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一套降價(jià)近千萬(wàn),北京豪宅大甩賣?交首付前要知道這些真相
北京的豪宅市場(chǎng)從來(lái)不缺熱度,有高企的樓面價(jià)和相對(duì)“廉價(jià)”的入市價(jià)格博得眼球,也有“質(zhì)量門”引發(fā)的一系列維權(quán)事件,2018年第四季度的豪宅集中入市更令人驚呼“政策松動(dòng)”。
近期,有“10萬(wàn)+豪宅項(xiàng)目”(即均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米)傳來(lái)降價(jià)千萬(wàn)的消息,再次牽動(dòng)著市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。
降價(jià)近千萬(wàn):
想要完成銷售任務(wù),總得有些吸引眼球的手段
2月15日,泰禾西府大院銷售人員向鎂刻地產(chǎn)(微信號(hào):Real-estate-Circle)記者推銷:“我們172平方米和197平方米的兩種戶型,之前單價(jià)是14萬(wàn)元/平方米,現(xiàn)在一口價(jià)11.8萬(wàn)元/平方米?!?/p>
記者測(cè)算,單套降價(jià)約400萬(wàn)元。
“另外,我們對(duì)付款方式有優(yōu)惠,如果您1月之內(nèi)付清總房款的40%,可以享受98折,多付多優(yōu)惠。”
不過(guò),記者注意到,就在3個(gè)月前該項(xiàng)目剛開盤時(shí),這里的政策還是最低付50%總房款。
“集團(tuán)3月份有回款任務(wù),所以現(xiàn)在有較大幅度的優(yōu)惠”,該銷售人員表示。
當(dāng)記者詢問是否有更大的優(yōu)惠幅度時(shí),該銷售為記者推薦了另一個(gè)豪宅項(xiàng)目——金府大院,稱該樓盤的價(jià)格更“合適”一些。
記者隨即聯(lián)系了金府大院的銷售人員。
一位銷售員介紹:“300平方米以上疊拼產(chǎn)品有幾套特價(jià)房,原價(jià)2500萬(wàn)元,現(xiàn)在1600萬(wàn)元,不過(guò)僅有幾套?!?/p>
該銷售人員繼續(xù)說(shuō)到:“和您明說(shuō)吧,這只不過(guò)是一個(gè)噱頭,集團(tuán)在北京有80億元的銷售任務(wù),我們想讓更多中介幫我們賣房子,總得有點(diǎn)吸引眼球的手段吧,宣傳讓利這么多,其實(shí)沒有幾套房源的。”
除了“特惠房”,金府大院的其他戶型也有不同程度優(yōu)惠。我們150平方米以上平層產(chǎn)品有30萬(wàn)元首付款抵40萬(wàn)元的優(yōu)惠活動(dòng),基本和年前一樣,銷售情況一直還不錯(cuò)?!痹撲N售人員說(shuō)。
據(jù)“地產(chǎn)營(yíng)銷人”數(shù)據(jù)顯示,2018年12月金府大院銷售43套,均價(jià)8.1萬(wàn)元/平方米,總金額5.42億元;今年1月銷售共銷售6套房源,均價(jià)在8.3萬(wàn)元/平方米,金額7400萬(wàn)元。
2015年11月2日,華僑城與招商、華潤(rùn)組成聯(lián)合體,以總價(jià)83.4億元競(jìng)得金府大院地塊,成為當(dāng)時(shí)北京總價(jià)第三高的土地。2016年9月,招商地產(chǎn)與華潤(rùn)退出。2017年8月初,華僑城掛牌轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目49%股權(quán),泰禾以底價(jià)7.34億元購(gòu)得。目前,泰禾持有該項(xiàng)目75%股權(quán)。
而上文提及的西府大院,則是泰禾旗下的另一個(gè)高端產(chǎn)品。泰禾于2014年以49.58億元獲得豐臺(tái)區(qū)舊改地塊,開發(fā)成西府大院,當(dāng)時(shí)拿地的樓面均價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米,如果扣除地塊內(nèi)配建的保障房和商業(yè)項(xiàng)目,樓面價(jià)則高達(dá)8萬(wàn)元/平方米。
西府大院實(shí)景圖
記者還注意到,除了市場(chǎng)上有降價(jià)傳聞外,一則金府大院邀請(qǐng)全民經(jīng)紀(jì)人的消息亦在網(wǎng)絡(luò)流行來(lái)開,承諾“外聯(lián)傭金1%。”
對(duì)于此類現(xiàn)象,鎂刻地產(chǎn)(微信號(hào):Real-estate-Circle)記者立即聯(lián)系了泰禾集團(tuán),集團(tuán)品牌部稱未收到任何降價(jià)通知,至于是否是促銷活動(dòng),需要和區(qū)域銷售部門了解情況,核實(shí)信息后第一時(shí)間答復(fù)。
2月17日,泰禾集團(tuán)相關(guān)工作人員給鎂刻地產(chǎn)(微信號(hào):Real-estate-Circle)記者發(fā)來(lái)回復(fù)文稿稱:在“壹號(hào)搶收計(jì)劃”的帶領(lǐng)下,泰禾北京共有四個(gè)高端項(xiàng)目(北京泰禾·金尊府、北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院及泰禾·北京院子二期)參加“搶收”,僅在2月16、17日周末兩天就銷售15億元,迎來(lái)了春節(jié)后首周的開門紅。
