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部分地區(qū)老舊小區(qū)改造陷資金困局

2019年12月09日 17:46 | 來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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財政資金“投不起” 居民和社會資金不愿投

部分地區(qū)老舊小區(qū)改造陷資金困局

記者近期多地走訪發(fā)現(xiàn),城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目“民心工程”直面民生痛點,取得了積極成效,受益群眾幸福感大幅提升。記者同時了解到,老舊小區(qū)改造資金需求總規(guī)模較大,目前各地正在多渠道籌措資金,但仍然存在資金總體不足,財政資金“投不起”,居民和社會資金不愿投、后期管護(hù)資金缺失等問題,迫切需要建立多渠道融資方式,確保老舊小區(qū)改造工作順利進(jìn)行。

受益群眾獲得感大幅提升

各地老舊小區(qū)改造目前主要集中解決公共基礎(chǔ)設(shè)施和外部環(huán)境等問題,如完善消防設(shè)施、實施電氣改造、老公房加裝電梯;優(yōu)化和完善老舊小區(qū)環(huán)境也是工作重點,包括路燈、井蓋、甬道、圍墻及外檐等公共設(shè)施的修繕,安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)、增設(shè)停車泊位等。老舊小區(qū)改造后,居民的居住條件和生活品質(zhì)明顯改善,受益群眾獲得感大幅提升。

——告別“拎馬桶”,老舊小區(qū)改造大幅提升居民居住條件。

智能門禁、木質(zhì)地板、獨立廚房……邁進(jìn)改造后的家門,年近七旬的陶大爺感覺有些陌生?!霸镜膬砷g房改成了現(xiàn)在的三房,一家三代四口人,還有了客廳和獨立的廚衛(wèi)?!?/p>

在有近百年歷史的上海市虹口區(qū)春陽里風(fēng)貌保護(hù)街坊,仍有不少居民過著廚房合用、馬桶相伴的生活。上海市正在逐步對其進(jìn)行更新改造,一二期改造房屋已經(jīng)交付,200余戶回遷居民已徹底告別“澡堂”和“倒馬桶”時代。

在南京市棲霞區(qū)仙林新村,居民們不僅水電無憂,還通上了管道燃?xì)?。“原來一到晚上就斷水?dāng)嚯?,改造后我們實實在在感受到了改革開放的紅利。”居民于文寶說。

——老樓加裝電梯讓老人不再“懸空”。

“自從裝上了電梯,我和老伴就再也不是‘懸空老人’了。一共交了5000多元,政府補‘大頭’,我們出‘小頭’。大家都很擁護(hù)加裝電梯政策?!背啥继旄聟^(qū)華陽街道、年逾70的居民湯云樹告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者。

走進(jìn)南京莫愁湖街道354號院,記者在樓棟間車棚改造的黨員活動室里看到,居民們正在擬定電梯維護(hù)管理公約。據(jù)悉,這個樓齡20余年的老舊小區(qū)共住120戶。其中,70歲以上的占九成,80歲以上的有一半。

“電梯給小區(qū)帶來了新氣象。”家住五樓、81歲的史慧敏說,“我老伴上個月發(fā)病,幸好有電梯,救護(hù)車直接到樓梯口把人接走了?!?/p>

——完善生活服務(wù)設(shè)施便利社區(qū)生活。

在建于1988年的石家莊經(jīng)編小區(qū),76歲的居民閆大爺告訴記者,小區(qū)去年底經(jīng)改造新安裝了路燈,以前雨后泥濘難走的小區(qū)道路也換成了透水磚?!靶^(qū)里還安裝了監(jiān)控,居民的幸福感和安全感大幅提高。”

石家莊多個小區(qū)經(jīng)改造完成后,主路兩旁都新修了便道,便道上新畫了停車線。以前小區(qū)主路上亂停放的車輛都整齊劃一地停在線內(nèi)……正在安裝供暖管道的電業(yè)小區(qū),施工隊順便給樓頂住戶加裝了防滲隔溫層。住在頂樓六樓的李先生說:“鋪設(shè)隔熱層一分錢沒花,政府辦了件暖人心的事。”

南京市住房保障和房產(chǎn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露,2016年至2018年,南京市累計翻修道路126.57萬平方米,增加停車位6097個,新增綠化面積37.85萬平方米,設(shè)置休閑廣場12.18萬平方米。

