開(kāi)發(fā)商扮演什么角色

　　在政策與市場(chǎng)的夾縫中，開(kāi)發(fā)商也有一肚子苦水。一位不愿透露姓名的自住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商告訴中國(guó)青年報(bào)記者，目前買(mǎi)到自住房的消費(fèi)者仍然是政策的最大受益者。

　　實(shí)際上，首輪搖號(hào)時(shí)，北京首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目金隅匯星苑棄購(gòu)率達(dá)到20%，第二個(gè)自住型商品房項(xiàng)目首創(chuàng)悅都匯700個(gè)中簽家庭共認(rèn)購(gòu)296套，棄購(gòu)率超過(guò)50%。

　　據(jù)媒體報(bào)道，金隅匯星苑在選房結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)電話(huà)回訪等方式，對(duì)棄選家庭進(jìn)行了調(diào)查。統(tǒng)計(jì)顯示，八成家庭棄選是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是“錢(qián)不夠”。

　　悅都匯項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商則對(duì)1632戶(hù)棄選家庭進(jìn)行了更詳細(xì)的調(diào)查，其中，大部分家庭因該項(xiàng)目位置遠(yuǎn)、交通不便所以放棄，比例達(dá)到三分之二以上。

　　但實(shí)際上，一個(gè)自住房項(xiàng)目啟動(dòng)申購(gòu)時(shí)，該項(xiàng)目的地理位置、交通、配套、價(jià)格等情況都已經(jīng)公示，可以說(shuō)，“位置遠(yuǎn)、交通不便”這些因素，申購(gòu)家庭在申購(gòu)前就已經(jīng)知道。

　　“這些人比較年輕，不愿買(mǎi)保障房，廉租房，買(mǎi)不起商品房。”對(duì)于購(gòu)房者普遍反映的自住房?jī)r(jià)格過(guò)高問(wèn)題，一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售主任認(rèn)為，這是由這批客戶(hù)的特殊性決定的，他們幾乎都是80后，處于社會(huì)的“夾心層”，這些人沒(méi)錢(qián)也沒(méi)房。“經(jīng)適房”和“兩限房”，政府早已取消。由于中國(guó)傳統(tǒng)觀念，面臨結(jié)婚生子問(wèn)題的80后也很少去申請(qǐng)公租房。所以首付款八九十萬(wàn)元讓他們非常有壓力，夫妻雙方兩人需要很大的努力再加上家庭的支持才可以湊齊首付款。

　　對(duì)于網(wǎng)上流傳的自住房開(kāi)發(fā)商毛利在70%的說(shuō)法，這位銷(xiāo)售主任給予了否定。他給記者算了一筆賬，除去地價(jià)成本和營(yíng)業(yè)所得稅、土地增值稅等稅收成本，開(kāi)發(fā)商根本不賺錢(qián)。如果一些項(xiàng)目能夠公開(kāi)拍賣(mài)，價(jià)格起碼會(huì)翻一番。

　　自住房與商品房相比，到底有沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，這位銷(xiāo)售主任認(rèn)為不能一概而論，應(yīng)根據(jù)周邊二手房的地段和質(zhì)量具體分析。“去年推出第一批自住房的時(shí)候，在政策制定時(shí)，參考周邊二手房的價(jià)格本身就是不合理的。二手房房?jī)r(jià)可能會(huì)有所松動(dòng)，準(zhǔn)確下結(jié)論仍需可靠數(shù)據(jù)，但可以肯定的是不會(huì)下跌30%，也就是說(shuō)自住房的優(yōu)勢(shì)依然存在”。

　　對(duì)于房屋質(zhì)量，開(kāi)發(fā)商也作出了回應(yīng)。“要分清楚房屋的質(zhì)量和品質(zhì)，房屋質(zhì)量是指在建設(shè)過(guò)程中所用材料和結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)問(wèn)題，如鋼筋混凝土的標(biāo)號(hào)等不能出差錯(cuò)等。在北京，一般的開(kāi)發(fā)商不會(huì)在這方面省錢(qián)，有的項(xiàng)目出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題可能并不是開(kāi)發(fā)商有意而為之，問(wèn)題還是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)查出來(lái)的，所以可能是供應(yīng)商方面出現(xiàn)了問(wèn)題。蓋一棟樓的成本非常低，沒(méi)有必要在這方面省錢(qián)”。

