇幅，還是發(fā)布時間、后續(xù)配套舉措來看，北京對商辦項目的管控實屬最嚴(yán)。

“3·26后的一個多月時間，北京商辦市場實際成交大幅下跌。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，堪稱歷史最嚴(yán)的商辦限購政策，對此前過熱的商辦市場打擊明顯。

綜合多地商辦調(diào)控的政策來看，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛?，成為基本原則。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃將商辦類房地產(chǎn)項目改為居住用途的，均采取“一經(jīng)查實、嚴(yán)肅處理”的堅決態(tài)度。

另一方面，各地在調(diào)控力度上也存在差異。除北京外，其他城市并未明確對個人商貸購買商辦項目做出限制。深圳、成都等地側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設(shè)計管控。

對于開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目的最小分割單元，北京嚴(yán)格規(guī)定為不得低于500平方米，廣州較為寬松的限定在不得低于300平方米，深圳僅要求部分比例；轉(zhuǎn)讓方面，北京和廣州規(guī)定已購買的商辦物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給法人單位、個人，但廣州給轉(zhuǎn)讓設(shè)置了“附加條件”，即個人取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

為何限？打擊投機(jī)炒作、限制人口涌入

“商辦項目的活躍主要是因為住宅限購及住宅的高端化，因此，在住宅土地中配套了大量公建類物業(yè)”，說起商辦市場曾經(jīng)的熱度，張大偉認(rèn)為與人口增加不無關(guān)系。

張大偉說，像京滬等一線城市，常住人口住房需求巨大，一些以商業(yè)、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產(chǎn)權(quán)，改變商業(yè)立項的使用屬性，將“類住宅”作為賣點，并在用電、用水方面打起擦邊球吸引購房者。

但由于用地性質(zhì)不同，商辦項目與商品住宅有著明顯區(qū)別。首先是產(chǎn)權(quán)為40年或50年，不具備住宅配套(學(xué)區(qū)房等)，居住密度大、戶型?。蛔铌P(guān)鍵的是，房價較同區(qū)域內(nèi)商品住宅價格要下調(diào)50-60%。

“房價偏低、沒有限購是選擇商辦項目的主要原因。”多位曾經(jīng)購買過商辦項目的受訪者告訴中新網(wǎng)記者。

為何要調(diào)控商辦市場？“首先是規(guī)劃問題，本是住宅配套的商業(yè)反而擁有居住屬性，與規(guī)劃相悖，相關(guān)配套也無法跟進(jìn)；另就是人口問題，比如北京、深圳等地的商辦項目居住人口龐大；此外，由于商業(yè)土地地價低，開發(fā)商以商業(yè)用地拿地、卻以住宅價格銷售，變相賺取額外利潤?！睆埓髠フf。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授鄭華接受媒體采訪時曾指出，商辦調(diào)控將確保住宅歸住宅、商辦歸商辦，減少商辦物業(yè)的客戶群體，降低開發(fā)商投資商辦產(chǎn)品的積極性，進(jìn)而降低商辦類土地的出讓溢價水平。“打擊商辦市場上的投機(jī)行為，一定程度上也將限制人口無序涌入大城市”。

還沒結(jié)束！更多城市或醞釀規(guī)范商辦市場

“還有城市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵‘商改住’、‘辦改住’的政策潮?！睆埓髠ヮA(yù)計，此前，因住宅限購而購買商辦項目的投資需求，或面臨巨大風(fēng)險。

預(yù)測了深圳、上海會跟進(jìn)商辦調(diào)控的嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，未來，一些熱點城市會積極跟進(jìn)商辦項目限購，雖然管控強(qiáng)度不會等同于北京，但有一點可以確定，“即商辦項目不再與居住屬性掛鉤”。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，政策力度上，以北京為代表的直接限制銷售或不許銷售的舉措是最嚴(yán)厲的，管控效果最明顯；但后續(xù)的主流模式，可能是要對供應(yīng)端進(jìn)行規(guī)范，積極管制產(chǎn)品設(shè)計。

“北京、廣州后續(xù)不排除會對存量物業(yè)制定新的政策，比如說，針對部分有拋售和轉(zhuǎn)讓房源的購房者進(jìn)行合理引導(dǎo)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向記者分析稱。