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樓市“金九”能出手嗎?多地利率上調(diào) 貸款或持續(xù)收緊
中新經(jīng)緯客戶端9月4日電 (董湘依)樓市的一舉一動都會牽動人心,央行房貸利率新政雖未落地實施,但不少地區(qū)關(guān)于房貸利率上調(diào)的消息卻不絕于耳。中新經(jīng)緯客戶端注意到,近期杭州、蘇州、溫州、南昌、鄭州等地上調(diào)房貸利率。與此同時,8月底又傳出消息,多家銀行近期收到窗口指導(dǎo),收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度。
數(shù)據(jù)顯示,今年前8月,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達367次,累計次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控記錄。步入9月,傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”會如期而至嗎?隨著LPR改革加速,個人住房房貸利率將有重大變化,下半年房價走勢如何?個人房貸利率會不會下降?相信這些問題都是大家十分關(guān)心的。
資料圖:樓群 中新經(jīng)緯攝
多地房貸利率上調(diào)
進入下半年,房貸利率進入反彈階段,盡管一線城市表現(xiàn)相對平靜,但二線城市的多個熱門地區(qū)房貸利率卻呈現(xiàn)上漲,有的地區(qū)首套房利率甚至上浮25%。其中,蘇州、杭州、長沙調(diào)整頻率加快,近期已不止一次上調(diào)房貸利率,且部分銀行額度緊張,甚至?xí)和J芾矸抠J業(yè)務(wù)。
目前,北京地區(qū)的個人住房貸款利率暫沒有變化,阜外大街建行營業(yè)點的一位工作人員告訴中新經(jīng)緯客戶端,建行仍執(zhí)行首套房房貸利率上浮10%,二套房貸利率上浮20%?!把胄袆倓傂祭适袌龌谶@期間(個人房貸利率)是肯定不會調(diào)整的。之后是不是上調(diào)還不好說?!?/p>
中新經(jīng)緯客戶端對近期調(diào)整個人房貸利率的地區(qū)進行了一番梳理:
杭州:多家銀行首套房房貸利率在原來上浮5%到8%的基礎(chǔ)上,進一步上調(diào)到上浮10%的水平;二套房則上浮到15%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,7月份杭州新房價環(huán)比上漲0.5%,二手房價環(huán)比上漲0.1%,漲幅雙雙回落。
蘇州:融360監(jiān)測的17家銀行分(支)行房貸利率中,9家銀行首套執(zhí)行基準上浮25%;二套房主流貸款利率水平為基準上浮30%。
溫州:據(jù)溫州網(wǎng)報道,國有大行及部分股份行執(zhí)行首套房貸款利率基準上浮10%,即5.39%;二套房上浮基準15%,即5.635%。該房貸利率水平雖然不是三年來最高,但已是該時間段內(nèi)的高點。甚至也有銀行開始暫停房貸業(yè)務(wù)。
南昌:首套房貸利率普遍上浮20%,至5.88%;二套房貸利率普遍上浮25%至30%。據(jù)江西日報報道,以100萬元20年等額本息貸款為例,基準利率4.9%的總還款額約為157萬元;利率上浮15%至5.635%,總還款額約166.9萬元;利率上浮20%至5.88%,總還款額約170.2萬元;利率上浮30%至6.37%,總還款額177.1萬元。
鄭州:據(jù)鄭州日報報道,首套房貸利率多數(shù)銀行按照基準利率4.9%,調(diào)整到上浮20%;二手房按基準利率上浮15%至20%不等。這是經(jīng)歷了約半年連續(xù)下調(diào)后,鄭州房貸利率近期出現(xiàn)的回彈。
值得一提的是,雖然央行商業(yè)貸款新規(guī)尚未落地執(zhí)行,但有地區(qū)的房地產(chǎn)中介已經(jīng)開始躁動,甚至不斷鼓吹房貸基準利率即將上浮。譬如,近日有消息傳出“10月8日起,寧波房貸基準利率5.5再上浮20%,最終將達到6.6?!钡罱K被證實是假消息。
LPR新規(guī)之下,利率將有大變化
8月25日,央行發(fā)布公告,自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報價,二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報價加60個基點。
以前個人房貸利率是根據(jù)央行公布的貸款基準利率來上下浮動的,即為政策利率。而今后的個人房貸利率要參考市場利率。
由于LPR每個月都可能會變,具體公布時間是每月20日9點30分,分1年期、5年期以上兩個品種,而房貸大多數(shù)都是5年期以上的。以8月20日最新公布的5年期以上LPR來計,首套房貸利率不低于4.85%;二套房貸利率不低于5.45%。
值得注意的是,這是全國統(tǒng)一的最低要求,央行表示,人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則,指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制,在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上,根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化,確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。也就是說,央行各地分支行會結(jié)合各地情況,規(guī)定加點下限。
此外,公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。目前,5年以上公積金貸款利率是3.25%,5年及以下公積金貸款利率為2.75%,全國都一樣。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,公積金政策暫不調(diào)整,是當前公積金政策便民和務(wù)實精神的體現(xiàn)。既能保障剛需購房成本不上漲,同時也能保持貸款利率水平穩(wěn)定。
利率會降嗎?對購房影響多大?