　　對(duì)于3次棄購(gòu)取消相關(guān)資格的政策，這位銷(xiāo)售主任認(rèn)為還需要經(jīng)過(guò)實(shí)踐的檢驗(yàn)，但個(gè)人特別擔(dān)心“誤傷”一些有購(gòu)買(mǎi)剛需的人，使他們買(mǎi)不到房子。“政府在制定政策時(shí)一心為民，在網(wǎng)上申請(qǐng)幾乎沒(méi)有任何限制，政府完全考慮要方便老百姓、不折騰老百姓。為保護(hù)消費(fèi)者，一次申購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)網(wǎng)絡(luò)兩分鐘就可以。然而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，為賣(mài)5000套房子，還得租一個(gè)體育場(chǎng)對(duì)申請(qǐng)人信息進(jìn)行資料核驗(yàn)，場(chǎng)館200位工作人員共同工作，歷時(shí)29天，共服務(wù)30萬(wàn)人。公證處收費(fèi)也很貴，一天要價(jià)1萬(wàn)~2萬(wàn)元。企業(yè)也是法人，在制定政策的時(shí)候也要考慮到企業(yè)。”

　　自住房究竟解決什么問(wèn)題

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，造成購(gòu)房者棄選的原因有很多，有購(gòu)房者“打醬油”的心理因素、有制度因素、有質(zhì)量因素，更有戶(hù)型等原因。但是自住房棄選率奇高的根本原因在于制度設(shè)計(jì)不完備。雖然政府在不斷出臺(tái)政策企圖解決問(wèn)題，也一直在與業(yè)界進(jìn)行溝通，消費(fèi)者通過(guò)業(yè)界將自己的聲音傳達(dá)給政策制定部門(mén)，使許多問(wèn)題都得到了解決，如之前購(gòu)房者普遍反映的搖號(hào)規(guī)則也進(jìn)行了改進(jìn)。但是，當(dāng)企業(yè)在成本和利潤(rùn)之間無(wú)法選擇的時(shí)候，只能向成本伸手，這是制度設(shè)計(jì)的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商只能盡量降低成本讓自己有利可圖，所以才會(huì)有各種老百姓不滿(mǎn)意的戶(hù)型和環(huán)境。

　　陳志認(rèn)為自住房是調(diào)控邏輯下的產(chǎn)物，不是民生保障下的產(chǎn)物，是為平抑房?jī)r(jià)出臺(tái)的。

　　中國(guó)的年度GDP為40~50萬(wàn)億元，但是M2（廣義貨幣）卻高達(dá)110多萬(wàn)億元，其中隱藏著許多問(wèn)題。“房?jī)r(jià)是買(mǎi)賣(mài)雙方的交易信號(hào)，調(diào)控房?jī)r(jià)用處不大，要做到真正回歸市場(chǎng)，就應(yīng)該讓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)話(huà)，要尊重規(guī)律。”陳志認(rèn)為更應(yīng)該做的是讓低收入人群迅速增加自己的住房支付能力，這屬于收入問(wèn)題。在政府向企業(yè)壓價(jià)格的情況下，開(kāi)發(fā)商為了保持盈利，只能向成本要空間。制度應(yīng)該讓開(kāi)發(fā)商有合理空間。政府是代表全民來(lái)收取土地出讓金，完全可以利潤(rùn)最大化，但是同時(shí)也要注意反哺。相關(guān)部門(mén)不應(yīng)該把個(gè)人政績(jī)放在首位，這種官本位的思想不可取。

　　對(duì)于目前引起廣泛關(guān)注的自住房，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜認(rèn)為，棄選比例高的原因是自住房的定位不準(zhǔn)，既不能算有政策扶持的保障房，因?yàn)橘?gòu)房者沒(méi)有收入上限的限制，與普通商品住宅沒(méi)有區(qū)別，但是由于其價(jià)格低于周邊商品房的30%，也不能算普通的商品房。

　　實(shí)際上有些自住房跟市場(chǎng)價(jià)格基本是持平的，甚至有些地方還會(huì)高一些。另外自住房既然享受了政策的優(yōu)惠，而在上市方面又和商品房一樣，只是在5年內(nèi)不能交易出售。上市之后好像又沒(méi)有增值收益的分成考慮。“自住房政策，大家覺(jué)得是一個(gè)怪胎，既不像商品房也不像保障房。”汪麗娜告訴中國(guó)青年報(bào)記者。

　　今年上半年北京交易量下降，跟大家對(duì)房地產(chǎn)大勢(shì)的預(yù)期有關(guān)系，也可能與自住型商品房的走勢(shì)不清晰有關(guān)系。很多人在搖號(hào)之后出現(xiàn)了棄選的現(xiàn)象。從棄選情況來(lái)看，至少反映一部分剛需人群在進(jìn)行認(rèn)真比較后放棄了自住房，在自住房與普通商品房的比較中，最終選擇了普通商品房。相比自住房，商品房在地段和房型上都有自己的優(yōu)勢(shì)，如果自住房沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)和地段優(yōu)勢(shì)，老百姓肯定不會(huì)選擇。

　　(應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中馬蕾、焦靜為化名)