八成首付、200萬(wàn)驗(yàn)資、8%中簽率……近日，南京河西板塊十盤(pán)同開(kāi)引萬(wàn)余購(gòu)房者徹夜排隊(duì)，爭(zhēng)搶3177套限價(jià)房。這也是政策調(diào)控不斷加強(qiáng)以來(lái)，南京樓市出現(xiàn)的一波久違的熱潮。而以此為契機(jī)，南京開(kāi)盤(pán)潮來(lái)襲，多新盤(pán)領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證、登記搖號(hào)。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月20日-11月26日，南京新房認(rèn)購(gòu)量為3446套，成交量2856套，日均認(rèn)購(gòu)492套，成交408套，相較此前一周，認(rèn)購(gòu)量大漲135%，成交量上漲359%。

連日來(lái)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者先后走訪南京保利天悅、仁恒綠洲新島、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，盡管開(kāi)盤(pán)條件相當(dāng)嚴(yán)格，但購(gòu)房者仍趨之若鶩，一房難求。

熱鬧背后也不乏亂象出現(xiàn)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉提醒，南京火爆排隊(duì)買(mǎi)房的情形，是需求被抑制后的一次釋放，是市場(chǎng)價(jià)和供應(yīng)價(jià)錯(cuò)位之后的本能反應(yīng)。在國(guó)家調(diào)控政策不斷加強(qiáng)的背景下，市場(chǎng)重回“火爆時(shí)代”僅是假象，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，未來(lái)至少要有勒緊褲腰帶的心理預(yù)期。

開(kāi)盤(pán)盛宴

11月份以來(lái)，南京河西房源的集中放量有效補(bǔ)充了南京樓市的新房供應(yīng)。據(jù)365新房中心的最新統(tǒng)計(jì)，11月南京全市領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤(pán)共有40家，涉及房源1.1萬(wàn)套，而在樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，全市只有23家樓盤(pán)領(lǐng)取了5700余套新房的預(yù)售證，約為11月上市量的一半。

記者在走訪中了解到，此次南京樓市開(kāi)盤(pán)條件相當(dāng)嚴(yán)苛。河西10家新開(kāi)樓盤(pán)全部要求首付8成，驗(yàn)資200萬(wàn)元以上。

保利·天悅花園銷(xiāo)售方案提及，因臨近年底，公司本年度任務(wù)缺口較大，天悅花園整體貨量大，是公司完成年度任務(wù)的重要保證，顧針對(duì)本次推出的3幢房源，在最終簽署預(yù)售合同時(shí)，須首付8成。

按照本次推售的最低單套房源總價(jià)的8成額度（約人民幣400萬(wàn)元），購(gòu)房者需提供本人名下銀行的本票相關(guān)資料及銀行定活兩便存單相關(guān)資料。每個(gè)購(gòu)房證明只限登記人本人一人或有效受委托人一人進(jìn)場(chǎng)辦理相關(guān)手續(xù)，一個(gè)購(gòu)房證明只能報(bào)名一次。此外，具體簽約時(shí)間為認(rèn)購(gòu)當(dāng)日起3天內(nèi)，登記人在報(bào)名登記時(shí)，需明確最終簽約購(gòu)房人姓名，簽約時(shí)以登記清冊(cè)上的名字為準(zhǔn)，不接受任何形式的更名、加名、減名。

而在南京仁恒綠洲新島江楓園售樓處現(xiàn)場(chǎng)，記者在采訪中了解到，除了要求首付8成以外，一次性付款的業(yè)主須10日內(nèi)支付剩余房款。銀行按揭的業(yè)主須在60天內(nèi)將剩余房款匯入指定銀行賬戶，仁恒僅提供20%的按揭貸款擔(dān)保。

除了上述10家樓盤(pán)，近日在網(wǎng)上流傳的南京高新區(qū)樓盤(pán)招商蘭溪谷貸款銀行資料提供說(shuō)明更是顯示，個(gè)人征信報(bào)告上只要顯示有過(guò)消費(fèi)貸記錄，無(wú)論是否結(jié)清都不可以貸款。

對(duì)此，招商蘭溪谷官方微信專(zhuān)門(mén)發(fā)布付款方式的公告，公告表示，此次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目只接受一次性付款（客戶簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議三日內(nèi)全款付清）和銀行按揭貸款，不接受任何形式的分期付款（含首付在內(nèi)）。不過(guò)記者注意到，上述公告并未提及消費(fèi)貸征信記錄事宜。

除了銷(xiāo)售方案，此次開(kāi)盤(pán)審核也非常嚴(yán)格。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，僅河西南一家樓盤(pán)就有42組買(mǎi)房人因被查出登記后挪走資金或購(gòu)房證明造假等被取消購(gòu)房資格。

盡管條件如此嚴(yán)苛，仁恒綠洲新島江楓園售樓處前來(lái)問(wèn)詢的不少業(yè)主仍表示：“買(mǎi)不到大的買(mǎi)小的，買(mǎi)不到小的就買(mǎi)質(zhì)量差一點(diǎn)的，只要能買(mǎi)到就行?！?/p>

