10月10日，在國務院新聞辦新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示，房地產長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。同步，新華社刊發(fā)了一篇題為《房地產調控長效機制正緊鑼密鼓制定》的電訊稿，字數(shù)不長但信號意義彰顯。

眾所周知，本世紀開啟樓市調控以來，需求端著力的“短期化”干預，一直是樓市調控的主基調。這種“指哪打哪”、短期問題導向，需求控制式的調控模式，供給端革新力度有限，被認為是樓市“屢調屢漲”、住房偏離居住屬性、房價快速上漲及上漲預期難破的重要原因。由此，各界對建立長效機制的呼聲很高。

正如寧吉喆所言，黨的十八大以來，各地因地制宜、因城施策，房地產調控的效果是好的：三四線城市整體庫存消化周期已降至18個月的警戒線以內；投資投機需求基本褪去，京滬深龍頭代理中介統(tǒng)計的投資客占比降至4%，這是歷史最低值。同時，利用調控創(chuàng)設的難得的“窗口期”，長效機制建設全面啟動。相對于短期調控，長效機制建設著力于供給端（非需求端）、著力于住房回歸居住屬性（非偏離居住屬性）、著力于實現(xiàn)新市民的有效需求（非投資投機等無效需求）、著力于房地產和宏觀經濟相得益彰（非“工具化”）。目前，長效機制的輪廓眉目漸顯。

首先，在樓市的源頭——土地供應環(huán)節(jié)，過去“價高者得”的“招拍掛”出讓模式，完全被“控地價、競配建（租賃住房或自持）”或完全自持的出讓模式替代。

一方面，這種出讓模式完全規(guī)避了過去“面粉價格推高面包價格”的邏輯；另一方面，不管是配建租賃住房還是公共設施，或企業(yè)自持，都是順應新市民為主體的住房需求，這是住房回歸居住屬性在供地環(huán)節(jié)的應有之義；最后，土地漲價邏輯褪去，土地供應面向新市民了，地方政府“土地財政”自然消解。近期，各地“人口爭奪戰(zhàn)”硝煙漫起，落戶門檻降低，竭力修補公共服務欠賬，意味著地方開始從依賴土地轉向依賴人口。因為，有了人就有了消費、投資，也就有了稅收和經濟增長。

土地供應環(huán)節(jié)最重大的革新，就在于集體土地入市改革“破冰”。近期，國土部和住建部下發(fā)《集體建設用地建設租賃住房試點方案》，決定在北京、上海等13個超大或大城市先行試點。目前，新市民、農村“留守人群”、大學畢業(yè)生、城鎮(zhèn)無房戶，總人口在4億-5億人，相當于現(xiàn)有城鎮(zhèn)常住人口的80%。目前，高房價背景下，單靠新地出讓、盤活存量，難以滿足新市民借助低成本租賃在城市“安頓”下來的訴求。

當前，大城市建設用地中，集體用地與國有用地基本上“對半開”。過去，囿于“房地產化”、侵害農民利益等顧慮，集體土地入市躊躇不前。集體建設用地建租賃住房、企業(yè)和村集體（村民）合作持有、長期經營，完全可避免上述顧慮，還能保障并賦予農民分享城市化紅利的訴求。更重要的是，這一供給端改革大幅降低租賃成本。

其次，樓市源頭被控制住，即地價難以上漲，新市民需求導向土地供應。接下來，就是革新住房供應體系。目前，不僅新地配建（或自持）租賃住房“常態(tài)化”，存量用地盤活并建設租賃住房也已“常態(tài)化”并大規(guī)模地展開，“以租為主”、“租售并舉”、“先租后買”的住房供應新體系正在形成。圍繞“租售并舉”的住房新制度，不僅是長效機制的重要內容，更是堪比1998年“房改”的重大制度創(chuàng)新。

租賃崛起，會分流需求但不會明顯沖擊房價而導致危機，因為租房和買房是兩個群體，前者是新市民，后者是中高收入者。

重要的是，租賃崛起了，并建立起“先租后買”的消費模式，很多人甚至長期租房，過去由旺盛需求推動房價上漲、上漲預期拉動投資投機，就會慢慢退潮，“灰犀牛”風險漸進疏解。

租賃能讓新市民、無房戶在城市“安頓”下來（非漂泊），但其解決的只是基本需求，想要更好的居住環(huán)境、更大的空間，更優(yōu)質的服務，就得努力工作、好好賺錢，以后到市場或租或買。在我國，但凡要在城市長期居住，也即“扎根”城市，沒有誰不想買房，何況我國安居樂業(yè)、結婚買房、為后代留家產的傳統(tǒng)很重。

因此，租住3-5年后，很大一部分人群要去買房，但也不是“一窩蜂”涌入市場。這種有效需求，不僅確保樓市不會因需求斷檔、調控打壓而大幅度下滑，還能確保以有效需求逐漸代替無效的投資投機需求，這是我國樓市“軟著陸”的優(yōu)選。

因此，共有產權住房也是住房供應新體系的重要內容。近期，京滬大規(guī)模啟動的共有產權住房模式，目前已經擴展到深圳、廈門、福州、海南等地以及雄安新區(qū)，未來也必將擴展到全國。