5日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布中國(guó)住房報(bào)告(2017-2018)顯示，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)盤整期，住房?jī)r(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫(kù)存進(jìn)一步下降。

值得注意的是，2017年一二線熱點(diǎn)城市在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，樓市趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資需求被擠向三四線城市，投機(jī)空間再度轉(zhuǎn)移。同時(shí)房企與個(gè)人資金杠桿均出現(xiàn)明顯上漲。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨不確定性，一方面，堅(jiān)持調(diào)控措施，防止出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，另一方面，應(yīng)警惕房企融資隱患和杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

趨勢(shì) 多數(shù)城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)

報(bào)告指出，通過(guò)限制性政策與長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合，多數(shù)城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心主任倪鵬飛表示，2017年以來(lái)住宅銷售均價(jià)漲幅一直維持在4%以下的水平。在嚴(yán)厲調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，一二線城市增幅分化下調(diào)，三四線城市分化上升。

與一二線漲幅收窄趨勢(shì)形成明顯反差，三四線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年9月，70大中城市中三線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲7.4%，遠(yuǎn)高一線城市的0.5%和二線城市的5.6%。

以10月單月為例，大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)(同比)顯示，2017年10月，74個(gè)樣本城市中，佛山、濟(jì)南、成都、杭州、青島、廣州、西安、長(zhǎng)沙8個(gè)城市，房?jī)r(jià)較去年同期上漲40%以上。重慶、無(wú)錫、惠州、武漢、東莞、廈門、煙臺(tái)7個(gè)城市，房?jī)r(jià)同比漲幅在20%-40%之間。而與此同時(shí)，北京、天津、合肥、上海分別累計(jì)下跌14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。

倪鵬飛表示，雖然伴隨著熱點(diǎn)城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫，樓市總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降，但從一線城市看來(lái)，部分風(fēng)險(xiǎn)依然存在，其不確定性需高度警惕。“若房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，存在一定泡沫風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

具體來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)收入比依然居高不下。數(shù)據(jù)顯示，雖然全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比僅為7.5，總體房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定，但從一線城市單獨(dú)看來(lái)，其房?jī)r(jià)收入比依然高達(dá)31.3，其中，北京房?jī)r(jià)收入比更是高達(dá)41，居所有城市之首。

“還應(yīng)警惕房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈?！蹦啭i飛表示，由于城鎮(zhèn)化紅利沒(méi)有結(jié)束，總體預(yù)期沒(méi)有改變，若調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化，可能導(dǎo)致反彈。

倪鵬飛認(rèn)為，目前一二線部分城市房?jī)r(jià)增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果，非真正由市場(chǎng)供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化。因此，若后期在一二線城市供給難以跟上，土地、財(cái)稅等制度性政策未建立的背景下，調(diào)控若放松，前期抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成效將功虧一簣，被限制性措施打壓的需求或伺機(jī)復(fù)燃，以致一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。

預(yù)警 房企融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯

倪鵬飛表示，雖然近一年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)資金不斷收緊，但房企各項(xiàng)融資規(guī)模依然高于同期，面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。

報(bào)告指出，房企負(fù)債率高企，已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)警戒水平。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)達(dá)6.04萬(wàn)億元，同比增加23.21%。36家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%紅線，占比近26.5%。其中，融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)92%，恒大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近于90%。

值得一提的是，上市房企有息負(fù)債也整體攀升，截至9月底，136家房企有息負(fù)債總額達(dá)2.7萬(wàn)億元，較2016年的2萬(wàn)億元相比，同比增幅高達(dá)37%。

而帶來(lái)高負(fù)債的主要原因，中國(guó)住房報(bào)告課題組成員劉偉表示，一方面是房企大量購(gòu)置土地，另一方面則是高杠桿并購(gòu)，激進(jìn)擴(kuò)張。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至2017年7月，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案發(fā)生972宗，涉及并購(gòu)金額高達(dá)1.17萬(wàn)億元。

“我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，房企傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù)，因此，出于生存考慮，房企激進(jìn)做大企業(yè)規(guī)模?！眲フJ(rèn)為，這樣急于擴(kuò)大規(guī)模，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，償債能力將會(huì)失控，風(fēng)險(xiǎn)積聚。

事實(shí)上，2018年房企迎來(lái)集中還債期，報(bào)告顯示，獲得穆迪評(píng)級(jí)的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達(dá)到可回售期限，金額達(dá)392億美元。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力面臨38.95億美元，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

除負(fù)債外，信貸來(lái)源變化明顯。報(bào)告顯示，2016年9月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鵬飛表示，在目前房企總體負(fù)債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動(dòng)會(huì)影響企業(yè)資金鏈安全，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)，因此，應(yīng)加大對(duì)資金投向的管控，促進(jìn)房企降低高杠桿資金占比。

政策 積極完善住房租賃制度

“本輪房?jī)r(jià)回升小周期接近尾聲?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心研究員鄒琳華表示，過(guò)去一年半時(shí)間，一二線多數(shù)城市樓市在嚴(yán)厲調(diào)控下趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機(jī)需求被擠向三四線城市，此前未受關(guān)注的市場(chǎng)經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)快速上漲。

鄒琳華認(rèn)為，房?jī)r(jià)的“相對(duì)洼地”已基本消失，短期內(nèi)住房市場(chǎng)不存在大起大落的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首套房貸利率上升，市場(chǎng)實(shí)際利率也居高不下，房?jī)r(jià)快速上漲金融條件不具備。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室助理研究員李超建議，2018年應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”調(diào)控思路，有效預(yù)防投資性需求跨區(qū)域輪動(dòng)所引發(fā)的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

另外，李超表示，應(yīng)加大限購(gòu)限貸政策的區(qū)域聯(lián)動(dòng)性。“在高鐵快速發(fā)展下，單個(gè)城市的限購(gòu)限貸政策難以遏制擴(kuò)散的投資性購(gòu)房需求，因此，在城市群之間和大區(qū)域內(nèi)部調(diào)控政策提前充分溝通，有效預(yù)防投資性購(gòu)房需求的跨區(qū)域輪動(dòng)現(xiàn)象，避免區(qū)域市場(chǎng)的大起大落和泡沫的外延擴(kuò)散?！?/p>

倪鵬飛建議，應(yīng)把持續(xù)調(diào)控融入制度和長(zhǎng)效機(jī)制中。需要實(shí)現(xiàn)以售賣為主的住房體系轉(zhuǎn)向租售并舉體系，從以商品房為主的住房體系轉(zhuǎn)向商品保障體系并行，從以老市民為主的住房體系轉(zhuǎn)向新老市民并重體系三方面的改變。

同時(shí)，倪鵬飛指出，應(yīng)積極完善租賃住房制度、加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機(jī)制。改革金融制度體系，擴(kuò)大宏觀審慎監(jiān)管的實(shí)施范圍。增加熱點(diǎn)居住城市土地供給，改革供地格局，形成政府、企業(yè)、集體組織等多渠道供應(yīng)機(jī)制。

“還應(yīng)加快財(cái)稅體制改革，2018年將房地產(chǎn)稅納入立法議程?！蹦啭i飛認(rèn)為，應(yīng)明確房地產(chǎn)稅時(shí)間表，給予市場(chǎng)明確預(yù)期，減少各方的賭博心理。