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政策再次按下“加速鍵” 住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)新利好
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量走向存量,監(jiān)管層對(duì)存量領(lǐng)域的頂層制度設(shè)計(jì)正在加快
住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)新利好
住房租賃市場(chǎng)再次迎來(lái)政策利好。日前,財(cái)政部、住建部公示首批財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市名單,北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個(gè)城市入圍。
國(guó)內(nèi)租賃房源出現(xiàn)向一二線城市集中的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。有跡象表明,一二線城市是住房消費(fèi)的主體,租房就成了這些人群生活在城市里的首選。
不僅是中央層面,今年以來(lái),一二線城市各級(jí)政府陸續(xù)從金融、稅收、土地、監(jiān)管等多方面實(shí)施一系列政策,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。
政策再次按下“加速鍵”
由于重購(gòu)輕租等原因,長(zhǎng)期以來(lái),房屋租賃市場(chǎng)受到的關(guān)注度始終不如買賣市場(chǎng)。但在“租購(gòu)并舉”的住房制度提出以來(lái),這種情況已經(jīng)有所改變,各個(gè)層面有關(guān)租賃市場(chǎng)的政策“紅包”不斷發(fā)放。
據(jù)悉,此次入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的16座城市是根據(jù)《關(guān)于開展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審得分得出。此舉既是對(duì)有關(guān)城市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的肯定與支持,又將突出示范引領(lǐng)效應(yīng),探索經(jīng)驗(yàn)推動(dòng)其他城市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
而入圍試點(diǎn)的16城中,都是部分人口凈流入、租賃需求缺口大的一二線城市,租售比大多居全國(guó)前列,居民購(gòu)房壓力較大。按照安排,試點(diǎn)城市可以獲得“直轄市每年10億元,省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年8億元,地級(jí)城市每年6億元”的獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,對(duì)于納入租賃試點(diǎn)的城市,租賃市場(chǎng)發(fā)展的財(cái)政資金會(huì)更加到位,這有利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展,包括租賃平臺(tái)的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關(guān)租賃權(quán)益的保障。財(cái)政支持包括財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等,相關(guān)試點(diǎn)后不排除在此類城市會(huì)推出一系列可供示范和借鑒的租賃住房范本。
今年7月,北京發(fā)布住房租賃合同示范文本,明確租賃期內(nèi)不得單方面提高租金;深圳擬規(guī)定,多渠道增加租賃住房供應(yīng),新增商品住房中,自持租賃住房供應(yīng)比例原則上不低于30%;如廣州率先推出的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》,一度引發(fā)輿論對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的關(guān)注。此外,南京、武漢、深圳等城市也紛紛出加快租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年全國(guó)有百城發(fā)布了鼓勵(lì)租賃相關(guān)的政策,類似政策在2019年繼續(xù)密集發(fā)布,截至目前已累計(jì)超過(guò)30次,包括公租房、整頓租賃市場(chǎng)亂象、穩(wěn)定租金、加大租賃房源供應(yīng)等。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從增量走向存量,監(jiān)管層對(duì)存量領(lǐng)域的頂層制度設(shè)計(jì)正在加快??梢源_認(rèn)的是,作為房屋租賃行業(yè)的基礎(chǔ)性法規(guī),《住房租賃條例》也即將到來(lái)。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)杜鵑此前公開表示,目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在起草加強(qiáng)中介市場(chǎng)管理的法律法規(guī),推動(dòng)《住房租賃條例》的立法,并準(zhǔn)備在今年出臺(tái)。
杜鵑還透露,一項(xiàng)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的法律法規(guī)正在由住建部牽頭起草中,也“準(zhǔn)備今年出臺(tái)”。
租賃市場(chǎng)潛力巨大
7月27日,博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會(huì)上,談到租房市場(chǎng),會(huì)找房CEO李磊表示,租賃市場(chǎng)有萬(wàn)億元的規(guī)模,雖然不是新房市場(chǎng)十幾萬(wàn)億元,對(duì)于剛出來(lái)創(chuàng)業(yè)者而言,市場(chǎng)規(guī)模是可以的,租賃市場(chǎng)蘊(yùn)藏巨大的機(jī)會(huì)。
而在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家,住房市場(chǎng)早就實(shí)現(xiàn)了租售并舉。需求方面,住房自有率不高,大多為60%~70%,居民租房意識(shí)較強(qiáng);供給方面,國(guó)外租金回報(bào)率普遍在2.5%到5%之間。因此,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)的租房率和租金回報(bào)率還有很大提升空間,意味著租賃市場(chǎng)有著極大潛力。
相關(guān)調(diào)查也顯示,在居住方面,越來(lái)越多的年輕人的心態(tài)正在發(fā)生變化。隨著租房市場(chǎng)的健康發(fā)展和居住觀念的變化,年輕人對(duì)買房的執(zhí)念也在松動(dòng)。調(diào)研顯示,租房生活的白領(lǐng)人群占比最高,為45.1%,其中在北上廣深等買房壓力大的一線城市,這個(gè)群體更龐大,北京租房生活的白領(lǐng)占比58.6%;上海為57.3%;深圳則高達(dá)68.8%。
