11月26日,北京市一次性出讓13宗地塊。最終,除一宗流拍以外,其余12宗地塊均成功出讓,創(chuàng)下單日成交地塊數(shù)量新紀錄,一日內(nèi)獲得土地出讓金合計316.46億元。

時值年末,一二線城市土地市場普遍進入密集供應(yīng)及成交時段。雖然多個城市的地塊單價或總價在近期被刷新,但業(yè)內(nèi)人士指出,在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控背景下,開發(fā)商資金面整體面臨不小的壓力,對土地市場的投資態(tài)度也回歸理性。

北京12地塊一日攬金316億

北京市當(dāng)日推出的13宗地塊分別位于順義、大興、昌平等8個城區(qū),包含1宗商辦用地和12宗住宅用地?？偝鲎屆娣e為79.40萬平方米,總起價295.19億元。

當(dāng)日土地拍賣會上,這些地塊共吸引了綠城、富力、中交、中鐵置業(yè)等近50家企業(yè)參與競拍,其中幾家企業(yè)參與了多宗地塊的競價。最終,兩宗最大的地塊分別被中鐵置業(yè)和中鐵諾德獲得。

順利出讓的12宗地塊中,唯一的1宗商業(yè)用地位于昌平沙河;2宗為共有產(chǎn)權(quán)住房用地;剩余的9宗商品住宅用地均為“限競房”地塊。

此次土拍中,北京市規(guī)土委對保證金的繳納方式進行了創(chuàng)新,采用共享保證金的方式。在以往的土拍活動中,一般情況下參與一宗土地的拍賣就要交一次保證金。而在此次土拍中,競買人只要交納規(guī)定金額的共用保證金即可參與組內(nèi)所有地塊競拍活動。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示,北京規(guī)土委在年末集中推地,并特別實施了“共有保證金”的出讓新規(guī),一方面是為了加快供地計劃的完成,另一方面是為了減少土地流拍流標,穩(wěn)定市場預(yù)期。

據(jù)悉,今年北京計劃供應(yīng)住宅用地1000公頃,其中商品住宅650公頃(含單列共有產(chǎn)權(quán)住房用地200公頃),截至目前實際供應(yīng)的商品住宅用地僅224.69公頃,供地計劃完成率為35%。

與此同時,北京年內(nèi)已有11宗地塊流拍。在調(diào)控背景下,房企背負著庫存去化壓力,同時面臨融資難度加大、財務(wù)成本提升的難題,資金流入的兩條通路均被堵塞,因此,房企再投資拿地的意愿降至谷底。

郭毅認為,北京規(guī)土委及時對供地策略做出調(diào)整,拿出地段條件優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊,同時適當(dāng)減少地塊配建,地塊開發(fā)難度減小,市場前景樂觀,房企的積極性得以調(diào)動。

一二線城市年末土地供應(yīng)井噴

不僅僅是北京,一二線城市年末土地供應(yīng)井噴。其中,一線城市11月供應(yīng)土地合計高達90宗,刷新了最近幾年歷史紀錄。而二線城市供應(yīng)量也有所上漲,11月合計供應(yīng)土地達到1400宗,也有望創(chuàng)下年內(nèi)最高紀錄。

26日,幾乎和北京土地拍賣同時,上海奉賢南橋新城兩宗宅地成功出讓,總成交價25.42億元。同一日,浙江杭州拱墅區(qū)出讓三宗地塊,總面積為10.62萬平方米,最終成交總價為52.32億元。

23日,南京發(fā)布今年第五批土地出讓預(yù)公告,包含7宗土地總出讓面積47.6萬平方米。11月9日,南京第四批預(yù)公告信息顯示,其曾經(jīng)一次推出5宗土地,總出讓面積17.3萬平方米。

不僅如此,11月份以來,成都、武漢、廣州等城市也陸續(xù)有地塊密集推出或成功出讓。而且,自今年四季度開始,受一二線土地供應(yīng)增加影響,高單價地塊完全被一線城市包攬。

中國指數(shù)研究院近日數(shù)據(jù)顯示,今年10月份,成交單價前10名的地塊中,上海和北京兩個城市各自有5宗地塊上榜。當(dāng)月成交單價最高的地塊來自上海普陀區(qū),成交樓板價高達52040元/平方米,環(huán)比增加19%,是上海今年樓面價格最高的地塊。

綜合今年以來的土地市場,各類城市分化現(xiàn)象持續(xù),盡管一二線城市低溢價率、流拍現(xiàn)象也在持續(xù)。不過,由于供應(yīng)量增加,整體土地出讓金仍然居于高位。

“從城市排行榜來看,一二線城市仍是房企的拿地重點?！敝兄冈合嚓P(guān)負責(zé)人指出,今年1-10月,杭州以2315億元的成交總價居于全國土地成交金額榜單首位,同比增長22%;上海和北京分別以1533億元和1094億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。

房企土地投資回歸理性

上述中指院人士認為,限地價、限房價、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等將逐漸成為熱點城市推地的重要要求。對于企業(yè)來說,這些限制條件對項目盈利和周轉(zhuǎn)帶來一定壓力,且對企業(yè)資金實力提出了更高的要求。

這種現(xiàn)象在北京當(dāng)日的土地拍賣會上也可見一斑。郭毅指出,雖然北京一日內(nèi)有12宗地塊順利出讓,但從拿地房企來看,出現(xiàn)了明顯的分化局面。“全國前十大房企中,融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴;華潤以聯(lián)合體方式參與白盆窯地塊;萬科參與北七家地塊最終顆粒無收”。

“北京樓市供給將持續(xù)處于飽和狀態(tài),如果調(diào)控政策未顯寬松,微觀市場面的去化壓力將長期存在。”郭毅認為,房地產(chǎn)市場開發(fā)投資受到市場和政策上雙重抑制,導(dǎo)致了土地成交冷清。房企對土地市場的投資態(tài)度正在逐步回歸理性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為,從當(dāng)日的土地溢價率來看,土地市場價格依然處于平穩(wěn)區(qū)間。“12宗低地塊平均溢價率在20%左右,與2018年平均土地溢價率12.8%相比稍有上行。主要原因是這些住宅土地屬性相對較好,以純住宅地塊為主”。

張大偉進一步指出,資金成本的優(yōu)勢將是土地市場最大的優(yōu)勢。在他看來,目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力明顯比前兩年更加緊張,而且調(diào)控政策繼續(xù)從嚴將是大趨勢,這種局面下,具備資金實力的企業(yè)才能在土地市場獲得競爭優(yōu)勢。