百貨遇冷 京城“商改寫(xiě)”漸成潮流

本報(bào)記者 孫杰

從熱熱鬧鬧到冷冷清清，最近兩年，傳統(tǒng)百貨被迫關(guān)張者并不鮮見(jiàn)。百貨敗走，留下的空白誰(shuí)來(lái)填補(bǔ)？記者梳理發(fā)現(xiàn)，京城不少傳統(tǒng)百貨正在或已經(jīng)變身寫(xiě)字樓，期待從高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)分一杯羹。放眼全國(guó)，“商改寫(xiě)”風(fēng)潮在北京最為明顯，但能否轉(zhuǎn)型成功面臨很大變數(shù)。

傳統(tǒng)百貨敗走

寫(xiě)字樓爭(zhēng)相補(bǔ)位

在北三環(huán)東路與京承高速交會(huì)處的東北角，曾坐落著一處百貨商場(chǎng)——百盛太陽(yáng)宮店。自去年百盛敗走后，這里搖身一變，要成為北京中融信托廣場(chǎng)。

就連王府井銀泰in88、淘匯新天，這兩家分處王府井大街一東一西的商業(yè)體，最近也接連傳出將關(guān)閉部分商業(yè)樓層，改造為寫(xiě)字樓的消息。

另外，東長(zhǎng)安街南側(cè)的中糧廣場(chǎng)C座，也從原來(lái)的高端家居賣場(chǎng)變身為寫(xiě)字樓，并于今年5月重新亮相。東三環(huán)附近的盈科中心，早在2014年太平洋百貨撤出后，就啟動(dòng)了寫(xiě)字樓改造，今年初基本完成。

在京城傳統(tǒng)百貨持續(xù)低迷的情況下，原址改造轉(zhuǎn)型為寫(xiě)字樓的，大約已有七八家，“商改寫(xiě)”正在成為一股風(fēng)潮。

需求旺盛

寫(xiě)字樓租金看齊紐約

受電商平臺(tái)和新型購(gòu)物中心的雙重沖擊，很多百貨店近年來(lái)嚴(yán)重虧損，日子過(guò)得非常艱難。以百盛太陽(yáng)宮店為例，從2010年12月開(kāi)張，到去年關(guān)店，這家店苦苦掙扎了6年，卻一直處于虧損狀態(tài)。

百貨不受待見(jiàn)的同時(shí)，辦公樓卻逐年吃香。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，北京高端寫(xiě)字樓近些年總體供應(yīng)量并不大，但需求卻非常旺盛，導(dǎo)致寫(xiě)字樓的租金水平達(dá)到歷史高位，跟東京、紐約等不相上下。他舉例說(shuō)，金融街一處寫(xiě)字樓，租金水平高達(dá)每平方米每月1500元，這大體相當(dāng)于新光天地、東方廣場(chǎng)、大悅城等高檔商場(chǎng)一層黃金鋪位的租金水平。

王永平還發(fā)現(xiàn)，目前掀起的這種“商改寫(xiě)”潮流，是北京所獨(dú)有的，在國(guó)內(nèi)其他城市并不多見(jiàn)。

“寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)門(mén)檻較低，租金近年比較穩(wěn)定，因此對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)更有吸引力?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部主管孫祖天認(rèn)為，“商改寫(xiě)”本質(zhì)上是市場(chǎng)需求變化下，物業(yè)對(duì)自身功能和用途的調(diào)整和優(yōu)化。

一家商業(yè)地產(chǎn)租賃公司的韓經(jīng)理介紹，百貨零售業(yè)需要不斷投入，經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，收入會(huì)非常豐厚，但經(jīng)營(yíng)不好的話，很可能賠錢，但寫(xiě)字樓不同，它只是收入多少的問(wèn)題，基本上穩(wěn)賺不賠。

韓經(jīng)理還發(fā)現(xiàn)，這兩年客戶的需求在提升，不光對(duì)寫(xiě)字樓軟硬件設(shè)施的要求在提升，還希望能提供高品質(zhì)的服務(wù)，以及與周邊鄰居的互動(dòng)等。“傳統(tǒng)寫(xiě)字樓這方面往往做得還不夠，這波‘商改寫(xiě)’項(xiàng)目可能看中了這方面的機(jī)會(huì)?！北热缰屑Z廣場(chǎng)改為寫(xiě)字樓后，就推出了一些智慧運(yùn)營(yíng)服務(wù)模塊，把寫(xiě)字樓變?yōu)槿谵k公、生活、環(huán)保、科技、健康為一體的全生態(tài)圈辦公社區(qū)，頗受歡迎。

2014年，位于三里屯附近的太平洋百貨撤出后，盈科中心隨即啟動(dòng)寫(xiě)字樓改造，并于今年初基本完成轉(zhuǎn)型。這個(gè)捷足先登者，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“商改寫(xiě)”成功的案例。

盈科中心租賃部的耿小姐告訴記者，目前除地面一層和地下一層是餐飲、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)配套外，其他部分已全部改造成為寫(xiě)字樓，2014年底就有首家客戶入駐。目前整體出租情況比較樂(lè)觀，出租率在95%以上?！爸荒軆?yōu)先考慮500強(qiáng)企業(yè)、外資等優(yōu)質(zhì)客戶。”據(jù)介紹，盈科中心目前租金水平大約是每平方米每天13元，“論收益來(lái)說(shuō)應(yīng)該會(huì)比百貨要強(qiáng)。”她說(shuō)。

轉(zhuǎn)身也有風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期看潮流難延續(xù)

轉(zhuǎn)身也意味著風(fēng)險(xiǎn)，并不是所有“商改寫(xiě)”都會(huì)成功。孫祖天認(rèn)為，首先要看位置，商業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)位并不一定有商務(wù)氛圍，寫(xiě)字樓需要商務(wù)形象，很多零售物業(yè)尤其是社區(qū)型的就不具備這一條件，“有時(shí)商業(yè)區(qū)人流量過(guò)大，對(duì)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)意味著人雜，反而是劣勢(shì)?！?/p>

硬件改造也可能是個(gè)挑戰(zhàn)。商場(chǎng)既有的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使得采光、通風(fēng)等與寫(xiě)字樓有很大區(qū)別，設(shè)計(jì)改造也會(huì)面臨技術(shù)難題。比如很多商場(chǎng)都有空間巨大的中庭，考慮到客戶辦公的性質(zhì)，企業(yè)不見(jiàn)得會(huì)喜歡。

另外長(zhǎng)期來(lái)看，寫(xiě)字樓供需失衡所帶來(lái)的紅利，也不可能一直存在。王永平認(rèn)為，未來(lái)隨著麗澤商務(wù)區(qū)、城市副中心商務(wù)區(qū)等寫(xiě)字樓供給的不斷增加，寫(xiě)字樓租金水平自然會(huì)下來(lái)，這種“商改寫(xiě)”的潮流也可能就無(wú)法延續(xù)了。本報(bào)記者 孫杰