“住進(jìn)新家,感覺活得更有尊嚴(yán)了?!鄙虾J忻耜惷粜路驄D和兒子、92歲的婆婆三代四口人曾一起“蝸居”在20多平方米的房間里。陳敏新說,舊屋墻皮一摸就往下掉,房子木質(zhì)腐爛,設(shè)施老舊,白蟻、蟑螂、老鼠特別多?!凹依锬苡歇毩⒌鸟R桶和洗手盆是我們幾十年的‘夢想’,現(xiàn)在終于實現(xiàn)了?!?/p>

根據(jù)廣州市統(tǒng)計局社情民意統(tǒng)計調(diào)查,81.5%參與調(diào)查的市民認(rèn)為老舊小區(qū)微改造使其生活品質(zhì)提升。上海市虹口區(qū)房管局城市更新科科長孟韜表示,老舊小區(qū)改造勢在必行,其不僅增強了居民的生活幸福感和獲得感,還大幅改善了城市面貌。

目前,各地推進(jìn)老舊小區(qū)改造成效明顯,受益人群數(shù)以十萬計。如,成都市2015年開始實施老舊院落改造工作,截至2018年底完成了3191個老舊小區(qū)改造,22萬余戶居民從中獲益;南京受益群眾已達(dá)20多萬戶……

改造投資總額高達(dá)4萬億元

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門表示,老舊小區(qū)改造,當(dāng)前正推動多渠道籌措資金。改造的費用、今后運營的費用、給社區(qū)居民提供城市公共服務(wù)和社區(qū)公共服務(wù)供給的費用加起來,資金需求總規(guī)模是非常大的。據(jù)專家初步估算,我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬億元。

2015年以來,成都市開始實施老舊院落改造工作,截至2018年,已投20.9億元資金,完成了3191個老舊小區(qū)改造,22萬余戶居民從中獲益。

成科路社區(qū)黨支部書記徐文明介紹,成都市武侯區(qū)跳傘塔街道成科路社區(qū)合雅苑小區(qū),改造共投入近200萬元,其中每戶居民只需負(fù)擔(dān)500元水表改造費以及每平方米2元的小區(qū)公共維修資金?!耙婚_始也有很多居民不理解為什么要出維修資金,但通過黨員進(jìn)小區(qū)一家一戶做工作,大家都明白了小區(qū)需要共建共治共享的道理?!?/p>

老舊小區(qū)改造工作備受重視。6月19日,國務(wù)院常務(wù)會議部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相關(guān)工作。7月30日,中共中央政治局會議指出,要穩(wěn)定制造業(yè)投資,實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補短板工程,加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月31日,國務(wù)院常務(wù)會議提出,鼓勵把社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老、家政等生活設(shè)施納入老舊小區(qū)改造范圍,給予財稅支持,打造便民消費圈。

國務(wù)院參事仇保興表示,據(jù)初步估算我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬億元,如改造期為五年,每年可新增投資約8000億元以上。從實踐來看,城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造項目可以采取社會資本參與共建的模式。公共維修基金和政府節(jié)能減排補貼可以起到“四兩撥千斤”的放大投資的效果。

從一些地區(qū)的實踐來看,不同來源的資金各自承擔(dān)著不同的改造內(nèi)容。在廣州,對以居住功能為主的老舊小區(qū)(占85%以上),以財政投資為主,優(yōu)先保障民生,以改造水、電、氣、路、化糞池等“?;尽表椖繛橹鳎⒅嘏c城市環(huán)境品質(zhì)建設(shè)項目相融合,重點解決“臟、亂、差”問題。對以融合商旅文住等多功能的復(fù)合型老舊小區(qū)(占比不到15%),主要集中在歷史文化街區(qū)或具備產(chǎn)業(yè)開發(fā)條件的改造項目,采用BOT模式,引入社會資本,對民生設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改善和提升,同時導(dǎo)入產(chǎn)業(yè),活化利用,并參與后續(xù)運營管養(yǎng),實現(xiàn)“文化活力和經(jīng)濟(jì)活力”。

河北省《老舊小區(qū)改造三年行動計劃(2018-2020年)》顯示,將對5739個老舊小區(qū)進(jìn)行改造,共需改造資金129.6億元,其中112.3億元由市、縣兩級財政籌集,主要負(fù)責(zé)老舊小區(qū)安全設(shè)施、居住功能完善及環(huán)境整治等改造項目。

