制圖：趙立榮

買房人群中，為了孩子狠下心來付出巨額價款的多，看到風(fēng)險(xiǎn)的少，不少人即便買了學(xué)區(qū)房，也未必能如愿讓孩子上好學(xué)校。“從2015年1月至今，我審理了近百件房屋買賣糾紛，其中不乏學(xué)區(qū)房買賣糾紛。”北京市海淀區(qū)法院民二庭法官胡光向記者介紹，北京學(xué)區(qū)房市場持續(xù)火熱，樓市調(diào)控和教育政策時常發(fā)生變化，未來此類案件很可能呈上升趨勢。

多位專家向記者表示，綜合來看，引起學(xué)區(qū)房買賣糾紛的原因主要有三類：一是由于價格變動和資金問題導(dǎo)致合同無法履行；二是有了學(xué)區(qū)房卻落不了戶、無法取得學(xué)籍，不滿足入學(xué)條件；三是政府和學(xué)校在貫徹有關(guān)政策過程中，不斷出臺或變動入學(xué)條件，導(dǎo)致家長目的落空，從而產(chǎn)生糾紛。

漲價型糾紛怎么辦

在二胎媽媽王秀琴的計(jì)劃里，為讓女兒茜茜能上北京市朝陽區(qū)芳草地國際學(xué)校，拿自己在北京郊區(qū)100平方米的房子換成60平方米的學(xué)區(qū)房，這筆交易是劃算的。但好不容易將唯一的住房賣出后，新購房的賣家卻經(jīng)不住水漲船高的房價誘惑，在反復(fù)加價后，終于惹急了王秀琴，于是她一紙?jiān)V狀將賣家告上法庭。

王秀琴的遭遇并不是個案。近年來，北京房價一路攀升，不少簽了合同的賣房者為賣出更好的價錢，不惜選擇毀約，因此而引發(fā)的房屋買賣合同糾紛也在激增。在北京市第二中級法院前法官、現(xiàn)通商律師事務(wù)所律師于陽春看來，學(xué)區(qū)房價格明顯高于普通住房，并且還可以在孩子上完學(xué)后賣掉，具有不小的升值空間，因此不少購房者把學(xué)區(qū)房作為教育和經(jīng)濟(jì)上的雙重投資，但風(fēng)險(xiǎn)與收益是并存的，學(xué)區(qū)房也很容易成為二手房買賣糾紛的“雷區(qū)”。

胡光認(rèn)為，房屋買賣合同簽訂后，由于房價攀升，賣方不愿再以合同約定價格出售房屋、明確拒絕出售房屋的，此時，如房屋買賣合同仍有繼續(xù)履行的可能，建議買方以賣方違約為由請求法院判令賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，或以賣方違約為由訴請解除房屋買賣合同，要求賣方返還定金，賠償包括差價在內(nèi)的損失。

“在這種情況下，要依法追究惡意違約人的違約責(zé)任，提高其違約成本。由于賣方惡意違約，拒不履行合同義務(wù)，可以判令其賠償損失，為買方提供充分有力的司法救濟(jì)；如果買方提出繼續(xù)履行合同的訴訟請求，合同也有繼續(xù)履行的可能和必要，可以判令繼續(xù)履行合同，同時對違約方判處違約金，維護(hù)正常的房地產(chǎn)交易秩序?！焙庹f。

于陽春也表示，房屋買賣合同不同于一般合同，在一般合同的情況下，違約一方只要承擔(dān)違約金，就可以不再履行合同，但在房屋買賣合同的情況下，不管違約方承擔(dān)了多少違約金，只要合同還能夠履行，就必須履行下去，除非發(fā)生了合同客觀上已經(jīng)無法履行的情況，比如房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移、房屋因地震火災(zāi)滅失、房屋存在抵押等。

戶口遷不走只能多賠錢

在一般人的認(rèn)知中，房子在哪兒，戶口就能落在哪兒。但對于許多遭遇過學(xué)區(qū)房糾紛的人而言，并不是必然如此。據(jù)北京市第二中級法院調(diào)研報(bào)告顯示，從2014年至2016年7月，該院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件50件，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件占25%。其中，買房人要求現(xiàn)有戶口遷出和買房人要求賠付逾期遷戶違約金的兩類案件，占了近九成。

