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三城多個(gè)新盤“日光”:背后是房?jī)r(jià)下調(diào)和過度營(yíng)銷

2018年04月26日 07:32 | 來源:北京青年報(bào)
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很難想象,在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,上周居然出現(xiàn)了多個(gè)“日光”盤,個(gè)別項(xiàng)目甚至還出現(xiàn)了冒雨搶房的現(xiàn)象。這些被“搶”的項(xiàng)目并不是去庫(kù)存的三、四線城市,而是貨真價(jià)實(shí)的北京、上海這樣的核心城市。其中既有上海單套千萬(wàn)元以上的豪宅,也有北京200萬(wàn)元起步的剛需盤,甚至還有環(huán)京大廠區(qū)域的住宅。據(jù)北京青年報(bào)記者調(diào)查,之所以發(fā)生“搶房”現(xiàn)象,最主要的原因還是開發(fā)商給出了“想不到”的價(jià)格,其中北京的特價(jià)房再次粉墨登場(chǎng)。

三城多個(gè)新盤“日光”

上周,北京、上海以及環(huán)京的樓市都出現(xiàn)了一個(gè)小高潮。

最高調(diào)的當(dāng)數(shù)上海,幾個(gè)高端樓盤在進(jìn)入4月份以后選擇開盤,動(dòng)輒單價(jià)8萬(wàn)元、總價(jià)1000萬(wàn)元以上的高端新盤首日便告清盤。價(jià)格昂貴的豪宅,居然像賣出了“剛需速度”,幾乎所有核心區(qū)域的高端樓盤均需要搖號(hào)“認(rèn)籌”,部分樓盤中簽難度不亞于“打新股”。

最具代表性的當(dāng)數(shù)上海大寧金茂府三期。該項(xiàng)目位于靜安大寧綠地板塊,是金茂在上海主打的一個(gè)高端住宅項(xiàng)目,上周末選擇開盤,共計(jì)推出382套房源,多為面積在112平方米-203平方米的三居、四居戶型。

據(jù)了解,項(xiàng)目的平均售價(jià)為9.38萬(wàn)元/平方米,開盤當(dāng)天,就有750余組購(gòu)房人前來,所推房源半天內(nèi)全部售罄。僅這一個(gè)項(xiàng)目,開發(fā)商回款就達(dá)58億元。

不僅如此,根據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》的報(bào)道,上海中糧前灘海景壹號(hào)在4月23日上午開盤,437套單價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米、面積90到130平方米、總價(jià)700萬(wàn)到1300萬(wàn)元的房子,總共引來3127組購(gòu)房人認(rèn)籌參與搖號(hào)(認(rèn)籌金100萬(wàn)元+資金證明285萬(wàn)元),將近8倍認(rèn)籌。

同樣“日光”的還有較早一些的信達(dá)泰禾·上海院子。該項(xiàng)目在4月17日搖號(hào)開盤,376套房源,認(rèn)籌611組購(gòu)房人,價(jià)格82827-128941元/平方米,開盤當(dāng)日就全部售罄。

不僅是上海,上周六正逢下雨天,但我愛我家的中介經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)在朋友圈里直播起了大廠住宅項(xiàng)目購(gòu)房者,深夜冒雨排隊(duì)搶房的“盛況”。

從4月20日晚間開始,中介經(jīng)紀(jì)人和項(xiàng)目銷售人員就將“大廠連夜排隊(duì)搶房”的消息在多個(gè)樓盤微信群里快速傳播。根據(jù)銷售人員在微信群里散布的消息和照片顯示,“大廠早安北京項(xiàng)目,從20日晚間開始了連夜排隊(duì),21日早上8點(diǎn)開盤推出300套房源,排隊(duì)人超過了600人?!?/p>

北青報(bào)記者以購(gòu)房人身份向發(fā)布消息的中介經(jīng)紀(jì)人了解到,21日早安北京項(xiàng)目有一棟樓開盤,因此從20日晚間就有不少人連夜冒雨排隊(duì)選房。該經(jīng)紀(jì)人稱,因?yàn)檫@次都是先收錢,按銷售排號(hào)的順序來選房,因此如果購(gòu)房人不來,銷售人員就會(huì)幫忙排隊(duì),各種渠道的銷售人員加上購(gòu)房人,所以現(xiàn)場(chǎng)一度人滿為患。

