新一輪棚改面對三重挑戰(zhàn)

　　棚改越來越進(jìn)入“啃硬骨頭”階段，政府主導(dǎo)面臨政策細(xì)化與創(chuàng)新

　　面對1000萬戶的棚戶區(qū)改造任務(wù)(2013～2017年)，在2013年完成304萬套改造目標(biāo)的基礎(chǔ)上，2014年各級政府部署了370萬套的改造任務(wù)。

　　在數(shù)量提升的背后，是難度的增加。經(jīng)過幾輪建設(shè)，各地商業(yè)開發(fā)空間較大、易改造的棚戶區(qū)多數(shù)已基本完成，剩下的主要是難啃的“硬骨頭”，尤其在中西部、林區(qū)和礦區(qū)，市場空間更小。

　　另一方面，隨著城市中心區(qū)域土地緊張，棚改出現(xiàn)向城市外圍和邊緣擴(kuò)展的趨勢，新建、改造老舊基礎(chǔ)配套設(shè)施的資金需求巨大。

　　記者在黑龍江、遼寧、內(nèi)蒙古、湖北、四川、江西、貴州等地調(diào)研采訪發(fā)現(xiàn)，加速棚戶區(qū)改造面臨著財政減收壓力、債務(wù)風(fēng)險升高、改造難度加大等不利因素。

　　怎樣化解經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)行業(yè)下行的影響，怎樣確保首先保障最困難和最迫切的人群，怎樣協(xié)調(diào)各個環(huán)節(jié)的政策舉措，成為新一輪棚改繞不過去的坎。

　　破解資金難題

　　“資金缺口大已成為本輪棚改的最大難題。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥稱，不少棚戶區(qū)位于中西部、獨(dú)立工礦區(qū)、資源枯竭城市和三線企業(yè)集中城市，市場運(yùn)作空間小，配套壓力大。在一般城市中目前待改造項目，多數(shù)也商業(yè)開發(fā)價值低，加上建材和人工費(fèi)上漲，資金很難平衡。

　　有專家分析，2013年中央財政下?lián)苤С殖鞘信锔馁Y金355億元，按照2013年完成的304萬套棚改房計算，平均一套房子中央補(bǔ)貼約1萬元，資金的大頭壓在地方政府身上。

　　成都市武侯區(qū)有14個棚戶區(qū)列入改造，預(yù)計投入25億元。武侯區(qū)房管局副局長吳紹富介紹，最大的瓶頸是資金，虧損面較大。市區(qū)2.5環(huán)內(nèi)房子售價1.2萬元／平方米左右，稍遠(yuǎn)點(diǎn)也不低于7000元／平方米，拆一畝地的成本平均就在1500萬元到1800萬元間。“最后能平衡資金的地往往用得還不到一半，因?yàn)橐愕缆?、綠地、幼兒園這些基礎(chǔ)設(shè)施，又是一大筆投入。”

　　吳紹富說：“現(xiàn)在留下的大部分是這樣的地塊，算不過來賬，結(jié)果開發(fā)商打不上眼，百姓無力改造，只能政府‘兜底’，全下來恐怕虧7個多億。”

　　采訪中記者獲悉，江西省今年各類棚改需500多億元，刨去央補(bǔ)和省級配套后，還有400多億元缺口。在北方，黑龍江省省會哈爾濱新啟動五年222個棚改項目，全部完成至少需要1300億元。資金從哪兒來？是擺在地方面前的首要問題。

　　國有工礦、林區(qū)和墾區(qū)是本輪棚改的另一重點(diǎn)。黑龍江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長程遙認(rèn)為，與城市棚改相比，以東北國有林區(qū)為例，由于減、停伐，資金問題更為突出。處于艱難轉(zhuǎn)型中的內(nèi)蒙古森工集團(tuán)，至今有7.6億元棚改貸款無力償還；在小興安嶺伊春國有林區(qū)，甚至出現(xiàn)政府向開發(fā)商“賒賬”搞棚改現(xiàn)象。伊春市委書記王愛文說：“沒了木材收入，林業(yè)局不斷欠賬，全市開發(fā)商墊資至少15個億，再不解決后期棚改難以運(yùn)轉(zhuǎn)。”

　　另一方面，2013年以來，一些城市，尤其三、四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了滯銷、降價的現(xiàn)象。湖北省住房保障局督查管理處處長鄒天祥認(rèn)為，房地產(chǎn)市場萎縮，無法用土地二級開發(fā)來補(bǔ)充棚戶區(qū)改造的資金缺口，項目就做不下去了。

　　部分參與棚戶區(qū)改造的開發(fā)商明顯感受到來自房地產(chǎn)市場的壓力。德陽市新里程房地產(chǎn)公司經(jīng)理袁洋說，市場的不可預(yù)見性太大了，兩年前，我們著手實(shí)施陽光高地這個棚戶區(qū)改造項目時，預(yù)測每平方米4200元是盈虧的平衡點(diǎn)，當(dāng)時的房價是4500元?，F(xiàn)在樓房快封頂了，預(yù)售價格只有3900元／平方米，而且還在往下走，房價已經(jīng)到了平衡點(diǎn)以下，只好咬牙虧本做下去了。