按照北京現(xiàn)有政策規(guī)定，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。不過，能落戶，并不代表就沒有了糾紛。于陽春告訴記者，在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常發(fā)生買家要求賣家戶口遷走的情況。

“發(fā)生這種情況的原因大概有三類?！庇陉柎赫f，一是因?yàn)樾睦韱栴}，買家大多希望到手后的房本是“干凈”的，也就是除了夫妻、兒女或長輩外，沒有其他不相干的人出現(xiàn)在戶口簿上，這是人之常情；二是擔(dān)心學(xué)籍被占用，北京各個小學(xué)幼升小政策不同，有的學(xué)校嚴(yán)格規(guī)定“六年一房一學(xué)位”，也就是如果房屋在六年內(nèi)使用過學(xué)籍或者賣家戶口上正好有孩子上學(xué)，即使買家買了房也無法使用學(xué)位；三是拆遷問題，如果賣家戶口一直在此，房屋拆遷時很可能要分給他們拆遷款，由此容易引發(fā)糾紛。

“購買普通住房的目的是取得其所有權(quán)，購買學(xué)區(qū)房的主要目的是讓孩子能夠進(jìn)入學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校，相較而言，購買學(xué)區(qū)房一定程度上存在更大的法律風(fēng)險(xiǎn)?！北本┦邪怖砺蓭熓聞?wù)所高級合伙人李舒說，對購房者而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過于孩子的戶口無法遷入。比如“過道房”和“車庫房”，本身就不具備落戶條件，導(dǎo)致買房人無法辦理戶口遷入。在這種情況下，即使將賣家告上法庭，法院也不能判決遷移戶口。

2013年，吳小林從徐莉蓮手中買下其在北京市海淀區(qū)的一套學(xué)區(qū)房。兩年后，吳小林在給孩子辦理落戶時，發(fā)現(xiàn)房本上還有劉志成一家五口的戶籍，更關(guān)鍵的是，這五口人中，還有一個跟他小孩差不多大的兒童。然而，徐莉蓮并不認(rèn)識劉志成，更無法將他們的戶口遷走，吳小林只好將徐莉蓮告上法院。法院判定，徐莉蓮履約存在瑕疵，構(gòu)成違約，但不支持吳小林的遷戶訴求。

李舒表示，戶口遷移其實(shí)是公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)，不屬于法院民事案件處理的范圍，即法院無法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責(zé)任。

“當(dāng)然，并不是說就沒有辦法督促賣家將戶口遷出了，在現(xiàn)實(shí)情況中，建議買家在合同里約定按日索賠的違約金?！庇陉柎焊嬖V記者，比如約定，賣家如果晚遷出一天，就需要賠付房價百分之多少的違約金。按照學(xué)區(qū)房的房價來計(jì)算，有這樣的條款來約束賣家，賣家就得掂量一下自己是否有實(shí)力承擔(dān)每天幾百或者幾千元的違約費(fèi)用了。所以也提醒所有買家，在合同中明確約定違約金的賠償條款非常重要。

未到入學(xué)年齡可“凍結(jié)”學(xué)籍

“能落戶也不意味著能順理成章地獲得學(xué)籍，由于城區(qū)區(qū)位特點(diǎn)，學(xué)區(qū)房多為二手房，買方多為兒童家長，購房目的是將孩子戶籍遷入知名小學(xué)、初中片區(qū)以滿足入學(xué)條件，購房后如發(fā)現(xiàn)孩子不能入讀相關(guān)學(xué)校也會發(fā)生糾紛?！崩钍嬲f。

“一般來說，房屋買賣合同的目的是房屋交易過戶，但在學(xué)區(qū)房買賣中，合同通常認(rèn)定購買房屋是以辦理孩子學(xué)籍為首要目的?！崩钍姹硎?，只有將孩子戶口遷入學(xué)區(qū)房，才能進(jìn)一步取得辦理學(xué)籍的資格。如果因賣家原因?qū)е潞⒆討艨诓荒芗皶r遷入，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但違約責(zé)任并不能徹底解決買家小孩可能獲取不了學(xué)籍的隱患。

