最嚴(yán)調(diào)控下 北京樓市回歸

3·17樓市調(diào)控兩周年，新房成交觸底回升，二手房?jī)r(jià)累計(jì)跌超10%；土地低溢價(jià)成常態(tài)

兩年前的3月17日，北京出臺(tái)史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策，被稱為 “3·17新政”，認(rèn)房又認(rèn)貸、二套房首付比例提至60%等規(guī)定劍指投資投機(jī)性炒房。此后半個(gè)月內(nèi)，“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”又相繼出爐。

自“3·17新政”以來(lái)，北京新房市場(chǎng)經(jīng)歷了2017年的腰斬，2018年在低谷中爬升；截至目前，北京二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅也已超10%；北京土地市場(chǎng)低溢價(jià)成為常態(tài)。2019年，“房住不炒”的整體定位不變，因城施策、分類指導(dǎo)成為調(diào)控的主題思路，“穩(wěn)”仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。

新房成交量回落后企穩(wěn)

北京“3·17新政”即將滿兩周年，北京新房市場(chǎng)成交量在經(jīng)歷了2017年觸底后，于2018年保持穩(wěn)定的同時(shí)略有抬升。在價(jià)格方面，受限房?jī)r(jià)項(xiàng)目以及共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目集中入市的影響，北京新房?jī)r(jià)格得到有效抑制，在重重調(diào)控疊加、供過(guò)于求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及“房住不炒”的政策定位下，購(gòu)房者預(yù)期市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2019年，北京新房市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定的大趨勢(shì)，但成交量或?qū)⒂行》嵘?/p>

2018年供應(yīng)量幾近翻番

2017年3月17日，北京市住建委等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，居民家庭名下在本市已擁有一套住房，以及在本市無(wú)住房但有房貸記錄的，二套房首付比例上調(diào)為60%以上，且住房貸款的最長(zhǎng)期限縮短為25年。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時(shí)，提高首付比例，這被稱為北京史上最嚴(yán)樓市調(diào)控，此后，北京又出臺(tái)了一系列樓市政策，諸如非京籍納稅從5年改成連續(xù)60個(gè)月、離婚一年內(nèi)房貸按二套房執(zhí)行等等，疊加之前的限購(gòu)政策，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。

新政推行一周年時(shí)，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品房住宅(不包括共有產(chǎn)權(quán)住房)簽約23388套，同比下降48.7%，刷新歷史最低紀(jì)錄。

2018年以來(lái)，北京新房市場(chǎng)延續(xù)2017年的整體趨勢(shì)，但是在底部中略所回升。北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅(不包括共有產(chǎn)權(quán)住房)成交23836套，同比上升11.56%。新增供應(yīng)44809套，同比上漲97.2%，供應(yīng)量幾近翻番，是近四年來(lái)供應(yīng)的最高峰。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“3·17新政”之前，北京新建商品住宅年均成交保持在5萬(wàn)套，但是之后下降至2.5萬(wàn)套左右，隨著限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中上市，對(duì)成交量并未形成非常明顯有效的拉升，整個(gè)市場(chǎng)還是保持成交穩(wěn)定的狀態(tài)，這是“3·17新政”帶來(lái)的持續(xù)影響，對(duì)于市場(chǎng)實(shí)際需求和未來(lái)預(yù)期產(chǎn)生利空作用的疊加效果。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”意味著有貸款記錄的購(gòu)房者均被認(rèn)定為“二套”，這一政策對(duì)換房需求的購(gòu)房者影響較大，其次是上調(diào)二套房首付比例、房貸利率上浮等，也增加了購(gòu)房者的成本和換房難度。

共有產(chǎn)權(quán)住房、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目平抑房?jī)r(jià)

“3·17新政”以來(lái)，受共有產(chǎn)權(quán)住房、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目逐步入市的影響，以及純高端商品住宅預(yù)售、網(wǎng)簽價(jià)格的限制，北京新房?jī)r(jià)格并未出現(xiàn)大幅上漲。

據(jù)北京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京新建商品住宅(不含回遷房等保障房)的成交均價(jià)是45776元/平方米，2018年是46833元/平方米，同比僅上漲2.3%。不過(guò)在2018年12月份，北京新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)到近兩年的新高，為63308元/平方米。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是由于幾個(gè)純高端商品住宅項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格放松所致。不過(guò)，進(jìn)入2019年，北京新房?jī)r(jià)格回歸至去年12月份之前的水平，數(shù)據(jù)顯示，1月份北京市新建商品住宅的成交均價(jià)是52265元/平方米，2月份是47344元/平方米。

在郭毅看來(lái)，隨著限房?jī)r(jià)項(xiàng)目、共有產(chǎn)權(quán)住房的持續(xù)入市，對(duì)于北京房?jī)r(jià)具有平抑作用，高端住宅項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格、簽約價(jià)格的松綁，都是可以預(yù)期的，但是放松有一定的限度，因?yàn)槿绻坏┤糠砰_(kāi)，對(duì)于房?jī)r(jià)推升將會(huì)顯而易見(jiàn)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)北京新房成交量將小幅回升

58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震認(rèn)為，從今年全國(guó)兩會(huì)動(dòng)向可以看出，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是今年的工作重點(diǎn)，可以預(yù)見(jiàn)北京樓市大概率會(huì)維持現(xiàn)狀，一部分購(gòu)房者認(rèn)為目前北京樓市已經(jīng)平穩(wěn)，之前等待抄底的購(gòu)房需求會(huì)在今年緩慢釋放，成交量短期內(nèi)會(huì)有小幅回升。

事實(shí)上，進(jìn)入2019年，北京新房成交量穩(wěn)中有升。北京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京新建商品住宅成交4198套，環(huán)比增加11%，同比增加146%，2月成交1719套，雖然環(huán)比降59%，但同比上升約50%。

“今年新房整體成交比去年有所上升，這源于貨幣政策的寬松、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的改善等對(duì)樓市銷量都會(huì)有帶動(dòng)作用?！惫惚硎?，但是增長(zhǎng)幅度不會(huì)太大，因?yàn)樽詈诵牡南拶?gòu)政策、首付比例、信貸政策并未改變，購(gòu)房需求所能釋放的增量有限。

本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 段文平