投資商占5%產(chǎn)權(quán)，95%出售給有老人家庭。北京試點——

共有產(chǎn)權(quán)房 養(yǎng)老新選項（民生調(diào)查·一線新探索）

本報記者  賀  勇

北京推出了共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目——朝陽區(qū)恭和家園：每間居室5%的產(chǎn)權(quán)由投資商永續(xù)持有，另外95%出售給家有60歲以上老人的居民，允許出售。

這種模式下，老人可以在家中享受養(yǎng)老服務(wù)，企業(yè)也可以快速回籠資金，“輕裝”上陣。同時，小區(qū)總面積約40%用來配套醫(yī)療、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施，由企業(yè)持有經(jīng)營。此外，還通過一系列措施，保證投資商要想實現(xiàn)盈利，必須靠提供養(yǎng)老服務(wù)，而不能靠賣房子，使養(yǎng)老房真正用于養(yǎng)老。

截至1月2日，全國首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目——位于北京市朝陽區(qū)的恭和家園，已認購簽約養(yǎng)老居室143套。這標志著北京共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)試點取得階段性成果。

“該項目探索出了‘居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營、限齡人群居住’的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)模式，吸引了社會優(yōu)質(zhì)資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，破解了建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施資本流動性的瓶頸，有效解決了社會群眾多元化多樣性養(yǎng)老服務(wù)需求?！北本┦忻裾指本珠L李紅兵說。

這一模式究竟如何運行？能否為老人帶來更多的獲得感？為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來哪些啟示？記者進行了采訪。

老人在家享服務(wù)

房子能拿產(chǎn)權(quán)證

雙橋恭和家園位于廣渠路北側(cè)，與杜仲公園近在咫尺。項目建筑規(guī)模3.68萬平方米，由“養(yǎng)老居室”“長期照料（醫(yī)護）床位”和“公共空間”三大主體部分構(gòu)成，融合了居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的優(yōu)勢。其中養(yǎng)老居室365套、養(yǎng)護中心39間共計68張床位，還有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、書畫閱覽、手工藝制作、家庭廚房等公共活動設(shè)施，可為老年人提供長期居住、營養(yǎng)膳食、醫(yī)療護理、居家服務(wù)、持續(xù)照料、康健娛樂等服務(wù)。

每套居室內(nèi)，均為無障礙設(shè)計。浴室比一般浴室要大，并且安裝了座椅，老人可以坐著洗澡。為了防止老人忘帶鑰匙，開門可以刷卡進入，老人離開房間，屋內(nèi)可自動斷電。室內(nèi)還安裝了緊急呼叫器?！袄先税匆幌潞艚衅?，24小時值守醫(yī)護人員會立即趕來。”養(yǎng)老社區(qū)投資運營方負責人說。

恭和養(yǎng)老院院長龐蕾介紹，老人在此可以獲得生活管家服務(wù)，包括處理生活中遇到的起居等問題，以及享受由社工提供的服務(wù)、參與重大節(jié)日舉行的主題活動。此外，最重要的是能享受到定期健康評估、健康咨詢等醫(yī)護服務(wù)?！斑@種模式打通了居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老相互獨立的養(yǎng)老供給格局，實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)體系有機對接。通過鑲嵌在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施中的居室出售，讓老年人在自己家就可以享受養(yǎng)老機構(gòu)的專業(yè)化服務(wù)?！饼嬂僬f。

按照規(guī)定，這365間養(yǎng)老居室是以“按份共有”方式銷售的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。即：投資商永續(xù)持有每間居室5%的產(chǎn)權(quán)，95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。住宅部分歸企業(yè)所屬的5%產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)賣，需由企業(yè)長期持有、運營，購房者可以購買、出售其余95%的產(chǎn)權(quán)，年限為50年。獲得產(chǎn)權(quán)后可以與普通商品房一樣出租、出售，價格由買賣雙方自主確定，收益也將歸賣方所有。但唯一的條件是，買房或者租房的人，家中也必須要有60歲以上的老人。

“產(chǎn)權(quán)持有者都將擁有50年的‘不動產(chǎn)登記證’，賦予了購買者對養(yǎng)老居室的資產(chǎn)權(quán)屬?！崩罴t兵表示，“在世有資產(chǎn)，離世有遺產(chǎn)”將不再是夢想。

企業(yè)資金回籠快

兌現(xiàn)服務(wù)才盈利

許多企業(yè)看中了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊誘人的蛋糕。然而，由于養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)存在前期投入高、回本周期過長、利潤相對微薄的情況，部分實力不夠雄厚的企業(yè)始終對投資這一領(lǐng)域較為謹慎。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式大體分為重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式。重資產(chǎn)模式大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，通過公開市場拿地，以產(chǎn)權(quán)銷售為核心，快速回籠資金，但進入門檻較高。輕資產(chǎn)模式則以運營為核心，收入來源主要為床位費和護理費，資金回收較慢，難以實現(xiàn)快速擴張。