同樣是為了解決學(xué)籍問題，郭翔選擇了一條和別人不太一樣的道路。2016年6月，北京市海淀區(qū)法院支持了郭翔的一項(xiàng)特殊申請，即禁止使用涉案房屋學(xué)籍，這成為北京市首次“凍結(jié)”學(xué)區(qū)房學(xué)籍的案例。

案件的起因是，郭翔與賣方簽訂了房屋買賣合同，支付了定金10萬元并完成網(wǎng)簽。在補(bǔ)充協(xié)議中，賣方曾承諾涉案房屋為某小學(xué)學(xué)區(qū)房，且學(xué)區(qū)名額未被使用。但現(xiàn)在賣方要求解除合同，并計(jì)劃于2016年6月中下旬使用涉案房屋學(xué)區(qū)名額登記報(bào)名該小學(xué)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，由于該學(xué)位在六年內(nèi)只能使用一次，賣方一旦使用該學(xué)位會給原告帶來不可彌補(bǔ)的損失，且時間緊迫。

郭翔擔(dān)心房屋買賣落空，影響孩子入學(xué)，于是向法院提交了行為保全申請，對涉案房屋的學(xué)籍進(jìn)行凍結(jié)。法院經(jīng)審查作出民事裁定書，禁止賣方使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)戶口的學(xué)位，并及時向相關(guān)小學(xué)送達(dá)了民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。最后，雙方當(dāng)事人在庭外達(dá)成和解，郭翔的孩子也順利入學(xué)。

“該案涉及的是房屋買賣時買方能否阻止違約的賣方為其子女使用房屋對應(yīng)戶口學(xué)位的問題?！焙夥治稣f，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買方使用，賣方違約就可能導(dǎo)致買房人購房目的無法實(shí)現(xiàn)，買方為讓合同繼續(xù)履行，可以在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)戶口的學(xué)位。

新政來了怎么辦

今年3月17日，北京市發(fā)布樓市調(diào)控新政，明確規(guī)定，購買普通二套房的首付比例不低于60%，購買非普通二套房的首付款比例不低于80%；在確定購房套數(shù)時，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，政策即時生效。

政策突然出臺，且并未留出緩沖期，房屋買賣糾紛增加，買賣雙方的責(zé)任也很難界定。這種情況下，買家賣家該怎么辦？胡光表示，需要分情況對待，首先，如果新政對合同產(chǎn)生重大影響，簡單而言，就是買家貸款無門，借錢無路，傾其所有不能負(fù)擔(dān)買房費(fèi)用的情況下，買家可要求解除購房合同。合同解除后，賣方應(yīng)退還定金和已付購房款，如果賣方因此產(chǎn)生損失，可要求買方分擔(dān)。其次，如果新政對合同未產(chǎn)生重大影響，則合同繼續(xù)履行，買賣雙方均不得無故解除合同。最后，得看合同中的約定，有些合同明確約定了買家無法取得貸款時，負(fù)有自籌資金的義務(wù)，有的則未約定，如果糾紛發(fā)生，依照合同的既有約定辦理即可。

在現(xiàn)實(shí)情況中，樓市政策的變化確實(shí)給一些人造成了損失，但于陽春告訴記者，樓市政策并不是影響學(xué)區(qū)房的唯一政策風(fēng)險(xiǎn)，學(xué)區(qū)房的特殊屬性決定了其還受教育政策的影響，尤其是學(xué)校如何劃片的問題。前者決定能不能買、買不買得起，后者決定買了之后能不能如愿入學(xué)。

4月16日，北京市教委發(fā)布2017年義務(wù)教育階段入學(xué)工作意見。隨后，海淀、東城、西城等也陸續(xù)發(fā)布教育政策。比如，西城、海淀采用“六年一房一學(xué)位”政策，如果一套學(xué)區(qū)房六年內(nèi)已經(jīng)使用過入學(xué)名額，就不能再作為入學(xué)依據(jù)。這意味著一旦購買的二手學(xué)區(qū)房此前入學(xué)名額已被占用，那幾年內(nèi)就不能再次使用。除了各區(qū)政策，各所小學(xué)的入學(xué)政策也在調(diào)整中，很多人都在擔(dān)憂政策變化將導(dǎo)致購房后無法入學(xué)，該怎么辦。

