上海下調(diào)部分涉房產(chǎn)交易稅費(fèi)？稅務(wù)部門：確有此事，但早就開始了

最近，網(wǎng)傳上海下調(diào)部分涉房產(chǎn)交易稅費(fèi)。第一財(cái)經(jīng)記者就此向上海稅務(wù)部門求證，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，確實(shí)有這回事，但涉及下調(diào)的不只是房產(chǎn)，而是包括“六稅兩費(fèi)”減免。

這里所指的“六稅兩費(fèi)”包括資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

這位負(fù)責(zé)人表示，這項(xiàng)政策是為了貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，進(jìn)一步支持小微企業(yè)發(fā)展而實(shí)施的小微企業(yè)普惠性稅收減免政策。政策生效時(shí)間從1月1日就開始了，并非網(wǎng)傳的從3月7日開始。

為了回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，“上海稅務(wù)”公眾號(hào)還在3月7日發(fā)布《關(guān)于本市地方稅費(fèi)減稅降費(fèi)政策有關(guān)問題的解答》對(duì)此進(jìn)行解釋。

是為了落實(shí)小微企業(yè)普惠性稅收減免政策

這則網(wǎng)傳消息稱，個(gè)人出售房屋增值稅附加由11%下調(diào)為6%，增值稅及附加一共為5.3%，以繳稅時(shí)間為準(zhǔn)。個(gè)人非居住用房網(wǎng)簽合同日期在2019年1月1日之后的，印花稅減半由萬分之5，調(diào)整為萬分之2.5。下調(diào)時(shí)間自2019年3月7日起。

這位負(fù)責(zé)人解釋說，此消息關(guān)于房屋增值稅附加和印花稅的減免數(shù)據(jù)都是正確的，但下調(diào)時(shí)間自3月7日起是個(gè)誤會(huì)。這是因?yàn)?月7日只是稅務(wù)部門的網(wǎng)絡(luò)申報(bào)系統(tǒng)試運(yùn)營(yíng)時(shí)間，3月8日則是正式上線時(shí)間，而申報(bào)生效時(shí)間從今年1月1日起就可以執(zhí)行。

1月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定推出一批小微企業(yè)普惠性稅收減免措施，這是今年實(shí)施減稅降費(fèi)、降低企業(yè)負(fù)擔(dān)的重要政策內(nèi)容。1月17日，財(cái)政部、稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕13號(hào))，除明確對(duì)小微企業(yè)實(shí)施增值稅和企業(yè)所得稅的減免政策外，還允許省級(jí)政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況以及宏觀調(diào)控需要，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征部分地方稅費(fèi)。

為認(rèn)真做好貫徹落實(shí)，用足用好減負(fù)政策措施，2月19日，上海發(fā)布《上海市人民政府關(guān)于對(duì)本市增值稅小規(guī)模納稅人減征部分地方稅費(fèi)的通知》，從2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人一律按50%的幅度減免資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

對(duì)于上述政策的適用主體，上述稅務(wù)部門負(fù)責(zé)人表示，“個(gè)人符合增值稅小規(guī)模納稅人征稅條件的，可以適用減征相關(guān)地方稅費(fèi)政策?！?/p>

到底可以省多少錢

而納稅人應(yīng)如何享受這些減稅優(yōu)惠，該辦理哪些手續(xù)？

該負(fù)責(zé)人也表示，無論是企業(yè)還是個(gè)人，納稅人都可以實(shí)行自行申報(bào)享受方式，不需額外提交申請(qǐng)資料。納稅人只要在申報(bào)表中勾選相關(guān)選項(xiàng)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)計(jì)算減征稅額。更重要的是，納稅人之前按新的規(guī)定屬于多繳的稅款，均可以辦理退稅。

增值稅附加稅是基于增值稅而產(chǎn)生，主要包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。此前，小規(guī)模納稅人的增值稅由3部分組成：7%(城建稅)+3%(教育費(fèi)附加)+1% (地方教育費(fèi)附加，已由原先的2%減至1%)=11%。

按照“六稅兩費(fèi)”的減免政策，小規(guī)模納稅人增值稅附加將調(diào)整為7%/2+3%/2+1%=6%。而增值稅及附加則為5%+6%*3=5.3%。

記者粗略計(jì)算了一下，假設(shè)在上海需出售一套報(bào)價(jià)500萬的二手房，若不滿兩年，附加稅率未下調(diào)之前，售房需繳納增值稅及附加稅大約27.75萬(500*5.55%)；稅率下調(diào)之后，需繳納的增值稅及附加稅變?yōu)?6.5萬(500*5.3%)，少付款1.25萬。

“減稅是一個(gè)大的趨勢(shì)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域更加突出。” 上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司金融業(yè)務(wù)總監(jiān)邵明浩對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“隨著房地產(chǎn)改革的進(jìn)一步推進(jìn)，更多會(huì)去強(qiáng)調(diào)保有環(huán)節(jié)的稅，即一方面要降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，一方面也會(huì)逐漸增加保有環(huán)節(jié)的稅?！?/p>

邵明浩還認(rèn)為，從5.55%減至5.3%，實(shí)際上從額度上來看是比較低的，但會(huì)產(chǎn)生一定的心理作用。目前市場(chǎng)預(yù)期并不是特別強(qiáng)烈，主要在于其他政策是否有變動(dòng)；比方說，3月底對(duì)社保要求即將到期，其如果沒有持續(xù)性，就會(huì)釋放一部分的購(gòu)房需求。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“此類政策調(diào)整，從金額上看是不大的，但是從市場(chǎng)效應(yīng)上看，往往會(huì)被認(rèn)為是稅費(fèi)減免和優(yōu)惠的信號(hào)，對(duì)于房屋買賣是有刺激意義的。按照類似的稅率來計(jì)算，大體上一套100萬的房子，交易的時(shí)候可以節(jié)約大概5000元或略低的稅費(fèi)成本?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，除了購(gòu)房者或房東最關(guān)心的增值稅、契稅和個(gè)稅外，其他主要是購(gòu)房貸款利息抵扣和租房租金抵扣的內(nèi)容。不過目前此類稅費(fèi)的政策調(diào)整還是停留在探索階段，真正去操作抵扣的，估計(jì)還是需要政策引導(dǎo)。