近日，政府救市聲音不斷傳出。有媒體曝出，繼杭州出臺“限降令”后，東莞也出現(xiàn)“限降”現(xiàn)象。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，在市場預(yù)期房價下滑的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標(biāo)尚有較大差距，部分房企選擇降價跑量。而地方政府出于財政收入等方面的考慮則采取“限降令”防止房價出現(xiàn)跳崖式下滑，這表明部分地方調(diào)控已經(jīng)從防止房價“大漲”轉(zhuǎn)向防“大跌”。但值得注意的是，行政性“限降”或?qū)е虏糠址科蟊疽掩吘o的資金鏈愈發(fā)吃緊。

　　托市　杭州東莞相繼出臺“限降令”

　　日前，有報道稱，東莞世紀(jì)城幸福公館項目，最新一期特價房項目因降價幅度達(dá)21%，根據(jù)政府出臺的“超過備案價15%降幅，需重新備案”規(guī)定，該項目被限制網(wǎng)簽。

　　對此，東莞房管局相關(guān)人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示，這不是東莞最新出臺的政策，早在2011年該政策就已出臺。

　　據(jù)了解，2011年，為防止開發(fā)商報價虛高、高報低賣，東莞住建局、房管局、物價部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強新建商品住房銷售價格備案管理的補充通知》，規(guī)定即日起所有新建商品房銷售價格一經(jīng)備案，其實際成交價不得低于備案價的15%，違者其網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動被鎖定。

　　上述人士表示，當(dāng)實際成交價高于備案價或比備案價下浮超過15%時，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動鎖定交易，無法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。

　　這意味著，彼時為杜絕開發(fā)企業(yè)隨意報高房價誤導(dǎo)消費者的行為，而如今卻成了“限降”工具。

　　對此，上述人士指出，媒體報道有過度解讀的成分，政策初始意圖并不是為了“限降”。但值得注意的是，就在之前一周，在樓市降價敏感的時點，杭州市出臺了類似的“限降令”。

　　23日，杭州市出臺政策：商品房實際成交價低于備案價格超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。

　　據(jù)了解，在政策出臺前一周，杭州不少降價樓盤的開發(fā)商被房管部門約談，并被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度。具體為，商品住房銷售價格申報備案后，銷售現(xiàn)場標(biāo)示價格和申報備案價格、網(wǎng)上公示價格應(yīng)保持一致，不得隨意調(diào)整，實際成交價格不得高于申報備案價格。提高銷售價格的，需重新備案公示，未經(jīng)備案公示或調(diào)價理由不充分的，不得提高銷售價格。對未售房源銷售價格明顯偏離原備案價格的，需要重新申報備案。

　　杭州市物價局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“如果降價幅度超過15%，就屬于隨意調(diào)整價格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價部門申報備案。”

　　該負(fù)責(zé)人同時指出，商品房降價和優(yōu)惠促銷時，應(yīng)做到范圍明確、規(guī)則透明、幅度合理，清晰標(biāo)示原備案價格、現(xiàn)銷售價格、活動期限。不得以虛假折扣銷售，不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標(biāo)價方式或銷售術(shù)語。

　　該負(fù)責(zé)人還表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)成本及市場供求等情況調(diào)整價格，政府部門會根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調(diào)價申請及時進(jìn)行辦理。

　　有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向《經(jīng)濟參考報》記者確認(rèn)，房企已經(jīng)收到相關(guān)通知，如果降價幅度超過備案價的15%，將無法進(jìn)行網(wǎng)簽，要么取消交易，要么調(diào)整價格重新備案。

　　吃緊　地方政府財政收入下滑

　　對于“限降令”的出現(xiàn)原因，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多由于前期房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。他認(rèn)為，杭州等“限價令”政策的出現(xiàn)，其根源是整體樓市或區(qū)域樓市發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)變，以這一政策為節(jié)點，調(diào)控已經(jīng)從防止房價“大漲”轉(zhuǎn)變到了防“大跌”。

　　今年2月份以來，由杭州等地掀起的樓市降價潮由長三角城市向全國范圍擴散。這背后是樓市成交量下滑，促使開發(fā)商選擇“以價換量”。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月前25天，全國范圍受統(tǒng)計的54個城市合計住宅簽約套數(shù)為155906套，環(huán)比2014年4月的162714套下調(diào)4.22%。與2013年5月同期的193382套，則同比下調(diào)了19.4%。

　　而在成交下滑的影響下，投資、土地數(shù)據(jù)紛紛下降，依靠土地財政的地方政府，財政收支大幅縮減。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1至3月份回落0.4個百分點，創(chuàng)16個月以來新低。一直是我國投資重點的房地產(chǎn)投資已連續(xù)兩個月對全國固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)形成負(fù)拉動。

　　土地收入方面，在2013年不可能出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象再現(xiàn)。5月27日，沈陽土地交易中心三塊地參與競拍，但最終，因無競買人報名參與競買，這3宗地塊全部遭遇流拍。而值得注意的是，5月來，沈陽共推出18宗地塊，其中10塊土地流拍。

　　同日，佛山土地市場也經(jīng)歷了無人競拍而流拍的尷尬局面，而這是佛山土地市場一個月內(nèi)出現(xiàn)的第二次土地流拍。

　　長沙方面，5月27日，據(jù)長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，長沙一宗商業(yè)用地被長沙香江商貿(mào)物流城開發(fā)有限公司以1.83億拍得，而同日出讓的另一宗商住用地因無人競拍而流拍。

　　而值得注意的是，這些城市正是對土地財政依賴程度較高城市。此前同策咨詢研究部發(fā)布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，杭州、佛山、南京、長沙4個城市土地財政依賴程度超過100%，佛山則達(dá)到147.5%。

　　與此同時，根據(jù)財政部此前數(shù)據(jù)，2014年前4個月，受全國商品房銷售額持續(xù)下降影響，房地產(chǎn)營業(yè)稅同比下降4.2%;此外，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻(xiàn)也出現(xiàn)明顯回落。