該經(jīng)紀(jì)人表示,早安北京項(xiàng)目雖然是大廠的住宅,但距離通州核心區(qū)僅隔著一條潮白河,未來交通改善將提升區(qū)域的價(jià)值。目前項(xiàng)目單價(jià)根據(jù)付款方式不同,在1.5萬(wàn)到2萬(wàn)元之間,全款購(gòu)房的有八五折的優(yōu)惠。即使沒有購(gòu)房資質(zhì),也可以購(gòu)買。從購(gòu)買之日起,開發(fā)商會(huì)協(xié)助找到專門繳稅的地方,一年3300元,三年9900元,順繳三年就可以網(wǎng)簽了。并且這三年間還可以協(xié)助購(gòu)房人免費(fèi)更名一次。

為何會(huì)引發(fā)排隊(duì)“搶房”,該經(jīng)紀(jì)人表示,除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)以外,該項(xiàng)目還是準(zhǔn)現(xiàn)房,今年年底交房,相比同區(qū)域的大廠華夏幸福項(xiàng)目提前交房?jī)赡?,因此受到了追捧?/p>

環(huán)京的熱情也似乎傳導(dǎo)到了北京,位于通州的K2十里春風(fēng)項(xiàng)目,在大廠“搶房”后的第二天,也就是上周末開盤。與大廠早安北京類似,與項(xiàng)目合作的我愛我家經(jīng)紀(jì)人早早就開始在微信、微博等渠道開始了現(xiàn)場(chǎng)直播?,F(xiàn)場(chǎng)視頻顯示,售樓處內(nèi)外站滿了購(gòu)房人,售樓處采取了限流措施,叫到號(hào)的購(gòu)房人才可以憑號(hào)進(jìn)入售樓處參與選房。北青報(bào)記者隨后詢問了發(fā)消息的中介經(jīng)紀(jì)人,得到的回復(fù)是,項(xiàng)目開盤30分鐘就售罄了,不過,可能有部分購(gòu)房人不具備買房資質(zhì),有清退的可能,如果有興趣,會(huì)幫助登記撿漏兒。

都是在上周末,北京、上海、廊坊大廠三個(gè)城市,多個(gè)項(xiàng)目都出現(xiàn)了“搶房”。

特價(jià)房粉墨登場(chǎng)

對(duì)于“日光”的原因,根據(jù)北青報(bào)記者的調(diào)查,其實(shí)最主要的一點(diǎn)就是價(jià)格降了。

以上海為例,大寧金茂府的熱銷,主要由于項(xiàng)目處于稀缺性土地供應(yīng)的內(nèi)中環(huán)板塊,9.38萬(wàn)元/平方米的價(jià)格較市場(chǎng)預(yù)期要低,所以較受歡迎。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,大寧金茂府項(xiàng)目是區(qū)域里面的標(biāo)桿,曾經(jīng)市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目的預(yù)測(cè)是會(huì)以10萬(wàn)+的姿態(tài)出現(xiàn),最后9.4萬(wàn)元左右的均價(jià)是低于市場(chǎng)預(yù)期的。

大廠和通州的項(xiàng)目熱銷最主要的原因也是價(jià)格讓步。大廠早安北京的折后價(jià)最低為1.5萬(wàn)元/平方米,準(zhǔn)現(xiàn)房甚至低于同區(qū)域期房1.7萬(wàn)元的價(jià)格,刷新了區(qū)域新低,而通州的K2十里春風(fēng)也類似。

作為開發(fā)企業(yè),石榴集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人在接受北青報(bào)記者采訪時(shí)表示,項(xiàng)目周末的開盤主要是做了一場(chǎng)團(tuán)購(gòu)活動(dòng),參與團(tuán)購(gòu)的可以立減50萬(wàn)元,交2萬(wàn)元入會(huì)的可以享受優(yōu)先選房和每日減去2000元的優(yōu)惠;項(xiàng)目目前只拿出7號(hào)樓做了特定的優(yōu)惠,一系列的折扣相加,折后價(jià)格約在2.6萬(wàn)元/平方米,主打80平方米的通透兩居室和91平方米的通透三居室。

