住房租賃長效機(jī)制重塑樓市格局

近日，上海市發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，指出上海到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。

截至目前，一線城市住房租賃政策已全部下發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推進(jìn)房屋租賃將成為重點城市樓市調(diào)控政策主要方向，在此背景下，市場供應(yīng)格局將被重構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)將從重購輕租到租售并舉轉(zhuǎn)變，從而促使房地產(chǎn)真正回歸居住屬性。

定位 購租并舉回歸居住屬性

上海市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來將逐步扭轉(zhuǎn)長期以來房地產(chǎn)市場重購輕租的結(jié)構(gòu)性問題，讓住房更好地回歸居住屬性，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求，有效抑制房地產(chǎn)市場非理性過熱情緒，推動房價與租金趨穩(wěn)。

“具體方向是，房地產(chǎn)行業(yè)將以滿足新市民住房需求為出發(fā)點、以建立購租并舉的住房制度為主要方向、以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示。

上海住房租賃新政指出，上海市將通過依法保護(hù)承租人穩(wěn)定居住權(quán)、落實稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進(jìn)人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，著力構(gòu)建超大城市租賃宜居生活。

此外，通過新增用地建設(shè)、商辦房屋按規(guī)定改建、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、穩(wěn)妥有序開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點等多種途徑，增加租賃住房供應(yīng)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為實現(xiàn)租有所居的目標(biāo)提供實物保障。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政指出存量商辦物業(yè)可以改造為租賃用房的導(dǎo)向，一方面將提升租賃住房供應(yīng)水平，另一方面，對于一些高庫存或者有爭議的商辦物業(yè)來說，也是庫存去化、改變經(jīng)營模式的指引。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，如果說托底蓋帽抑制投資，為一二線熱點城市樓市降溫是2017年上半年樓市調(diào)控政策的主要特征，那么2017年下半年樓市主要方向是建立完善的住房租賃體系。

張大偉說，到目前為止全國已經(jīng)有超過8個省份20個以上城市發(fā)布了租賃新政。從政策內(nèi)容看，主要是增加供應(yīng)，減少選擇租賃居住的阻力。

“主要手段有兩種?！睆埓髠ケ硎?，租賃政策一類是直接影響房源供應(yīng)，比如，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，包括北京、上海等城市比較積極。另外一類是針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。

張大偉認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度,不僅是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，能夠鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。

主攻 一線城市成租賃主戰(zhàn)場

記者發(fā)現(xiàn)，除了租賃試點外，外來人口眾多、住房需求難抑的一線城市成為建立租賃體系的主戰(zhàn)場。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。

具體來看，今后五年北京將建設(shè)150萬套住房，其中租賃住房將達(dá)50萬套。上海方面提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31％，推出租賃住房共計70萬套。廣州方面，未來五年廣州將推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計可供應(yīng)租賃住房15萬套。

深圳方面，“十三五”期間，深圳將建設(shè)40萬套人才住房，超過特區(qū)成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。此外，不僅要求企業(yè)建設(shè)過程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，并將收儲100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。除人才住房和保障性住房外，還將通過新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲不低于10萬套房源，開展住房租賃業(yè)務(wù)。

9月11日，廣州同時推出六宗地塊。據(jù)悉，位于廣州開發(fā)區(qū)的一地塊要求用于建設(shè)工業(yè)企業(yè)員工租賃用房，租賃對象須經(jīng)黃埔區(qū)人民政府審核同意，項目建成后必須整體確權(quán)并自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。海珠區(qū)琶洲區(qū)域地塊也要求土地項目建成后，受讓人自持物業(yè)不得低于項目計算容積率總建筑面積70%，自持物業(yè)必須整體確權(quán)，不得分割銷售。

9月13日，上海集中出讓分布于浦東新區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)的四宗租賃住宅用地，起始樓面均價僅為7725元/平方米，其周邊房價均超過10萬元/平方米。溢價率均為0。北京方面已累計成交20宗70年產(chǎn)權(quán)租賃土地，合計租賃土地面積高達(dá)131萬平方米。

值得一提的是，為能真正提供低價租賃住房，深圳還恢復(fù)了已停止近30年的劃撥用地模式。9月1日，深圳出臺完善土地供應(yīng)管理若干意見，明確指出，對于只租不售的人才和保障住房將實行劃撥用地，產(chǎn)權(quán)歸國家機(jī)關(guān)所有。同時要求，除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)于2018年6月底前至少供應(yīng)一宗地塊，用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓。

張大偉認(rèn)為，這是從土地供應(yīng)開始房屋全面回歸居住屬性的體現(xiàn)。因此，樓市未來五年將迎來大量限價、租賃等多層次住房，以滿足不同層次人員需求，增加供應(yīng)后，市場價格有望降低。新城控股高級副總裁歐陽捷也認(rèn)為，政府推出租賃土地是為了解決房價過高問題。

鼓勵 REITs試點或加速推進(jìn)

值得注意的是，上海新政指出，將支持企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點，鼓勵保險機(jī)構(gòu)合理運用保險資金等。

北京出臺的租賃住房改革方案中，提出引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數(shù)量。主動向中國銀行間市場交易商協(xié)會推薦住房租賃企業(yè)或項目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

深圳租賃新政也顯示，在住房租賃企業(yè)的信貸支持方面，將鼓勵商業(yè)銀行和資本市場對住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權(quán)投資。鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)通過IPO、債券及不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

杭州租賃試點方案中也表示，鼓勵金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。

事實上，目前證監(jiān)會正在加緊研究制定面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品的相關(guān)政策法規(guī)，其中，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會副秘書長荊蘭竹在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，REITs是中小投資者在投資房地產(chǎn)實體外，享受房地產(chǎn)紅利的有效渠道，投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,具有較好的變現(xiàn)性。