投資人的風(fēng)險：為輸家買單

　　隨著此前房價不斷攀升，開發(fā)商的風(fēng)險正在不斷增加。“對于這一點，開發(fā)商看得很清楚。他們之所以敢這樣做，是因為他們早已經(jīng)把賺到的轉(zhuǎn)移出了房地產(chǎn)業(yè)。最終承擔風(fēng)險的，并不是開發(fā)商的老板。”薛迥文說。

　　如果不是開發(fā)商自己，那么誰將為市場供應(yīng)過剩和房價下跌“埋單”？答案非常明確，那些正在為地產(chǎn)業(yè)源源不斷輸送資金的金融資本。

　　其中風(fēng)險最大的，也許是那些承諾過高回報預(yù)期的地產(chǎn)私募和信托借款。加上發(fā)行成本，房地產(chǎn)私募、信托的平均借款融資成本一度高達15%甚至更多。

　　高額的投資回報，使這些融資工具習(xí)慣于在房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險領(lǐng)域?qū)ふ倚碌耐顿Y機會。而這些領(lǐng)域之所以能夠達到如此高的回報率，通常是因為銀行等對風(fēng)控有更高要求的部門已經(jīng)不愿意將錢借給房企了。

　　漢斯集團亞太區(qū)高級執(zhí)行董事杰姆斯·莫瑞森坦言，目前部分境內(nèi)私募基金的高回報是很難做到的。當然不排除有基金會采用更高的投資杠桿來實現(xiàn)承諾的回報。但通常情況下，這將帶給投資者更大的風(fēng)險。

　　而在薛迥文眼里，追逐高回報的地產(chǎn)私募或者信托為高風(fēng)險的房地產(chǎn)開發(fā)投資行為“埋單”的概率正在增加。事實上，此前已經(jīng)有信托因為信托借款項目的逾期違約而不得不選擇剛性兌付。

　　不過，遭遇了庫存滯銷壓力的房地產(chǎn)業(yè)仍然有很多機會。正如萬科總裁郁亮在公開力挺毛大慶時所說，“不動產(chǎn)精細化才剛剛開始”。無論是住宅客戶，還是消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶，需求和以前都會有不同，原有存量的不動產(chǎn)難以滿足他們的需求，無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會帶來機會。只是客戶的需求會越來越精細化，不只是面積越來越大這么簡單。

　　有能力把握這些機會的企業(yè)將成為行業(yè)中的領(lǐng)先者，他們所掌握的經(jīng)營優(yōu)勢仍然被認為是企業(yè)的高度機密。而《每日經(jīng)濟新聞》記者通過2014價值地產(chǎn)總評榜組委會提供的線索，了解到行業(yè)領(lǐng)先者不用擔心高庫存的秘密。在未來的兩到三個月時間里，《每日經(jīng)濟新聞》將逐步公開這些秘密，幫助投資者找到那些在房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的大環(huán)境下，不用降價依然可以有不錯銷售表現(xiàn)的明星企業(yè)。