2.6萬(wàn)元的折扣價(jià)格相比項(xiàng)目在去年底宣傳的3.7萬(wàn)元/平方米有了大幅的優(yōu)惠。該負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者,這個(gè)特價(jià)房?jī)?yōu)惠只針對(duì)7號(hào)樓,以后也很難再有了,所以吸引了不少購(gòu)房人。至于優(yōu)惠特價(jià)的原因,主要是因?yàn)?號(hào)樓緊鄰回遷房,是個(gè)銷售特例。

對(duì)此,市場(chǎng)人士認(rèn)為,開發(fā)商一直在預(yù)售證價(jià)格上和市場(chǎng)博弈,由于很多預(yù)售證價(jià)格達(dá)不到預(yù)期,開發(fā)商銷售動(dòng)力不足。但經(jīng)過一段時(shí)間,開發(fā)商一些中高端項(xiàng)目的長(zhǎng)久積壓,不僅占據(jù)了現(xiàn)金流,還增加了開發(fā)商的資金成本。于是,大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期有所改變,開發(fā)商在姿態(tài)上放低了,特價(jià)房開始出現(xiàn)。

不僅是通州的十里春風(fēng),位于平谷的首城匯景墅也推出了一批特價(jià)房源。北青報(bào)記者在項(xiàng)目售樓處了解到,新推出的特價(jià)房源主要是三聯(lián)排別墅,單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米,總價(jià)為880萬(wàn)元起。三聯(lián)排別墅中的兩個(gè)邊戶型面積最大,價(jià)格最高;中間戶型總價(jià)最低。這部分特價(jià)房源全部是樓上3層、樓下1層的設(shè)計(jì),客廳、餐廳還有額外挑高,挑高高度超過6米,都是贈(zèng)送部分,可以額外隔出新的空間。項(xiàng)目銷售人員表示,該項(xiàng)目之前的價(jià)格大概在3.5萬(wàn)元/平方米,單套價(jià)格超過千萬(wàn)元,這次優(yōu)惠力度特別大,880萬(wàn)元起。

對(duì)于特價(jià)房的登場(chǎng),58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受北青報(bào)記者采訪時(shí)表示, 特價(jià)房往往是房企用來撬動(dòng)市場(chǎng)的手段之一,通過特價(jià)的方式一方面可以試探市場(chǎng)價(jià)格線;另一方面可以加速項(xiàng)目資金回流,保證企業(yè)的正常運(yùn)作。一般來說,特價(jià)房會(huì)出現(xiàn)在價(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期有一定偏差的項(xiàng)目中,隨著2018年樓市調(diào)控不放松基調(diào)不斷明晰,特價(jià)房的現(xiàn)象或?qū)⒃絹碓蕉喑霈F(xiàn)。

由此看來,除去市場(chǎng)供應(yīng)與項(xiàng)目本身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)以外,開發(fā)商與市場(chǎng)博弈后的“理性”定價(jià),也是目前樓市回調(diào)的主要推手之一。

“搶房”不是反彈 因過度營(yíng)銷促成

雖然特價(jià)房等優(yōu)惠房源出現(xiàn),但三城多個(gè)樓盤的“日光”甚至“搶房”,在調(diào)控背景下仍顯得很不正常。對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為價(jià)格下降確實(shí)對(duì)銷售起到了促進(jìn)作用,但同時(shí)也有個(gè)別項(xiàng)目自身炒作和中介等代理銷售人員過度營(yíng)銷的作用。

像早安北京項(xiàng)目所處的大廠,依舊是限購(gòu)城市,在去年環(huán)京地區(qū)樓市實(shí)施調(diào)控政策后,“北三縣”樓市均開始降溫。連夜排隊(duì)搶房,甚至扮演排隊(duì)者的不乏中介員工和樓盤銷售代理的身影。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,就目前市場(chǎng)情況看,“北三縣”的樓市依然處于冰點(diǎn),網(wǎng)上所傳“連夜排隊(duì)搶房一事”,更多的是開發(fā)商的一種營(yíng)銷手段。張大偉表示,這肯定有所夸張,盡管價(jià)格確實(shí)有所下調(diào)、的確有些人想買房,但是銷售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)該沒有網(wǎng)傳的那樣火爆。從現(xiàn)場(chǎng)人員構(gòu)成看,很大一部分是當(dāng)?shù)劁N售人員或者中介人員。因?yàn)閺哪壳暗氖袌?chǎng)看,不具備在目前價(jià)格和市場(chǎng)環(huán)境下出現(xiàn)如此踴躍購(gòu)房人群的可能性。

