2015年至今年年初,北京二手房房?jī)r(jià)連續(xù)上漲,受利益驅(qū)動(dòng)和政策影響,法院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量持續(xù)攀升。9月6日,昌平法院召開(kāi)新聞通報(bào)會(huì),通過(guò)分析2015年至2017年上半年房屋買賣合同糾紛案件的審理情況,對(duì)二手房買賣的糾紛案例和成因進(jìn)行了分析,其中因房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致賣方違約成本降低,成為二手房交易糾紛的一個(gè)突出原因(9月7日《新京報(bào)》)。

不可否認(rèn),房產(chǎn)是大多數(shù)城市家庭的主要財(cái)產(chǎn),涉及房產(chǎn)矛盾糾紛直接影響家庭財(cái)產(chǎn)的安全性,影響房屋交易市場(chǎng)的正常秩序。所以說(shuō)房屋買賣合同糾紛是涉及家庭和社會(huì)穩(wěn)定和諧的重要問(wèn)題,必須引起高度重視。二手房交易當(dāng)中,房屋沒(méi)有過(guò)戶之前,交易的風(fēng)險(xiǎn)全部在買房者這邊,如果在交易期間房屋漲價(jià),賣房者就可能受利益的驅(qū)使,在合同簽訂之后“坐地漲價(jià)”或者直接毀約。報(bào)道中就有法官指出按照交易慣例,房屋買賣合同約定的違約金為合同價(jià)款的20%,而一旦房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、漲幅過(guò)高,違約成本便會(huì)低于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利益,為了最大化地獲取利益,賣方會(huì)選擇違約或者阻礙合同繼續(xù)履行。既然房產(chǎn)交易關(guān)乎群眾的切身且重大的利益,交易當(dāng)中的不誠(chéng)信行為就屬于重大失信行為,同時(shí)也是違法行為。不少毀約的賣房者想當(dāng)然地認(rèn)為,不誠(chéng)信的代價(jià)就是支付合同價(jià)款的20%,只要房屋漲價(jià)的數(shù)額超過(guò)違約金數(shù)額,自己則穩(wěn)賺不賠,如果買房者對(duì)自己的耍賴行為知難而退,可以獲得的利益更為可觀。

如果讓那些賣房子的耍賴者們都穩(wěn)賺不賠,簽好的合同說(shuō)作廢就作廢,誰(shuí)還敢購(gòu)買二手房,誰(shuí)還愿意選擇誠(chéng)信交易。根據(jù)合同法的基本要求,合同約定的內(nèi)容只要合法合理都應(yīng)該遵守,合同沒(méi)有約定的內(nèi)容則要按照法律規(guī)定處理。如果房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示,且未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,不存在不可抗力因素,法院確認(rèn)其合法有效的話,對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力,雙方當(dāng)事人都有繼續(xù)履行合同的義務(wù)。在司法實(shí)踐中,賣房耍賴者基本都是丟了誠(chéng)信又賠錢,既要繼續(xù)履行合同配合買房者過(guò)戶,又要按照約定賠償違約金。大量的案例證明,二手房交易中,賣房者不要對(duì)違約心存僥幸,買房者也不要對(duì)違約逆來(lái)順受。另外,行政監(jiān)管部門要強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)中介的監(jiān)管。房產(chǎn)中介不能為了賺取傭金,隱瞞相關(guān)信息,如果因此導(dǎo)致房產(chǎn)交易遭遇不可抗力因素,房產(chǎn)中介應(yīng)該賠償交易不能所造成的損失,并且要接受行政處罰。房產(chǎn)中介應(yīng)該成為防范交易糾紛的力量,而不是矛盾糾紛的制造者。

讓賣房耍賴者繼續(xù)履行合同、賠償違約金,就是讓違約者在經(jīng)濟(jì)上得不償失。此外,對(duì)于賣房者的不誠(chéng)信行為還要進(jìn)行懲戒,讓其追悔莫及。既然賣房毀約是重大失信行為,信用懲戒的力度就應(yīng)該與之相匹配,讓不誠(chéng)信者在貸款、開(kāi)公司、求職等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中受到限制,自食不誠(chéng)信行為帶來(lái)的苦果。