從住房稀缺到飽和,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十幾年的黃金發(fā)展期。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)持續(xù)回落并非偶然,這實(shí)際上反映出市場(chǎng)運(yùn)行特征的深刻變化。新房需求總量回落,而存量住房不斷增加,我國(guó)商品房市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)存量房時(shí)代。這不僅對(duì)現(xiàn)行以新房開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式形成巨大沖擊,而且對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收金融制度提出巨大挑戰(zhàn)。

新房市場(chǎng)增長(zhǎng)空間狹小

據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)《2015年中國(guó)職工養(yǎng)老儲(chǔ)備指數(shù)大中城市報(bào)告》,我國(guó)城鎮(zhèn)職工平均擁有不動(dòng)產(chǎn)為1.06套。雖然調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源于大中城市,但如果把三線(xiàn)、四線(xiàn)城市包括在內(nèi),那么城鎮(zhèn)職工擁有不動(dòng)產(chǎn)的平均套數(shù)還會(huì)上升。截至2015年10月末,我國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米,三線(xiàn)、四線(xiàn)城市住房明顯供過(guò)于求,去庫(kù)存壓力凸顯。

截至2013年末,我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.7平方米,居住狀況已經(jīng)顯著改善。住房兼具物理與投資屬性,理論上住房投資可以脫離物理屬性而獨(dú)立存在。但應(yīng)該看到,住房投資價(jià)值在于稀缺性。如果城鎮(zhèn)居民住房自有率超過(guò)1,那么住房稀缺性將會(huì)顯著下降,投資多套房產(chǎn)的價(jià)值變現(xiàn)將存在重大障礙。在一線(xiàn)特大城市,住房?jī)r(jià)格之所以能夠持續(xù)高位上漲,一個(gè)極為重要的原因在于,新增流入人口承接住房銷(xiāo)售鏈條的終端需求。但對(duì)絕大多數(shù)城市而言,新增人口流入基本無(wú)法做到不萎縮。當(dāng)然,農(nóng)民工、外來(lái)務(wù)工人員住房需求還沒(méi)有得到完全滿(mǎn)足,但這些人的基本收入狀況決定了他們的住房需求沒(méi)有可能通過(guò)商品房市場(chǎng)滿(mǎn)足。綜合來(lái)看,我國(guó)新建商品房市場(chǎng)增長(zhǎng)空間將日益狹小。

樓市或?qū)⑦M(jìn)入存量房時(shí)代

今年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一個(gè)重大變化是二手房交易量的急劇上漲,并超過(guò)新房交易量。從國(guó)際比較看,美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng),其二手房成交量分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍。這些國(guó)家在經(jīng)歷新房市場(chǎng)大發(fā)展后,住房自有率超過(guò)60%,房屋新開(kāi)工和房屋存量逐步趨于穩(wěn)定,存量房市場(chǎng)逐步取代新房市場(chǎng)成為主導(dǎo)性力量。絕大多數(shù)城鎮(zhèn)非戶(hù)籍人口屬于外來(lái)務(wù)工人員,無(wú)法進(jìn)入商品房市場(chǎng)。如果這部分城鎮(zhèn)非戶(hù)籍人口扣除,那么我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率將超過(guò)70%。2013年,盡管全國(guó)層面二手房與新房成交占比只有35%左右,但是一線(xiàn)城市和個(gè)別二線(xiàn)城市二手房已經(jīng)超過(guò)新房。從二手房市場(chǎng)集中度來(lái)看,根據(jù)中介機(jī)構(gòu)測(cè)算,2013年二手房成交面積的16%集中在一線(xiàn)城市,成交金額的39%集中在一線(xiàn)城市。2015年,我國(guó)二手房交易繼續(xù)快速上升,一線(xiàn)城市二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新房交易,并成為市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)力量。

存量房時(shí)代將對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行模式提出巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征變化,不僅影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式,也對(duì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的稅收金融制度形成巨大沖擊。

一是存量房改造將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。截至2013年末,我國(guó)城鎮(zhèn)大約有存量住宅面積238.71億平方米。2015年上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為6815元/平方米,考慮折舊因素,按照0.5系數(shù)來(lái)折算,存量住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3407元/平方米,由此可以推導(dǎo)得到全國(guó)存量住宅總價(jià)值為81.33萬(wàn)億元。若以2000年劃界,2/3存量住宅或多或少都需要對(duì)品質(zhì)進(jìn)行改善。假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元,那么存量住宅品質(zhì)提升市場(chǎng)空間大約為15000多億元。當(dāng)然,這樣估算或過(guò)于簡(jiǎn)單,我國(guó)城鎮(zhèn)舊房改造和危房處置是一個(gè)動(dòng)態(tài)連續(xù)過(guò)程,實(shí)際上市場(chǎng)潛力可能遠(yuǎn)較上述估算要大。

二是亟待建立政策性住房支持體系。無(wú)論是城鎮(zhèn)中低收入人群,還是農(nóng)業(yè)就業(yè)轉(zhuǎn)移人口,都無(wú)法通過(guò)商品房市場(chǎng)滿(mǎn)足住房需求,政策性住房支持體系建設(shè)刻不容緩。首先,需要加大保障性住房建設(shè)力度,為城市中低收入人群提供廉租房、限價(jià)房。在住房供過(guò)于求的三線(xiàn)、四線(xiàn)城市,也可以考慮直接購(gòu)買(mǎi)作為保障性住房。其次,需要考慮建立我國(guó)政策性住房金融機(jī)構(gòu),為中低收入人群和農(nóng)業(yè)就業(yè)轉(zhuǎn)移人口提供住房金融支持,在首付比、貸款期限和貸款利率上予以最大可能的政策優(yōu)惠。第三,放開(kāi)落戶(hù)限制,積極盤(pán)活農(nóng)業(yè)就業(yè)轉(zhuǎn)移人口擁有的宅基地和其他產(chǎn)權(quán),支付農(nóng)業(yè)就業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)落戶(hù)生活成本。

三是加快房地產(chǎn)稅收制度改革。存量房時(shí)代與新房主導(dǎo)對(duì)地方財(cái)政收入的最大區(qū)別在于,土地出讓收入將會(huì)大幅減少,這將對(duì)現(xiàn)行地方政府財(cái)政預(yù)算體制形成巨大沖擊。從國(guó)際上看,征收房屋持有環(huán)節(jié)稅收是國(guó)際慣例。據(jù)統(tǒng)計(jì),美國(guó)房產(chǎn)稅占到美國(guó)稅收收入的70%,是美國(guó)最為重要的稅種之一。未來(lái)房屋持有環(huán)節(jié)稅收替代土地出讓收入,有可能成為地方政府重要收入來(lái)源。當(dāng)然,在設(shè)計(jì)稅收制度時(shí),在免稅和稅率上,均需要綜合考慮城鎮(zhèn)居民家庭的財(cái)務(wù)承擔(dān)能力。2015年1-10月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積17847萬(wàn)平方米,同比下降33.8%,降幅與1-9月份持平;土地成交價(jià)款5794億元,下降25.2%。土地出讓收入可能已經(jīng)形成下降趨勢(shì),因此加快房產(chǎn)稅收制度改革,未雨綢繆,意義十分重大。

綜合來(lái)看,我國(guó)居民住房自有率較高。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù),2015年中國(guó)家庭總資產(chǎn)中,房產(chǎn)占比高達(dá)69.2%,這比美國(guó)的兩倍還多。在存量房交易主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng),住房投資價(jià)值整體下降,金融資產(chǎn)有可能成為居民家庭資產(chǎn)配置的重要選擇。