對于買房者來說,銀行上浮房貸利率意味買房成本上升,買房之后每個月要承擔(dān)的月供變多,還款壓力也會隨之增大。房貸利率與房價呈現(xiàn)反比,利率越高,導(dǎo)致人們購房欲望降低,進一步拉低房價。
短期來看,銀行房貸利率上浮,房價會出現(xiàn)上漲乏力的情況,這對于抑制房地的過度投資是有好處的。長期來看,如果銀行房貸利率一直保持上浮的狀態(tài),未來的房價也可以保持穩(wěn)定或者是下跌,對剛需形成利好。全面地來看,影響房價走勢的因素還有很多,人口遷徙、當?shù)氐臉鞘姓?、貨幣的貶值等都會影響到房價的走勢。
很多人關(guān)心,個人房貸利率會普遍上調(diào)嗎?業(yè)內(nèi)人士認為,在“房住不炒”的調(diào)控背景下,房地產(chǎn)調(diào)控不會放松,房地產(chǎn)政策“因城施策”,通過轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點,短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會下降。
國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員、中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼認為,未來一段時間,個人住房貸款利率有上行的可能性,但幅度不會太大。不同銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣,在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大,因此在房貸利率會有明顯的分化,而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計相對溫和。
個人房貸政策或收緊
上半年,我國房地產(chǎn)市場迎來“小陽春”,部分地區(qū)房價上漲較快,在政治局會議重申“房住不炒”,首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后,高熱的房地產(chǎn)市場迅速降溫。
針對未來涉房貸款的監(jiān)管方向,董希淼認為,從房地產(chǎn)金融的角度看,未來調(diào)控可能從三個方面實施:一是收緊銀行信貸資金進入房地產(chǎn)市場,比如提高房地產(chǎn)開放貸款的條件,減少貸款額度;二是收緊資金借助信托等渠道進入房地產(chǎn)項目,比如對房地產(chǎn)信托進行“窗口指導(dǎo)”;三是收緊個人住房貸款條件、額度,提高貸款利率,并嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。此外,還可能從嚴掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。
嚴躍進告訴中新經(jīng)緯客戶端,當前房地產(chǎn)政策以從緊為導(dǎo)向,貸款方面的規(guī)模控制依然會很強,而對于一些涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù),或者說有可能涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù),相關(guān)貸款也會有較強的審查。最典型的就是后續(xù)類似信用卡刷卡、消費貸發(fā)放等,是不能和房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的,否則會被認為是貸款風(fēng)險較高的現(xiàn)象。
董希淼認為,應(yīng)繼續(xù)實施差別化住房信貸政策,綜合運用多種手段,量價并舉,長短結(jié)合,既調(diào)控總量又調(diào)整價格,既滿足剛性需求又抑制投資投機。既著眼當下又引導(dǎo)預(yù)期,將“房住不炒”的定位落到實處。
監(jiān)管嚴查涉房貸
8月29日,據(jù)證券時報報道,多家銀行近期收到窗口指導(dǎo),要求自即日起收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度,原則上開發(fā)貸規(guī)??刂圃?019年3月底時的水平。這意味著,房地產(chǎn)開發(fā)貸余額將從今年二季度末的11.04萬億元減少至一季度末的10.85萬億元規(guī)模。
此外,建行副行長紀志宏在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上也稱,要進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)貸準入標準,確保房地產(chǎn)開發(fā)貸合規(guī)發(fā)展,加強資金用途方面的監(jiān)管。
事實上,今年以來,監(jiān)管層針對房地產(chǎn)信貸融資的政策持續(xù)收緊,從銀行、信托、債券等多方面出手,嚴控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。分析人士認為,涉房貸款未來仍將會是監(jiān)管重點。
5月17日,銀保監(jiān)會發(fā)布“23號文”,針對商業(yè)銀行領(lǐng)域的房地產(chǎn)融資亂象整治作了詳細要求,其中包括:個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房;資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等。
近日,銀保監(jiān)會公布對部分地方中小銀行機構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報,通報指出,一些地方中小銀行違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項目提供融資,有的機構(gòu)向未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的置業(yè)公司發(fā)放貸款,用于支付拆遷補償款;此外,違規(guī)向資本金不足的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。銀保監(jiān)會要求,各相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)要采取針對性的審慎監(jiān)管措施,并依法進行行政處罰。
隨著“強監(jiān)管”發(fā)力,多家商業(yè)銀行因消費貸款、涉農(nóng)貸款等違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)而受罰,牽涉面甚廣。據(jù)經(jīng)濟觀察報統(tǒng)計,截至7月末,銀保監(jiān)會、各地銀保監(jiān)局及分局2019年已開出近1500張罰單,涉及全國共312家銀行,總罰沒金額超過4.3億元。其中涉及“房地產(chǎn)企業(yè)”、“房款”的案由多達115份,涉及銀行50家,國有大行、股份行、城農(nóng)商行和農(nóng)信社均在內(nèi),累計罰款4729萬元。
央行同時加碼,擰緊了房地產(chǎn)貸款的水龍頭。央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示,房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落。截至6月末,全國主要金融機構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬億元,同比增長17.1%,增速較3月末下降1.6個百分點。
資料圖:監(jiān)管 中新經(jīng)緯 熊家麗攝
調(diào)控再創(chuàng)紀錄 房價會跌嗎?
來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2019年1-8月,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達367次,相比2018年1-8月份的315次上漲了17%。累計次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控記錄。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,預(yù)計2019年下半年,全國樓市將依然是雙向調(diào)控,房價平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策,但只要上漲明顯,房地產(chǎn)調(diào)控肯定會加碼。另外,從信貸利率角度看,也不排除針對房地產(chǎn)的利率再次提高。
在嚴躍進看來,下半年房價會小幅降溫,即各類降價促銷下,會有所下跌。但是類似跌幅不會太大。而隨著后續(xù)房企銷售業(yè)績的實現(xiàn),預(yù)計降價幅度會不斷減少,進而重新出現(xiàn)上漲。(中新經(jīng)緯APP)
編輯:曾珂
關(guān)鍵詞:樓市“金九”能出手嗎