資金籌集多方面難題待解

“老舊小區(qū)改造最缺的就是錢?!庇袑<冶硎?,沒有改造資金來源、不產(chǎn)生新的盈利空間,自然沒有企業(yè)愿意投入,而僅靠政府投入,難以完成如此艱巨的改造任務(wù)。

資金是老舊小區(qū)改造的首要條件,資金不足是不少地區(qū)集中反映的問題。南京市物業(yè)辦副主任童龍聲就說,在推進(jìn)老舊小區(qū)改造時,怎么進(jìn)行資金保障是一個重要的問題。從政府方面來看,有些地方財力好點就做得快點,有些地方財力差就慢一點。小區(qū)里有住房維修金、公積金還有公共區(qū)域收益等資金,但這都是老百姓、居民自己的錢,如何盤活這些錢,是一個十分值得思考的問題。

在廣州,目前以市、區(qū)兩級財政資金為主,社會和居民參與出資較少。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示,根據(jù)城市發(fā)展的規(guī)律,老舊小區(qū)微改造將成為一項長期工作,點多面廣,單純依靠財政資金壓力較大。同時,隨著一些地方財政收入吃緊,后續(xù)項目資金難以持續(xù)。在天津某區(qū),老舊小區(qū)改造已經(jīng)進(jìn)行了七八年時間,盡管群眾仍有需求,但今后很難再進(jìn)行大規(guī)模改造,主要原因為資金無法充足供應(yīng)。有負(fù)責(zé)人表示,2019年的資金尚且樂觀,但2020年這項工作也許無法繼續(xù)實行,因為資金壓縮非常嚴(yán)重。比如2019年當(dāng)?shù)貑佑晡鄯至鞴こ?,原本計劃為今年調(diào)研,明年實施,但經(jīng)與財政部門溝通,明年資金供給量“斷崖式”下跌,計劃被迫擱淺。

政府投資之外,多元的老舊小區(qū)改造投資體系并未完全建立。如何進(jìn)一步吸引市場資金、居民出資、社會組織投入方面還有待進(jìn)一步探索研究。

童龍聲說,老舊小區(qū)整治,光靠政府投入不能持久,光靠老百姓自動自覺難以管理,而企業(yè)更是沒有進(jìn)行整治的積極性。

在實際操作中,首先是居民出資難。老舊小區(qū)住戶多是老年人和租戶,對改造后價值的提升效果也無法預(yù)估評判,出資意愿很低。企業(yè)也難參與其中。有企業(yè)表示,參與老舊小區(qū)改造面臨諸如產(chǎn)權(quán)、消防、居民意見等諸多不可控因素,想要獲利,難度太大。

此外,改造后的小區(qū)還缺乏長期管護(hù)費用,老舊小區(qū)改造后的管養(yǎng)主體、資金來源仍難以解決。

多渠道融資方式亟待完善

針對老舊小區(qū)改造錢從哪里來的問題,國務(wù)院常務(wù)會議曾明確,要創(chuàng)新投融資機(jī)制。今年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資金。鼓勵金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索,以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。

在專家看來,財政安排專項資金用于老舊小區(qū)微改造,主要側(cè)重于水、電、氣、適老化設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施類項目。要鼓勵居民通過自籌捐資、房屋維修基金等渠道籌集部分改造資金。在具備產(chǎn)業(yè)開發(fā)條件的改造項目中,社會投資企業(yè)要同步投入資金改造完善周邊配套設(shè)施。

《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到,與棚改不同,老舊小區(qū)改造的資金籌集渠道還可以按照“誰受益、誰出資”原則,結(jié)合實際合理確定改造費用分?jǐn)傄?guī)則。同時要確保融資機(jī)制可持續(xù),還要防范風(fēng)險,防止增加地方債務(wù)。

另外,根據(jù)實際指導(dǎo)居民通過購買服務(wù)等方式建立長效管養(yǎng)機(jī)制,鞏固小區(qū)改造成果。根據(jù)小區(qū)基礎(chǔ)條件、居民消費水平、交費意識等具體情況,引導(dǎo)居民分類實施規(guī)范型、基礎(chǔ)型、托底型管養(yǎng)模式,逐步提升后續(xù)管養(yǎng)水平。探索建立老舊小區(qū)住宅維修資金制度以及有償使用新增設(shè)施等方式,拓寬長效管養(yǎng)資金來源。(記者翟永冠、鄭鈞天、楊紹功、李力可、李繼偉、周穎采寫)


編輯:張佳琪

關(guān)鍵詞:改造 小區(qū) 老舊 資金 居民

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