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中天城投公告泄漏房企底線:降價(jià)32%仍可保本
摘要:近日,貴州省的龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中天城投,對旗下一個(gè)項(xiàng)目做出表態(tài)稱,當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí),項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡,泄漏了房地產(chǎn)企業(yè)的底線。
種種跡象顯示,在經(jīng)歷了多年的政策調(diào)控后,曾經(jīng)“放蕩不羈”的房價(jià),終于要低下了高昂的頭。但是對于房企來說,“降價(jià)”依舊是一個(gè)非常敏感的字眼,能降多少?這個(gè)大家都關(guān)心的問題,卻成了行業(yè)中不能說的秘密。
正因?yàn)榇耍?dāng)上市房企中天城投對旗下一個(gè)項(xiàng)目做出 “當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí),項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡”表態(tài)之時(shí),立刻引起了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的關(guān)注。
補(bǔ)充公告測算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)
在近期公布的 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場中小投資者合法權(quán)益保護(hù)工作的意見》(以下簡稱“新國九條”)中,強(qiáng)調(diào)了普通投資者權(quán)益保護(hù),而作為落實(shí)政策,不少有再融資計(jì)劃的上市公司,紛紛結(jié)合自身的情況,對再融資方案進(jìn)行補(bǔ)充說明。作為貴州省的龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中天城投,就是其中之一。
根據(jù)此前披露的方案,中天城投計(jì)劃非公開增發(fā)不超過45380萬股 (控股股東金世旗控股承諾擬認(rèn)購數(shù)量不低于本次非公開發(fā)行最終確定的發(fā)行股份總數(shù)的10%且不高于35%)。而在融資所得的不超過30億元中,將用于貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目 (以下簡稱金融中心項(xiàng)目)、貴陽市云巖漁安、安井回遷安置居住區(qū)E組團(tuán) (公租房組團(tuán))項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。其中,預(yù)計(jì)總投資74.43億元,計(jì)劃使用募集資金24億元的金融中心項(xiàng)目,在此次再融資計(jì)劃中有著極為重要的地位。正因?yàn)榇?,在上周末中天城投再次進(jìn)行了專項(xiàng)說明,其中,對于房價(jià)變動(dòng)對項(xiàng)目效益的測算,引起了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的關(guān)注。
中天城投稱,依據(jù)貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,項(xiàng)目類型為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,可行性研究報(bào)告所預(yù)測的商業(yè)地產(chǎn)平均銷售價(jià)格為7933.20元/平方米。根據(jù)合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報(bào)》,募投項(xiàng)目貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目所在地貴陽市觀山湖區(qū)2014年3月寫字樓平均成交價(jià)為9108元/平方米。
考慮到項(xiàng)目有一定的開發(fā)周期,中天城投假設(shè)項(xiàng)目最終銷售均價(jià)在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時(shí),對于項(xiàng)目收益的情況進(jìn)行了測算。而測算的結(jié)果是,當(dāng)金融中心項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí),項(xiàng)目整體銷售凈利率為10.83%,仍可實(shí)現(xiàn)盈利。另外,中天城投指出當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí),項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。
毫無疑問,面對中天城投的測算結(jié)果,確實(shí)令人有些驚訝,因?yàn)榧词乖诮鹑谥行捻?xiàng)目預(yù)測平均售價(jià)(7933.20元/平方米)明顯低于所在區(qū)域?qū)懽謽瞧骄山粌r(jià)的情況下,依舊有著約30%的銷售均價(jià)下調(diào)空間,才會(huì)觸及盈虧平衡點(diǎn)。而需要特別提出的是,以上僅是中天城投對于金融中心項(xiàng)目售價(jià)的預(yù)測,并不意味著是最終的銷售價(jià)格,但是可以反映出公司的預(yù)期,以及項(xiàng)目成本的大致情況。
萊茵置業(yè)自曝“底線”
實(shí)際上,雖然 “新國九條”正式公布時(shí)間并不算長,但是中天城投并非唯一一家對項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)進(jìn)行敏感性分析的上市地產(chǎn)商?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,萊茵置業(yè)也在近日公告稱,為進(jìn)一步落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場中小投資者合法權(quán)益保護(hù)工作的意見》,保障中小投資者知情權(quán),維護(hù)中小投資者利益,就非公開發(fā)行相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)一步予以補(bǔ)充披露。
萊茵置業(yè)稱,結(jié)合2013年度杭州地區(qū)商品房銷售價(jià)格走勢,2014年1~3月的成交價(jià)格先降后升,漲跌幅度均有所收窄,說明短時(shí)期內(nèi)杭州地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格不存在大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。杭州房地產(chǎn)市場近期價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng),從長期看這是市場健康發(fā)展的表現(xiàn)。但是房地產(chǎn)企業(yè)為完成資金回籠,如成交量持續(xù)低迷,則市場以價(jià)換量可能性將加大,所以公司新開發(fā)產(chǎn)品存在價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)。
依據(jù)萊茵置業(yè)楓郡項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,其項(xiàng)目類型主要為住宅,預(yù)測的住宅平均銷售價(jià)格為10314元/平方米。根據(jù)透明售房網(wǎng)信息,楓郡項(xiàng)目周邊可比房地產(chǎn)項(xiàng)目在2014年4月的成交均價(jià)約為10600元/平方米。測算結(jié)果顯示,當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí),項(xiàng)目整體銷售凈利率為6.39%,仍可實(shí)現(xiàn)盈利,當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降23.22%時(shí),項(xiàng)目將達(dá)到盈虧平衡。
同時(shí),萊茵置業(yè)也公布了萊茵知己項(xiàng)目的測算情況,項(xiàng)目類型主要為住宅,可行性研究報(bào)告所預(yù)測的住宅平均銷售價(jià)格為9262元/平方米。萊茵知己項(xiàng)目周邊可比房地產(chǎn)項(xiàng)目在2014年4月的成交均價(jià)約為9150元/平方米。當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí),項(xiàng)目整體銷售凈利率為2.69%,項(xiàng)目仍可實(shí)現(xiàn)盈利。當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降18.44%時(shí),項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。
編輯:羅韋
關(guān)鍵詞:項(xiàng)目 中天 銷售 城投
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