地產(chǎn)融資再遇嚴(yán)控

房地產(chǎn)融資額數(shù)月高位運(yùn)行，房企一邊還債，一邊搶地，房地產(chǎn)融資開閘的聲音不絕于耳。

日前，在銀保監(jiān)會下發(fā)的通知中，出現(xiàn)多條嚴(yán)查房地產(chǎn)融資的條款。尤其提及嚴(yán)查房企拿地融資，嚴(yán)查并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款挪用于房地產(chǎn)開發(fā)以及資金通過影子銀行流入房地產(chǎn)等。這也意味著，房企的資金收緊在所難免。

融資再遇嚴(yán)查

自去年年底以來，房企融資窗口慢慢開啟，融資金額持續(xù)高位運(yùn)行。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月房企創(chuàng)造單月融資2600億元后，5月前2周，雖然遇到小長假，但融資額繼續(xù)高位運(yùn)行。截至5月14日，5月房企已經(jīng)發(fā)布融資計(jì)劃接近800億元。雖然低于4月同期，但整體看，部分企業(yè)的融資成本繼續(xù)降低。

在房企融資一路綠燈的情況下，房地產(chǎn)業(yè)信貸余額占比持續(xù)增長已是不爭的事實(shí)。但是隨著樓市出現(xiàn)回暖跡象，尤其是土地市場的熱度再次來襲，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管的聲音開始出現(xiàn)。

5月17日，中國銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，其中重點(diǎn)提到在房地產(chǎn)行業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行的相關(guān)政策。

從通知內(nèi)容來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是銀行體系對于金融風(fēng)險(xiǎn)管控的導(dǎo)向。在有助于減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也說明穩(wěn)定房地產(chǎn)的金融政策并未放松。

通知要求嚴(yán)查銀行機(jī)構(gòu)違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資。

對于非銀行領(lǐng)域也將嚴(yán)查向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)查通過股權(quán)投資+股東借款、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。

此前，對一些違規(guī)項(xiàng)目或者證件不齊的項(xiàng)目發(fā)放貸款，其結(jié)果是將房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行貸款系統(tǒng)中。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一管控將對于一些不規(guī)范經(jīng)營的房企融資帶來震懾效應(yīng)。

嚴(yán)控影子銀行變相為房企融資

上述通知在2019年銀行機(jī)構(gòu)的工作要點(diǎn)中提到，嚴(yán)禁表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資。與此同時(shí)，也要求信托領(lǐng)域，嚴(yán)禁直接或變相為房企繳納土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款等。

事實(shí)上，自4月以來，由于房企的密集融資情況較好，企業(yè)拿地明顯加速。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，年內(nèi)全國50大熱點(diǎn)城市賣地1.37萬億元，同比2018年的1.25萬億元上漲9.3%。合計(jì)48個(gè)城市年內(nèi)賣地超過百億元，其中最高的杭州賣地1129億元。

土地市場的火熱已引起關(guān)注。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于土地出讓金融資的檢查非常及時(shí)，近期全國各地土地市場突然升溫，高價(jià)土地的出讓明顯增加，很多城市土地價(jià)格和溢價(jià)率節(jié)節(jié)攀升，與當(dāng)前穩(wěn)地價(jià)的政策基調(diào)不符合。

“過去土地市場拿地堅(jiān)持會計(jì)師事務(wù)所蓋章的做法，即需要審核資金來源，但近期部分房企拿地的資金審核或有所放松。但在嚴(yán)格檢查之下，預(yù)計(jì)房企拿地的資金審核力度會加強(qiáng)，進(jìn)而抑制沖動拿地現(xiàn)象。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

值得注意的是，銀保監(jiān)會此前少有提及“資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，嚴(yán)查資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，實(shí)際上是對一些非標(biāo)渠道的融資進(jìn)行管控。尤其是通過理財(cái)產(chǎn)品、各類信托工具等，變相為房企融資。后續(xù)對于銀行各類非貸款業(yè)務(wù)需要加大管控，防范各類銀行對外投資行為演變?yōu)樗较沦J款行為。

熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊，融資難放水

上述針對房地產(chǎn)行業(yè)的各種嚴(yán)查行為，也是房地產(chǎn)信貸政策一再收緊的表現(xiàn)。而且這一舉動并非孤立存在。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上周，各地發(fā)布針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策接近10次，大部分都是收緊調(diào)控。其中，住建部連續(xù)2個(gè)月發(fā)布城市價(jià)格上漲預(yù)警。預(yù)警、約談、問責(zé)機(jī)制不斷出現(xiàn)。

不過,恒大研究院認(rèn)為，從目前來看，貨幣政策連續(xù)數(shù)月寬松，市場上流動性充裕，但房地產(chǎn)行業(yè)始終處于嚴(yán)格監(jiān)管狀態(tài)。資金并未顯著流入房地產(chǎn)行業(yè)。

從具體來看，房地產(chǎn)各融資渠道均未開閘。銀行信貸門檻仍較高，非標(biāo)融資受限，信用債發(fā)行用途受限，目前只能借新還舊，且不得用銀行間票據(jù)償還公司債。與此同時(shí)，海外債監(jiān)管加強(qiáng)，2018年5月，發(fā)改委明確房企境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，限制投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充營運(yùn)資金等。

由此，恒大研究院認(rèn)為，由于部分熱點(diǎn)城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)融資不會開閘放水。

采寫/新京報(bào)記者 袁秀麗