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報(bào)告稱明年樓市將迎盤整期 專家建議完善租賃制度

2017年12月06日 09:20 | 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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社科院:明年樓市將迎盤整期

專家建議警惕企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn),積極完善住房租賃制度

資料圖:樓市。孫睿 攝

資料圖:樓市。孫睿 攝

5日,中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布中國住房報(bào)告(2017-2018)顯示,2018年房地產(chǎn)市場將迎來盤整期,住房價(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降,商品住宅銷售額增幅將明顯回落,庫存進(jìn)一步下降。

值得注意的是,2017年一二線熱點(diǎn)城市在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下,樓市趨于凍結(jié),大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資需求被擠向三四線城市,投機(jī)空間再度轉(zhuǎn)移。同時(shí)房企與個(gè)人資金杠桿均出現(xiàn)明顯上漲。因此,未來房地產(chǎn)市場將面臨不確定性,一方面,堅(jiān)持調(diào)控措施,防止出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,另一方面,應(yīng)警惕房企融資隱患和杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

趨勢 多數(shù)城市房價(jià)趨于平穩(wěn)

報(bào)告指出,通過限制性政策與長效機(jī)制相結(jié)合,多數(shù)城市房價(jià)趨于平穩(wěn)。

中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力中心主任倪鵬飛表示,2017年以來住宅銷售均價(jià)漲幅一直維持在4%以下的水平。在嚴(yán)厲調(diào)控的作用下,房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢,一二線城市增幅分化下調(diào),三四線城市分化上升。

與一二線漲幅收窄趨勢形成明顯反差,三四線城市房價(jià)領(lǐng)漲全國。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2017年9月,70大中城市中三線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲7.4%,遠(yuǎn)高一線城市的0.5%和二線城市的5.6%。

以10月單月為例,大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)(同比)顯示,2017年10月,74個(gè)樣本城市中,佛山、濟(jì)南、成都、杭州、青島、廣州、西安、長沙8個(gè)城市,房價(jià)較去年同期上漲40%以上。重慶、無錫、惠州、武漢、東莞、廈門、煙臺(tái)7個(gè)城市,房價(jià)同比漲幅在20%-40%之間。而與此同時(shí),北京、天津、合肥、上海分別累計(jì)下跌14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。

倪鵬飛表示,雖然伴隨著熱點(diǎn)城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫,樓市總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降,但從一線城市看來,部分風(fēng)險(xiǎn)依然存在,其不確定性需高度警惕?!叭舴績r(jià)收入比過高,存在一定泡沫風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>

具體來看,一線城市房價(jià)收入比依然居高不下。數(shù)據(jù)顯示,雖然全國平均房價(jià)收入比僅為7.5,總體房價(jià)收入比穩(wěn)定,但從一線城市單獨(dú)看來,其房價(jià)收入比依然高達(dá)31.3,其中,北京房價(jià)收入比更是高達(dá)41,居所有城市之首。

“還應(yīng)警惕房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈?!蹦啭i飛表示,由于城鎮(zhèn)化紅利沒有結(jié)束,總體預(yù)期沒有改變,若調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化,可能導(dǎo)致反彈。

倪鵬飛認(rèn)為,目前一二線部分城市房價(jià)增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果,非真正由市場供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化。因此,若后期在一二線城市供給難以跟上,土地、財(cái)稅等制度性政策未建立的背景下,調(diào)控若放松,前期抑制房價(jià)過快上漲成效將功虧一簣,被限制性措施打壓的需求或伺機(jī)復(fù)燃,以致一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長。

預(yù)警 房企融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯

倪鵬飛表示,雖然近一年來房地產(chǎn)相關(guān)資金不斷收緊,但房企各項(xiàng)融資規(guī)模依然高于同期,面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。

報(bào)告指出,房企負(fù)債率高企,已經(jīng)達(dá)到或超過警戒水平。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,截至9月底,A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)達(dá)6.04萬億元,同比增加23.21%。36家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線,占比近26.5%。其中,融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)92%,恒大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近于90%。

值得一提的是,上市房企有息負(fù)債也整體攀升,截至9月底,136家房企有息負(fù)債總額達(dá)2.7萬億元,較2016年的2萬億元相比,同比增幅高達(dá)37%。