同樣,在通州“日光”盤中,也存在中介和代理商的人為炒作。石榴集團(tuán)負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者,特價(jià)房和團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠確實(shí)吸引了不少購(gòu)房人,但談不上搶房,算是正常的銷售。包括我愛我家等中介經(jīng)紀(jì)人和代理公司的銷售人員在微信、微博等渠道的傳播,大多是炒作。“過于忽悠了,其實(shí)市場(chǎng)是很冷靜的?!痹撠?fù)責(zé)人表示,因?yàn)橛刑岢?,不少渠道代理的銷售人員會(huì)刻意夸大熱銷。

北青報(bào)記者了解到,在市場(chǎng)冰封期,為了尋找買房人,不少樓盤與中介公司達(dá)成了合作意向,每售出一套房源可以給出3-5個(gè)點(diǎn)的提成,因此一些合作經(jīng)紀(jì)人會(huì)刻意制造火熱的銷售場(chǎng)景。

土地頻頻流拍 回調(diào)信號(hào)確立

很明顯,降價(jià)和人造的“日光”現(xiàn)象,不能代表市場(chǎng)的回暖反轉(zhuǎn)。

對(duì)此張波認(rèn)為, 首先可以確定的是,近期部分城市的新盤熱銷和當(dāng)?shù)厣唐贩肯迌r(jià)有著直接關(guān)系,并且從實(shí)際情況來看,熱銷新盤和周邊二手房的價(jià)差都較為明顯;其次從近期降準(zhǔn)來看,目的是置換中期借貸便利,降低商業(yè)銀行的資金成本,對(duì)于樓市的刺激極為有限;最后,數(shù)據(jù)表現(xiàn)上“回暖”更多體現(xiàn)在限價(jià)商品房,而從實(shí)際的存量房交易來看還處于低點(diǎn),因此目前來說樓市回暖還為時(shí)過早。

除了特價(jià)房以外,在土地獲取上,開發(fā)商也不再“有錢任性”。就在本周二,北京市新增供應(yīng)了兩塊住宅用地,結(jié)果卻雙雙遭遇流標(biāo)。這兩塊土地分別是門頭溝區(qū)與房山區(qū)的住宅用地,總起拍價(jià)為42.5億元,總出讓面積為13.87萬(wàn)平方米。

市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示,算上這兩宗新流拍的土地,今年年內(nèi)北京市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了六宗流拍土地,要知道從2012年開始,北京總共只有37宗土地流拍,年均只有五宗,2018年很可能成為最近七年里流拍土地最多的年份。土地流拍的背后隱藏著市場(chǎng)下行的趨勢(shì)也將更加嚴(yán)重。

事實(shí)上,今年一季度,北京樓市無(wú)論是供應(yīng)、成交均處于凍結(jié)狀態(tài)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,3月份,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.6%,降幅比前一月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn);二手房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)下降,降幅為0.1%。包括北京在內(nèi)的七個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格跌回一年前。

張波表示,成交萎靡,土地市場(chǎng)的縮手縮腳都是房企資金鏈緊張的表現(xiàn)。這種情況自去年就存在了,從今年的情況來看表現(xiàn)則更甚。在堅(jiān)持去杠桿、守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線的宏觀背景下,不僅國(guó)內(nèi)融資渠道持續(xù)收緊,我國(guó)還強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)行業(yè)借用外債的管理??梢灶A(yù)見,2018年多重調(diào)控舉措之下,房地產(chǎn)整體的融資成本難言降低,不少龍頭房企在年初已經(jīng)明確采取加速周轉(zhuǎn)的方式,來應(yīng)對(duì)資金成本高企的現(xiàn)狀。

新推盤項(xiàng)目連續(xù)的低姿態(tài),也確定了新盤回調(diào)的信號(hào)。張波認(rèn)為,房地產(chǎn)整體的融資困難導(dǎo)致了不少房企需要盡快回籠資金。特價(jià)房、一二手房的價(jià)格倒掛這些趨勢(shì)將更加明顯。

文/本報(bào)記者 李桁

編輯:周佳佳

關(guān)鍵詞:三城 新盤“日光”

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