對(duì)于此次需求集中釋放，南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)態(tài)度并不樂(lè)觀，“可能外面的人會(huì)覺(jué)得很熱鬧，但實(shí)際上，這意味著短期之內(nèi)市場(chǎng)沒(méi)有特別強(qiáng)烈的需求，對(duì)于短期之內(nèi)二手房?jī)r(jià)格也會(huì)形成一定的壓力。”

樓市怪像

2016年4月，南京市發(fā)改委發(fā)布《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見(jiàn)》，這也標(biāo)志著南京“限價(jià)令”的正式出臺(tái)。自此，南京房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始回落，樓市漸趨平穩(wěn)。

記者在采訪中了解到，由于限價(jià)的原因，此次10個(gè)樓盤(pán)所批銷(xiāo)許的價(jià)格依然是一年之前的價(jià)格，例如，河西南樓房均價(jià)為每平方米35000元，河西中部每平方米4.5萬(wàn)元，而河西南的二手房單價(jià)目前已經(jīng)高達(dá)每平方米4.5萬(wàn)元，新房和二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)倒掛。

據(jù)悉，各樓盤(pán)買(mǎi)到概率差異很大，被稱(chēng)為最難買(mǎi)的樓盤(pán)的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)349套房4300多組人登記，中簽率僅8%。而華新城璟園150套房1400多組人登記，中簽率僅為9%。仁恒綠洲新島江楓園的一位業(yè)主坦言，這樣的價(jià)格，買(mǎi)到就是賺到。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，當(dāng)前價(jià)格比較低，所以會(huì)引起很多人去認(rèn)購(gòu)。類(lèi)似降價(jià)的做法也需要地方政府管控，要防范樓盤(pán)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)于退房現(xiàn)象要適當(dāng)給予限制，防范短期內(nèi)二次轉(zhuǎn)讓。

針對(duì)一二手房倒掛的情況，保利天悅一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“現(xiàn)新購(gòu)房在獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得上市交易，所以并不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)擔(dān)心的套利空間?！?/p>

此外，記者注意到，此前一些地價(jià)比較高的地塊還出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。去年1月份，南京國(guó)土局拍賣(mài)河西中部G68地塊，最終，上海建工以64.8億元的總價(jià)拿下，榮登當(dāng)時(shí)河西中部乃至南京的新“地王”，樓面價(jià)高達(dá)42561元/平方米，溢價(jià)率達(dá)139.6%。

樓市調(diào)控之下，地王項(xiàng)目預(yù)期的高房?jī)r(jià)讓開(kāi)發(fā)商處于難堪境地。而如何進(jìn)行項(xiàng)目打造，確保盈利穩(wěn)定也是擺在開(kāi)發(fā)商面前不容回避的問(wèn)題。

違規(guī)頻仍

盡管被稱(chēng)作史上最嚴(yán)開(kāi)盤(pán)，樓市火爆的背后，也不乏各種亂象。

近日，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，南京萬(wàn)裕龍庭水岸樓盤(pán)因業(yè)主反映土地證有瑕疵，銷(xiāo)售許可證僅拿到1天就被撤銷(xiāo)。對(duì)此，記者第一時(shí)間聯(lián)系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商公司萬(wàn)裕房地產(chǎn)（南京）開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)裕房地產(chǎn)”），截至發(fā)稿，電話始終無(wú)人接聽(tīng)。

南京江寧區(qū)住房與建設(shè)局市場(chǎng)監(jiān)管科工作人員告訴記者，在提供辦證資料時(shí)，萬(wàn)裕龍庭水岸土地證沒(méi)有任何抵押和查封信息的問(wèn)題。但在發(fā)證第二天，江寧區(qū)住建局收到消費(fèi)者投訴，“在跟國(guó)土局核實(shí)后，我們證實(shí)萬(wàn)裕龍庭水岸項(xiàng)目確實(shí)存在查封問(wèn)題”。

“據(jù)我們了解，事實(shí)上這個(gè)項(xiàng)目9月15日就已經(jīng)解封了，但是萬(wàn)裕房地產(chǎn)法務(wù)沒(méi)有及時(shí)到國(guó)土局辦理解封手續(xù)，導(dǎo)致國(guó)土局系統(tǒng)仍然顯示查封狀態(tài)。根據(jù)行政許可法第69條，公司以欺瞞、虛報(bào)的情況取得預(yù)售許可證的，予以撤銷(xiāo)行政許可證。”據(jù)上述監(jiān)管科工作人員介紹，目前，萬(wàn)裕房地產(chǎn)正在跟住建局積極處理此事，“以后每家公司辦理銷(xiāo)售許可證都要開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明?！?/p>

除了銷(xiāo)售許可證存在問(wèn)題，近期，違規(guī)“偷面積”的事情在南京樓市中也屢見(jiàn)不鮮。位于江寧正方新城的純新盤(pán)榮盛雋峰近日遭到市民舉報(bào)。舉報(bào)稱(chēng)，該樓盤(pán)戶型的得房率都很高，其原因就是開(kāi)發(fā)商通過(guò)大量設(shè)備平臺(tái)、飄窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的后期改造，以達(dá)到“偷面積”的目的。