業(yè)內(nèi)人士指出,消費(fèi)升級(jí)的背景下,年輕人越來(lái)越注重居住品質(zhì),政策也鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)范化的住宅租賃市場(chǎng),這使得規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)的品牌“長(zhǎng)租公寓”日益受到青睞,如同鯰魚一般,攪動(dòng)了整個(gè)住宅租賃市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,超6成的畢業(yè)生在租房方式上期望選擇整租,追求個(gè)人私密空間和居住品質(zhì)。
數(shù)據(jù)顯示,在2019年,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市上半年租金均價(jià)累計(jì)上漲1.67%。其中累計(jì)上漲城市15個(gè),累計(jì)下跌城市5個(gè)。上半年租金均價(jià)一線城市半年累計(jì)上漲3.41%,重點(diǎn)二線城市半年累計(jì)上漲0.67%。
熱點(diǎn)城市住房租金居高不下,租戶的房租收入比過(guò)高,資金壓力過(guò)重。而推動(dòng)租金上漲,除了有季節(jié)性租賃小高峰因素外,根源仍然是人口流入導(dǎo)致租房需求增加。
特別是近年來(lái)一些省會(huì)城市對(duì)于人才競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,新一線城市與北上廣深的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)正式打響。各城市為吸引人才、留住人才,紛紛放開落戶門檻,出臺(tái)各種吸引人才的措施,目前包括很多新一線城市的落戶門檻屢創(chuàng)新低,甚至接近于“零門檻”。
武漢“5年留住百萬(wàn)大學(xué)生”、長(zhǎng)沙“人才新政22條”、成都“蓉漂計(jì)劃”、濟(jì)南人才新政30條……雖然一線城市仍舊是眾多職場(chǎng)新人的第一選擇,但新一線城市的競(jìng)爭(zhēng)力也在不斷提升。除去一線城市,武漢、天津、西安、南京、杭州、成都、重慶等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,人口吸引力都在不斷增強(qiáng),這也刺激租房需求不斷上漲的同時(shí),也預(yù)示著租賃市場(chǎng)的巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
伴隨年輕一族對(duì)于租住生活質(zhì)量的需求爆發(fā),近年來(lái)以自如為代表的長(zhǎng)租平臺(tái)以省心、品質(zhì)成為租賃市場(chǎng)中的重要力量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至2018年底,中國(guó)市場(chǎng)上的活躍長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)超過(guò)80個(gè),分布的城市數(shù)量達(dá)到約50個(gè),涉及1200余座集中式公寓和13.5萬(wàn)套分散式公寓。
監(jiān)管和盈利難等問題待破解
事實(shí)上,住房租賃一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“短板”。 發(fā)展至今,參與住房租賃市場(chǎng)的主體日漸增加,除了自然人房東外,還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)、公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、租賃市場(chǎng)平臺(tái)企業(yè)以及提供融資和其他配套服務(wù)的主體等。
從目前市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀看,盡管一些規(guī)?;钠髽I(yè)在快速成長(zhǎng),有些企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的房源數(shù)量甚至已經(jīng)達(dá)到幾十萬(wàn)套(間),但是專業(yè)化的效應(yīng)還不強(qiáng)。
拿租賃市場(chǎng)曾經(jīng)的熱門項(xiàng)目長(zhǎng)租公寓為例,一段時(shí)間內(nèi),由于裝修的時(shí)尚性,居住的安全性,長(zhǎng)租公寓受到不少年輕上班族的青睞,不少投資者一哄而上,紛紛投資長(zhǎng)租公寓,品牌長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)一時(shí)之間也是如火如荼。
然而,企業(yè)盲目進(jìn)入和規(guī)模擴(kuò)張所帶來(lái)的問題逐漸爆發(fā),房屋高空置率、甲醛超標(biāo)、租金貸等。由此,監(jiān)管層面也在逐漸引導(dǎo)租房市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)行,以應(yīng)對(duì)租賃市場(chǎng)不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。僅在今年7月,就有北京、深圳、廣州等城市先后發(fā)布文件或指令,加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的整治力度。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為,嚴(yán)禁隔斷等監(jiān)管舉措并不會(huì)激化租房市場(chǎng)的供求矛盾。因?yàn)樵诖罅Πl(fā)展租賃市場(chǎng)背景下,高中低端租賃住房都有供應(yīng),不一定非得通過(guò)打隔斷來(lái)滿足租戶的需求,打隔斷也不利于居住安全和提升居住體驗(yàn)。而且今年畢業(yè)季房租沒有明顯上漲,說(shuō)明租房市場(chǎng)供求矛盾在不斷緩和。
趙秀池指出,租房市場(chǎng)目前的痛點(diǎn)是假房源、黑中介等問題,相應(yīng)的監(jiān)管重點(diǎn)應(yīng)該是對(duì)中介公司和經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,要建立經(jīng)紀(jì)行業(yè)信用體系以及全社會(huì)統(tǒng)一的信用體系,讓守信者走遍天下,失信者寸步難行。
而在監(jiān)管層面的要求下,進(jìn)入租賃市場(chǎng)的企業(yè)層面也在發(fā)生細(xì)微的變化,部分涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的企業(yè)在嘗試新的發(fā)展方向。
業(yè)內(nèi)人士指出,發(fā)展租賃市場(chǎng),存量房源的整合有賴于各類市場(chǎng)主體積極參與長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)。但盈利難問題仍是困擾各類長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的首要問題。長(zhǎng)租公寓投資周期長(zhǎng)、成本高、盈利難的固有屬性,使得輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)等不同運(yùn)營(yíng)模式都面臨著盈利模式的再優(yōu)化。(徐瀟)
編輯:周佳佳
關(guān)鍵詞:租賃 市場(chǎng) 城市 住房
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