李紅兵直言，養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中，投資方在土地購買、設(shè)施建設(shè)等方面的大量投入，給后續(xù)的管理服務(wù)帶來較大負擔， 直接影響到服務(wù)質(zhì)量。共有產(chǎn)權(quán)試點，釋放了社會資本的流動性，可以使投資方快速收回重資產(chǎn)投入，“輕裝”開展養(yǎng)老服務(wù)。這種模式，預(yù)期將激活養(yǎng)老服務(wù)市場，吸引更多社會資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

根據(jù)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點方案》，恭和家園的養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買者共同持有，其中企業(yè)只占5%的份額，這無疑大大減輕了養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的投入成本，有利于資金快速回籠。

另一方面，配套約占總面積40%的醫(yī)療、護理、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施，由企業(yè)持有經(jīng)營?！巴顿Y商僅僅銷售養(yǎng)老居室，不能實現(xiàn)盈利。相反，投資商如果信守為老服務(wù)承諾，將這些功能很強的養(yǎng)老設(shè)施妥善經(jīng)營，在社會老齡化的大背景下，將成為良好的經(jīng)營性資產(chǎn)?！惫Ш图覉@運營方樂成集團副總裁高峻松表示。

多種措施防投機

確保養(yǎng)老不跑偏

目前，試點項目恭和家園養(yǎng)老居室的售價為每平方米4萬元左右，明顯低于周邊二手房價格。與此同時，買賣恭和家園養(yǎng)老居室，不受北京現(xiàn)行普通商品房限購政策影響。

那么，共有產(chǎn)權(quán)居室會不會成為投資者競逐的目標，違背了養(yǎng)老初衷呢？北京市民政局、市規(guī)劃國土委和市住建委多位負責人都強調(diào)，這是一個養(yǎng)老項目，不是一個房地產(chǎn)項目。養(yǎng)老企業(yè)雖然只承擔5%的居室產(chǎn)權(quán)，但卻擁有公共空間的完全產(chǎn)權(quán)，更重要的是，企業(yè)要對未來的養(yǎng)老服務(wù)提供永續(xù)的專業(yè)經(jīng)營。

北京市規(guī)土委副主任謝俊奇介紹，項目的用地性質(zhì)屬于經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施，不適用房地產(chǎn)的土地利用政策。市規(guī)土委將加大監(jiān)管力度，嚴禁以養(yǎng)老機構(gòu)的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁以養(yǎng)老為名開展無關(guān)的活動，嚴禁改變土地使用性質(zhì)。

高峻松表示，為確保試點項目的養(yǎng)老服務(wù)用途，在政府及有關(guān)部門指導下，投資方設(shè)置了一系列防范試點政策濫用的舉措。比如開展購買資格評估，先確認養(yǎng)老服務(wù)需求。樂成公司組建評估團隊，對意向客戶開展生活自理能力、居家環(huán)境、精神衛(wèi)生及社會關(guān)系等評估，了解客戶身份真實性、購房目的、服務(wù)需求等。評估結(jié)束后，出具評估報告，定制服務(wù)清單，建立客戶信息檔案，檔案還要交民政部門審核備案。

與此同時，每一名入住者在簽署《購房協(xié)議》前，需支付每月3000元的“基礎(chǔ)服務(wù)費”，用于為老年人提供膳食管理、健康管理及物業(yè)管理等基礎(chǔ)服務(wù)?！斑@筆費用，無論居室是否空置，都要收取。這樣也是杜絕購買者以各種理由將養(yǎng)老房挪作他用?！痹圏c項目企業(yè)負責人說。

以試點項目每平方米4萬元的售價計算，一戶79平方米的項目，全款為316萬元，50年所需繳納的服務(wù)費為180萬元，這相當于共需繳款496萬元，合每平方米6.3萬元左右，較周邊普通商品房已經(jīng)沒有明顯的價格優(yōu)勢。

此外，由于該項目完全按照養(yǎng)老建筑規(guī)范建造，用于養(yǎng)老照料、醫(yī)療康復、膳食管理的公共空間占項目總面積40%。由于公共活動空間占比較高，相對于普通住宅，這種養(yǎng)老用房得房率偏低，只有65%左右。無專業(yè)服務(wù)需求的年輕人購買，是很不劃算的。

李紅兵強調(diào)，該項目實施的全過程，政府都是可控的?！胺孔邮怯脕碜〉模B(yǎng)老服務(wù)設(shè)施是用來養(yǎng)老的。在政府可控的情況下，老年人有了新的選擇?！?/p>

《 人民日報 》（ 2018年01月03日 13 版）