回復(fù)文稿還稱,此次北京泰禾率先啟動(dòng)的“壹號(hào)搶收計(jì)劃”對(duì)今年的北京樓市有標(biāo)桿意義,在穩(wěn)樓市的調(diào)控基調(diào)下,房企之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更為激烈,誰(shuí)能在第一季度打好第一槍,誰(shuí)就在今年的市場(chǎng)上更有主動(dòng)權(quán)。
不過(guò),泰禾方面并未提及降價(jià),只是說(shuō)到此前一段時(shí)間的促銷活動(dòng)。
中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅表示,北京的豪宅項(xiàng)目拿的是高價(jià)地,做的是高價(jià)房,當(dāng)限價(jià)倒逼成本時(shí),降價(jià)減配就成了一種必然。所以,去年樓市有一個(gè)關(guān)鍵詞叫“焦慮”,在品質(zhì)、成本、房?jī)r(jià)之間糾結(jié),并由此而焦慮。
豪宅市場(chǎng)終究是小眾市場(chǎng),價(jià)格下跌是非典型現(xiàn)象
記者注意到,去年下半年,北京的豪宅市場(chǎng)風(fēng)生水起,多個(gè)“10萬(wàn)+項(xiàng)目”(均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米)集中入市。尤其在10月份,僅14日、21日,就分別有兩批、5個(gè)商品房項(xiàng)目取得預(yù)售許可證,均為高端產(chǎn)品。其中,西府大院銷售均價(jià)為11.2萬(wàn)元,昆侖域11.3萬(wàn)元,璽萌壹號(hào)院9.9萬(wàn)元,金茂府9.5萬(wàn)元。5個(gè)取證項(xiàng)目中,“10萬(wàn)+”級(jí)別的樓盤就有4個(gè)。
而最近的豪宅降價(jià)傳聞是否波及整個(gè)市場(chǎng)?
對(duì)于競(jìng)品的降價(jià)傳聞,昆侖域銷售人員似乎并不愿意提及:
沒有聽說(shuō)哪個(gè)樓盤降價(jià)。
我們二月份預(yù)售證到期,然后就要取現(xiàn)房證,多少會(huì)漲一些。就像去年我們的高層產(chǎn)品,最開始賣9.5萬(wàn)元/平方米,期(房)轉(zhuǎn)現(xiàn)(房)后漲到10萬(wàn)元/平方米。
其實(shí)我們跟金府大院沒什么可比性,最主要就是位置不一樣,北京的二環(huán)(昆侖域的位置)和三環(huán)(金府大院的位置)差別還是挺大的。
不過(guò),去年12月,昆侖域的銷售人員還向記者打聽過(guò)中國(guó)璽、金府大院等豪宅項(xiàng)目的價(jià)格和銷售情況。
雖然入市豪宅不少,但從市場(chǎng)表現(xiàn)看,2018年大量成交的“10萬(wàn)+頂豪項(xiàng)目”,多數(shù)是有年頭的老項(xiàng)目。而且,最近三年,豪宅成交量和成交額呈下行趨勢(shì)。
2016~2018年,北京均價(jià)10萬(wàn)元以上的豪宅成交套數(shù)分別是463套、344套和259套,成交金額則分別是156.4億、85.7億和84.9億元。
此外,還有更多新增產(chǎn)品來(lái)分食市場(chǎng)。2018年12月,北京市商品房新增供應(yīng)19495套,環(huán)比上漲167%。同時(shí),年末至今,前文所述的一批新項(xiàng)目開始逐漸分羹北京的豪宅市場(chǎng)。
據(jù)“地產(chǎn)營(yíng)銷人”數(shù)據(jù)顯示:
2018年12月,昆侖域成交22套,均價(jià)9.7萬(wàn)元/平方米,金額3.5億元;金茂府成交9套,均價(jià)9.8萬(wàn)元/平方米,金額1.9億元。
而今年1月,開盤一個(gè)月的壹亮馬成交了6套,均價(jià)9.8萬(wàn)元/平方米,金額超1億元,去化率超過(guò)85%;昆侖域成交57套,均價(jià)10.5萬(wàn)元/平方米,金額11.11億元;金茂府成交17套,均價(jià)10.3萬(wàn)元/平方米,金額4.6億元。
事實(shí)上,從去年底到今年初,北京的豪宅價(jià)格一直堅(jiān)挺,甚至有小幅上調(diào)之勢(shì)。但隨著2019年首月的市場(chǎng)驟然降溫,以及北京更多項(xiàng)目即將入市,高端產(chǎn)品開發(fā)商突感“壓力山大”。
據(jù)麗茲行數(shù)據(jù),當(dāng)前全北京新房可售住宅樓盤數(shù)量共計(jì)469個(gè),其中豪宅有70個(gè)(公寓21個(gè)盤,別墅49個(gè)盤);全市庫(kù)存量在5.05萬(wàn)套,豪宅在5400套左右,占比約10%。
在朱曉紅看來(lái),價(jià)格下跌,并非豪宅本身出了問題,而是大勢(shì)所趨?!翱傮w來(lái)說(shuō),豪宅市場(chǎng)永遠(yuǎn)是小眾市場(chǎng)。豪宅的價(jià)值是由完整體系價(jià)值構(gòu)成的,價(jià)值鏈上任何一個(gè)環(huán)節(jié)做不到位,都會(huì)出問題。在建筑不變的前提下,小環(huán)境、大環(huán)境優(yōu)化則加分,劣化則減分?!?/p>
編輯:張力洋
關(guān)鍵詞:豪宅 北京 銷售 大院
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