多家開發(fā)商爭搶，一改1月土地市場冷清局面；1月份北京土地市場共成交16宗地塊，五天三宗宅地流拍

新京報(bào)訊 (記者張建 陳禹銘 段文平)2月2日，北京迎來了2月份的首次土地出讓。其中位于大興區(qū)一宗，門頭溝區(qū)兩宗。這三宗地塊一改一月份土地市場的冷淡，為多家房企積極爭奪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這三宗土地，單日吸金113.72億元。截至昨日，今年北京土地市場已經(jīng)成交516.82億元。2017年，北京土地成交額高達(dá)2796億元，刷新歷史紀(jì)錄。

房企拿地審慎 成交地塊起價(jià)低

首場出讓的大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)PGZ02-21地塊，銷售均價(jià)不超4.2萬元/平米(含全裝修費(fèi)用)，最高銷售單價(jià)不超過4.4萬元/平米(含全裝修費(fèi)用)，起拍價(jià)23億元。經(jīng)37輪角逐，被中海以32.75億元斬獲，溢價(jià)率42.4%。這一溢價(jià)率，遠(yuǎn)高于一月份11.55%的平均溢價(jià)率。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，龐各莊地塊起拍樓面價(jià)1.93萬元/平方米，周邊二手房掛牌均價(jià)3.01萬元/平方米，據(jù)諸葛找房分析師陳雷表示，這一地塊從盈利情況來看，盈利空間高于北京市前期拍賣的其他地塊。

此外還值得注意的是，電建地產(chǎn)參與了昨日剩余兩宗位于門頭溝永定鎮(zhèn)地區(qū)的土地出讓。據(jù)了解，電建地產(chǎn)在這一區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有電建瀧悅長安和電建金地華宸等項(xiàng)目，在區(qū)域內(nèi)有一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和市場認(rèn)可度。因此，對于電建地產(chǎn)的積極參與不少房企人士也表示在情理之中。具體來說，其中一宗地塊由金地+電建+山西建投+隆泰實(shí)業(yè)(北京)聯(lián)合體以34.5億元拿下，溢價(jià)率28.83%。而另一宗則由電建+隆泰實(shí)業(yè)(北京)聯(lián)合體以底價(jià)46.5億元收入囊中。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：“3宗地塊，冷熱不一。主要原因還在于土地起價(jià)高。2月2日成交的3宗土地，起價(jià)要明顯低于之前流標(biāo)土地，所以溢價(jià)率相對較高。具體來說，大興地塊雖然溢價(jià)率高，但土地價(jià)格與銷售限價(jià)依然有一定差距，而且從容積率看，地塊屬于相對優(yōu)質(zhì)的限價(jià)房地塊。其次，從整體土地成交情況看，房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性相比之前有所退燒。房企資金情況相對趨緊。”

一月份五天三宗宅地流拍

事實(shí)上，房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎在一月土地市場就已經(jīng)有所體現(xiàn)。據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，1月份北京土地市場共成交16宗地塊，成交額達(dá)到403.07億元，同比2017年1月上漲三倍有余，環(huán)比去年12月份大幅增長161%?？梢钥闯?，其土地供應(yīng)節(jié)奏在明顯加快。2018年將繼續(xù)是北京土地供應(yīng)大年，但是否是成交大年，是個(gè)未知數(shù)。尤其是一月份，五天內(nèi)連續(xù)三宗宅地流拍。

業(yè)內(nèi)人士表示，五天三宗宅地流拍。這在近幾年的北京土地市場十分罕見，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京宅地流拍2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗。

而更值得注意的是，據(jù)北京市規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示，去年流拍的兩宗宅地分別發(fā)生在11月和12月。

至于土地流拍原因，就地塊的本身屬性而言，總價(jià)高、配建多、還建與限價(jià)條件非常嚴(yán)格。

對于當(dāng)下融資渠道來說，2018年最明顯的收緊是信托資金，這使得房企拿地，特別是拿大的地塊難度越來越大。

“連續(xù)三個(gè)月流拍，而且是住宅用地，這種情況值得關(guān)注。”張大偉認(rèn)為，最主要的原因還是房地產(chǎn)調(diào)控下，土地屬性復(fù)雜，且地價(jià)房價(jià)全面限價(jià)，同時(shí)大量的共有產(chǎn)權(quán)地塊存在，這種情況下，全行業(yè)虧損已經(jīng)出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理任莉表示，開發(fā)商做共有產(chǎn)權(quán)房和限價(jià)房一直是賠錢的，之前全靠商品住宅的利潤補(bǔ)貼，現(xiàn)在政府限售價(jià)，商品房已經(jīng)沒有了多余利潤，所以流拍會是常態(tài)。她認(rèn)為，如果流拍繼續(xù)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該會有所調(diào)整，從市場需求的角度來說，應(yīng)該多補(bǔ)充些普通商品房的供應(yīng)，但是按照之前政府5年完成150萬套住房的土地供應(yīng)計(jì)劃，絕大部分還是帶有政策的商品房。