易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,在供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面,三、四線城市物業(yè)后期應(yīng)該有所節(jié)制,供地節(jié)奏放緩,同時(shí)增加一、二線城市土地供應(yīng)規(guī)模。此外,在物業(yè)戶型結(jié)構(gòu)上,要加大改善性戶型房產(chǎn)供量,同時(shí)提升對(duì)現(xiàn)有庫存的消化速度。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林近日公開表示,無論政策再怎么刺激,二、三、四線城市,特別是三、四線城市,都不可能有大的變化,因?yàn)橥恋氐墓?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng),用三年時(shí)間去庫存,中國地產(chǎn)才能進(jìn)入健康的狀態(tài)。

35城庫存需消化12.5個(gè)月

據(jù)易居研究院監(jiān)測的35個(gè)城市庫存數(shù)據(jù)顯示,截至2015年10月底,35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米,環(huán)比減少0.4%,同比減少2.5%,存銷比為12.5,這意味著市場需要用12.5個(gè)月時(shí)間才能消化完這些庫存。

其中,15個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象,太原、茂名和荊門3個(gè)城市的庫存上升幅度較大;20個(gè)城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢,其中蘇州同比跌幅最大,為26.6%。顯然,今年以來蘇州房價(jià)上漲明顯,尤其是工業(yè)園區(qū)板塊房價(jià)大漲四成以上。

此外,截至2015年10月底,一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3657萬平方米、18695萬平方米和4241萬平方米,環(huán)比增幅分別為-0.1%、-0.5%和-0.5%,同比增幅分別為-2.7%、-2.8%和-0.7%。

具體來看,對(duì)于一線城市來說,已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月存銷比低于12個(gè)月,這也是近期一線城市房價(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。后續(xù)補(bǔ)庫存的迫切程度將加大,否則庫存不足容易加快房價(jià)上漲的節(jié)奏。

二、 三線城市的存銷比走勢也基本一致,總體在收窄。這和目前二、三線城市房價(jià)上漲的城市數(shù)量持續(xù)增加態(tài)勢有密切關(guān)聯(lián)。

值得一提的是三線城市,其10月份新增供應(yīng)量為201萬平方米,而新增成交量為224萬平方米,新增供應(yīng)量略小于新增成交量,這導(dǎo)致庫存出現(xiàn)小幅下跌,出現(xiàn)了自2011年以來的首次同比下跌。

易居研究院方面認(rèn)為,此類三線城市基本上屬于經(jīng)濟(jì)條件較好的城市,市場交易相對(duì)活躍,近兩年土地出讓方面也相對(duì)嚴(yán)格,一定程度上抑制了庫存的大規(guī)模上漲,其去庫存的思路,能夠?yàn)槠渌€城市所借鑒。

事實(shí)上,在三、四線城市布局過多的房企正在加速清理庫存。綠城方面人士曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“庫存壓力大,這是綠城目前面臨的亟待解決的問題,也是影響綠城下一步整個(gè)資產(chǎn)流動(dòng)的重要因素?！?/p>

根據(jù)2015年上半年數(shù)據(jù),綠城管控項(xiàng)目存量房源(特別是單價(jià)高、總價(jià)高、成本高房源)去化速度緩慢,影響資金流動(dòng)效率。目前庫存房源去化周期平均為25個(gè)月左右。其中,較難去化房源(存量時(shí)間大于12個(gè)月),去化周期預(yù)期為26個(gè)-35個(gè)月。

而在綠城管理層眼中,三、四線城市布局過多,存量房源難以消化確實(shí)拖了綠城的后腿。今年年初,綠城在銷售端口首先做的是盤整庫存和營銷團(tuán)隊(duì),做出的第一個(gè)營銷策略是加快清理三、四城市存貨。據(jù)綠城房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理樓明霞透露,目前三、四線城市存量房源占比在30%-45%之間,而降至25%以內(nèi)是綠城的“理想設(shè)計(jì)”。

不過,易居研究院方面認(rèn)為,對(duì)于其他未納入上述35城統(tǒng)計(jì)樣本的三、四線城市來說,去庫存壓力仍舊較大,整體來看,樓市去庫存仍然任重道遠(yuǎn)。

樓市庫存分化嚴(yán)重

“實(shí)際上目前的庫存結(jié)構(gòu)分析比總量分析更為重要,或者說庫存背后其實(shí)也有分化的現(xiàn)象”,嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,這主要體現(xiàn)在房企、物業(yè)類型和城市三個(gè)層次。

從房企結(jié)構(gòu)看,部分銷售業(yè)績較好的房企,其實(shí)也面臨補(bǔ)庫存的需求。這主要是一些大型房企和年度銷售業(yè)績基本完成的房企。而一些中小房企則有一定的困難,此類房企的項(xiàng)目或者是爛尾或者是驗(yàn)收難以合格,整個(gè)去庫存壓力是比較大的。

從物業(yè)類型看,今年120平方米左右的物業(yè)其實(shí)是比較暢銷的,去庫存方面也不錯(cuò)。而一些郊區(qū)的物業(yè)就比較困難,部分小戶型其實(shí)沒有想象的暢銷,因?yàn)楹蛡鹘y(tǒng)的居住習(xí)性是有一定差異的。

而目前之所以庫存出現(xiàn)下滑,在于統(tǒng)計(jì)里面很多都是大城市,銷售業(yè)績不錯(cuò),投資節(jié)奏相對(duì)沒跟進(jìn),所以會(huì)帶來庫存規(guī)模的下滑。對(duì)于此類城市,其實(shí)壓力是不大的。而對(duì)于別的城市來說,則需要繼續(xù)發(fā)力,采取多種手段去庫存,比如放寬信貸政策。

而從城市結(jié)構(gòu)看,一、二線城市其實(shí)是需要補(bǔ)庫存的,部分類似上海、蘇州等城市,庫存規(guī)模其實(shí)是不足的,這也是近期此類城市房價(jià)上漲態(tài)勢比較兇猛的重要原因。而一些中西部城市,在過去相對(duì)激進(jìn)的土地出讓政策后,即便目前庫存新增量不大,但由于過去形成的規(guī)模比較大,所以整體去庫存壓力是比較大的。

而對(duì)于消化庫存的手段,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示,住房制度改革大局已定,核心是實(shí)行商品房和保障房供應(yīng)雙軌制,但也有值得細(xì)化之處。比如在金融方面,公積金制度應(yīng)當(dāng)改革,應(yīng)建立政策性住房銀行,推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化;針對(duì)外來務(wù)工人員,只要是常住人員且擁有居住證,就應(yīng)根據(jù)其居住年限、社保繳納情況等享受不同程度的住房保障;完善城市更新(舊改、棚改、城中村改造)政策。

而從短線政策來看,則需要四方面的措施:一是個(gè)人房貸進(jìn)一步寬松,首付仍有降低的空間;二是應(yīng)取消二手交易的營業(yè)稅,暫緩房地產(chǎn)稅立法,首套房貸利息可抵個(gè)人所得稅;三是貨幣政策繼續(xù)寬松,繼續(xù)降準(zhǔn)降息;四是棚改拆遷補(bǔ)貼以貨幣為主,實(shí)物為輔。