“由于新政剛出，目前還沒接到這類案子，但可以根據(jù)雙方合同約定和政策情況作初步分析?！庇陉柎赫J(rèn)為。一方面，合同明確約定了房屋是學(xué)區(qū)房，在子女入學(xué)前學(xué)區(qū)房不會調(diào)整，此時如果發(fā)生政策改變，如房屋被劃出學(xué)區(qū)，買家就有權(quán)要求退房，其請求可得到法律支持；另一方面，如果明確約定將子女落戶上學(xué)作為合同目的，但未按約定上不了學(xué)就可以解約，這時候無論大政策還是小政策的改變導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，都不適用情勢變更，此時買方解約的話需要追究其違約責(zé)任。

學(xué)區(qū)房“降溫”

中國教育科學(xué)研究院研究員儲朝暉告訴記者，隨著今年北京市各區(qū)“幼升小”“小升初”教育政策的發(fā)布，不少學(xué)校入學(xué)方式有所變化，尤其涉及“單校劃片”和“多校劃片”，都可能引起房屋估值變化。所以家長購買學(xué)區(qū)房一定要理性，更要留意可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

所謂單校劃片，是指為一所學(xué)校劃定一個區(qū)域，只要戶口在這個區(qū)域內(nèi)同時符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子都可以進(jìn)入這所學(xué)校。多校劃片，是指多個學(xué)校劃定一個區(qū)域，簡單來說，就是一個小區(qū)對應(yīng)多個學(xué)校，戶口在這個區(qū)域同時符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子，入學(xué)時可以選擇多個學(xué)校中的其中一所報(bào)名。如果該所學(xué)校報(bào)名人數(shù)沒有超過其計(jì)劃招生數(shù)，則照單全收，如果超過計(jì)劃招生數(shù)，則采用電腦搖號的方式分配名額，未被搖中的學(xué)生將被就近安排到區(qū)域內(nèi)其他還有招生計(jì)劃的學(xué)校。不少專家均認(rèn)為，隨著各區(qū)逐步推進(jìn)多校劃片，單純依靠買房擇校的辦法將漸漸失效，以此將給高熱的學(xué)區(qū)房“降溫”。

對于有強(qiáng)烈需求的購房者，胡光建議，要先了解清楚當(dāng)?shù)氐娜雽W(xué)政策，購房前向區(qū)教育局查詢清楚招生政策，留意學(xué)校近幾年的招生范圍，不要盲目輕信開發(fā)商和中介的宣傳；在購房前要摸清各個學(xué)校對學(xué)位的特別規(guī)定，一般來說，知名度越高的學(xué)校學(xué)位越緊張，有的學(xué)校學(xué)位實(shí)行排名制，有的則看優(yōu)先入戶時間。

在北京市盈科律師事務(wù)所律師高紅看來，在簽訂房屋買賣合同前，可要求賣方到戶籍部門查詢出售房屋涉及的所有戶口信息。同時確保房屋交易后，所有相關(guān)戶口能夠順利遷出。最好在付清全部房款前確保原戶口遷出，并且明確約定延遲遷出的違約責(zé)任。

“另外，除了簽訂房產(chǎn)中介提供的制式合同外，需要另行增加購房目的條款、要求賣方作出承諾，承諾入學(xué)名額未被占用，沒有案外人戶口?！备呒t說，買方可以在房屋買賣合同中約定關(guān)于戶口遲延遷出的違約金條款，督促出賣人履行房屋原戶口遷出義務(wù)，并保證該戶口有入學(xué)資格，學(xué)位并未被占用；也可以在房屋買賣合同中預(yù)留一部分房款，待賣方履行了房屋原戶口遷出義務(wù)并確認(rèn)該戶口有入學(xué)資格后再支付。

(文中當(dāng)事人均為化名。劉亞)