而帶來高負(fù)債的主要原因,中國住房報(bào)告課題組成員劉偉表示,一方面是房企大量購置土地,另一方面則是高杠桿并購,激進(jìn)擴(kuò)張。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,2014年7月至2017年7月,境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購案發(fā)生972宗,涉及并購金額高達(dá)1.17萬億元。

“我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)以來,房企傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù),因此,出于生存考慮,房企激進(jìn)做大企業(yè)規(guī)模?!眲フJ(rèn)為,這樣急于擴(kuò)大規(guī)模,一旦銷售狀況不理想,企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻,償債能力將會(huì)失控,風(fēng)險(xiǎn)積聚。

事實(shí)上,2018年房企迎來集中還債期,報(bào)告顯示,獲得穆迪評(píng)級(jí)的52家房企中,39家房企面臨債券到期或達(dá)到可回售期限,金額達(dá)392億美元。其中,恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元,富力面臨38.95億美元,綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

除負(fù)債外,信貸來源變化明顯。報(bào)告顯示,2016年9月份以來,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中個(gè)人按揭貸款增速下降迅猛,同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%,但與之相對(duì)應(yīng)的是,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)貸款增速大幅增加,同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鵬飛表示,在目前房企總體負(fù)債率高企,資金集中兌付壓力加大的背景下,樓市大幅波動(dòng)會(huì)影響企業(yè)資金鏈安全,進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu),因此,應(yīng)加大對(duì)資金投向的管控,促進(jìn)房企降低高杠桿資金占比。

政策 積極完善住房租賃制度

“本輪房價(jià)回升小周期接近尾聲?!敝袊鐣?huì)科學(xué)院城市與競爭力中心研究員鄒琳華表示,過去一年半時(shí)間,一二線多數(shù)城市樓市在嚴(yán)厲調(diào)控下趨于凍結(jié),大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機(jī)需求被擠向三四線城市,此前未受關(guān)注的市場經(jīng)歷了一波房價(jià)快速上漲。

鄒琳華認(rèn)為,房價(jià)的“相對(duì)洼地”已基本消失,短期內(nèi)住房市場不存在大起大落的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),首套房貸利率上升,市場實(shí)際利率也居高不下,房價(jià)快速上漲金融條件不具備。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室助理研究員李超建議,2018年應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”調(diào)控思路,有效預(yù)防投資性需求跨區(qū)域輪動(dòng)所引發(fā)的潛在市場風(fēng)險(xiǎn)。

另外,李超表示,應(yīng)加大限購限貸政策的區(qū)域聯(lián)動(dòng)性。“在高鐵快速發(fā)展下,單個(gè)城市的限購限貸政策難以遏制擴(kuò)散的投資性購房需求,因此,在城市群之間和大區(qū)域內(nèi)部調(diào)控政策提前充分溝通,有效預(yù)防投資性購房需求的跨區(qū)域輪動(dòng)現(xiàn)象,避免區(qū)域市場的大起大落和泡沫的外延擴(kuò)散?!?/p>

倪鵬飛建議,應(yīng)把持續(xù)調(diào)控融入制度和長效機(jī)制中。需要實(shí)現(xiàn)以售賣為主的住房體系轉(zhuǎn)向租售并舉體系,從以商品房為主的住房體系轉(zhuǎn)向商品保障體系并行,從以老市民為主的住房體系轉(zhuǎn)向新老市民并重體系三方面的改變。

同時(shí),倪鵬飛指出,應(yīng)積極完善租賃住房制度、加快住房租賃立法,健全租賃住房的土地、金融、供給機(jī)制。改革金融制度體系,擴(kuò)大宏觀審慎監(jiān)管的實(shí)施范圍。增加熱點(diǎn)居住城市土地供給,改革供地格局,形成政府、企業(yè)、集體組織等多渠道供應(yīng)機(jī)制。

“還應(yīng)加快財(cái)稅體制改革,2018年將房地產(chǎn)稅納入立法議程?!蹦啭i飛認(rèn)為,應(yīng)明確房地產(chǎn)稅時(shí)間表,給予市場明確預(yù)期,減少各方的賭博心理。記者 梁倩 北京報(bào)道

編輯:曾珂

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