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吸取“十年調(diào)控”經(jīng)驗(yàn) 讓改革先行

———訪全國政協(xié)委員、上海市政府原參事、上海社科院研究員張泓銘

2014年03月18日 07:14
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  公正地說,如果沒有“十年調(diào)控”,房價(jià)恐怕還要高,也許已經(jīng)高到無法想象以至于發(fā)生人們不愿見到的大事。所以,要慶幸有了“十年調(diào)控”,擊退了樓市若干時(shí)期的過熱、狂熱,拖住了房價(jià)沒有漲到無可挽回的程度,才有了若干年來樓市尚可維持的脆弱穩(wěn)定。

  作為全國政協(xié)委員的張泓銘,同時(shí)還是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委住宅組成員、曾經(jīng)長期擔(dān)任上海市人民政府參事和上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任,22年來,張泓銘的主要研究方向?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理,他以其客觀嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)風(fēng)格和獨(dú)到敏銳的研究視角,備受業(yè)界的關(guān)注與推崇。

  兩會(huì)期間,本報(bào)記者就近十幾年的房地產(chǎn)調(diào)控以及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,采訪了張泓銘。

 “十年調(diào)控”愿望善良,目的準(zhǔn)確,完全必要

  記者:從2002年開始,房地產(chǎn)在“十年調(diào)控”過程中,各方面的評(píng)價(jià)已經(jīng)有很大的分歧。其中,有基本肯定的,也有否定的,認(rèn)為“供求依然失衡、房價(jià)越來越高”。民間評(píng)價(jià)也有“調(diào)控調(diào)控,等于空調(diào)”之說。對(duì)此,您怎么看?如何冷靜地、理性地、全面地總結(jié)“十年調(diào)控”尤其是后幾年調(diào)控的成敗得失?

  張泓銘:房地產(chǎn)“十年調(diào)控”大體上可以分成兩個(gè)階段。2002年到2004年,基本上是抑制房地產(chǎn)投資過快增長、擴(kuò)大需求階段(下文簡(jiǎn)稱“十年調(diào)控”前段)。2005年到2013年,基本上是抑制不合理需求和房價(jià)過快上漲、擴(kuò)大供給階段(下文簡(jiǎn)稱“十年調(diào)控”后段)。

  從“十年調(diào)控”的九個(gè)主要文件,尤其是研究了從2005年起的七個(gè)主要文件可以看到:調(diào)控愿望是善良的、目的是準(zhǔn)確的。調(diào)控也切實(shí)起到了作用,“調(diào)控等于空調(diào)”之說不成立。公正地說,如果沒有“十年調(diào)控”,房價(jià)恐怕還要高,也許已經(jīng)高到無法想象以至于發(fā)生人們不愿見到的大事。所以,要慶幸有了“十年調(diào)控”,擊退了樓市若干時(shí)期的過熱、狂熱,拖住了房價(jià)沒有漲到無可挽回的程度,才有了若干年來樓市尚可維持的脆弱穩(wěn)定。

  在肯定“十年調(diào)控”積極作用的同時(shí),需要指出“十年調(diào)控”的作用有限。主要是正面作用的階段化、短期化,正面作用大體只能維持兩年左右,沒有持久地解決市場(chǎng)供求的平衡問題,也沒有真正解決房價(jià)的穩(wěn)定問題。這不能不說是一個(gè)巨大的缺憾!

  從需求入手是對(duì)的,但失之粗略;輪番采用稅收手段是對(duì)的,但是整體性不強(qiáng)

  記者:房地產(chǎn)“十年調(diào)控”全過程有一個(gè)顯著的共同特點(diǎn),就是需求入手。尤其是強(qiáng)調(diào)解決不合理的需求。比如,2013年2月,為堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房,加大對(duì)住房出售的個(gè)人所得稅征收力度,完善限購等。對(duì)此,您怎么看?

  張泓銘:我認(rèn)為,房地產(chǎn)“十年調(diào)控”從需求入手,尤其是后段強(qiáng)調(diào)抑制不合理需求,這無疑是對(duì)的。但是,過于粗略不夠精確,比如沒有將住房投資和投機(jī)嚴(yán)格區(qū)別,而將投資需求一棍子打死,沒有保護(hù)合理投資用于住房租賃的需求。比如沒有認(rèn)清限購和限價(jià)等行政手段是無法真正配置好需求的,沒有明確限購和限價(jià)應(yīng)該短期化。

  從根本上說,沒有明確的、細(xì)分的、可落地的對(duì)于住房自住需求、他住需求(所謂的投資需求)、無住需求(所謂的投機(jī)需求),或者適當(dāng)需求、過分需求、奢華需求的經(jīng)濟(jì)制約措施。這些問題,不僅使抑制不合理需求的目的未根本實(shí)現(xiàn),也造成民眾的不滿。

  記者:房地產(chǎn)“十年調(diào)控”大量采用經(jīng)濟(jì)手段,突出地表現(xiàn)在稅收上。比如,2010年4月,制定引導(dǎo)合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。2011年1月,在上海和重慶試點(diǎn)征收住房房產(chǎn)稅。您對(duì)稅收手段怎么看?

  張泓銘:我認(rèn)為,“十年調(diào)控”后段,為抑制不合理需求更多地求助于稅收手段是對(duì)的。但是由于整體性不強(qiáng),稅收手段單打獨(dú)斗,未同房地產(chǎn)稅收體系的改革結(jié)合起來,不能充分也不能持久地發(fā)揮正向的調(diào)控作用。

  比如,要抑制不合理的房地產(chǎn)需求,需要征收住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅,但這強(qiáng)化了房地產(chǎn)稅收鏈條前重后輕、總體稅負(fù)過于沉重的弊病;又如,希望抑制不合理的房地產(chǎn)需求,需要征收住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅或開征住房房產(chǎn)稅,雖然沒有加重房地產(chǎn)稅收鏈條前重后輕的弊病,但加重了房地產(chǎn)稅負(fù)過于沉重的弊病。這樣的稅收調(diào)節(jié)損害了市場(chǎng)多個(gè)主體的利益,遭到他們的抵制,甚至地方政府的不作為,所以稅收調(diào)節(jié)的成效不彰。

編輯:付鵬

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關(guān)鍵詞:十年調(diào)控 需求 房地產(chǎn) 住房

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