為解決居住問題，高層建筑與多層建筑越來越多，由此產(chǎn)生了一棟建筑物存在多個(gè)所有權(quán)人的   情形。對此，在法律上用“建筑物區(qū)分所有權(quán)”制度加以解決。民法典物權(quán)編第六章為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，共17個(gè)條文。內(nèi)容包括業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的專有權(quán)和對專有部分之外的共有部分享有的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利。

1. 業(yè)主專有權(quán)

建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房屬于業(yè)主專有，業(yè)主有權(quán)對專業(yè)部分進(jìn)行占有、使用、收益和處分。判斷專有部分的標(biāo)準(zhǔn)包括構(gòu)造上的獨(dú)立性，使用上的獨(dú)立性和能夠登記成特定主體所有權(quán)的客體。

2. 業(yè)主共有權(quán)

建筑物內(nèi)的住宅和經(jīng)營性用房之外的部分屬于業(yè)主共有權(quán)的范圍。建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑、道路、綠地，其他公共場所、公共設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房，停車位、車庫，建筑物范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)歸業(yè)主共有。但屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地或明示屬于個(gè)人的綠地除外。

3. 業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)共有部分的共同管理權(quán)主要通過行使表決權(quán)和承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)來實(shí)現(xiàn)

根據(jù)《民法典》278條的規(guī)定，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動等事項(xiàng)均由業(yè)主共同決定。

業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。籌集建筑物及附屬設(shè)的施維修資金，改建或重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，屬于重大事項(xiàng)，需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng),需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

4. 業(yè)主的社會責(zé)任

根據(jù)民法典第286條的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

5. 業(yè)主大會或業(yè)主委員會的權(quán)利

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。